שינויים ומגמות בשנים 2023-2024
עם סיום מגיפת הקורונה נתקף שוק הנדל”ן האמריקאי באופטימיות זהירה, והחל להראות סימנים של התאוששות מהקפאון שכפתה עליו המגיפה העולמית. אך העלאת הריבית שבוצעה על ידי הבנק הפדרלי במשך שבעה חודשים ברציפות, הזניקה את הריבית לרמה של מעל 5%, ייקרה את עלויות המימון וציננה את האופטימיות שהתעוררה בקרב המשקיעים.
להעלאות הריבית הייתה השפעה גם על מניות הנדל”ן האמריקאיות – מדד הנדל”ן של דאו ג’ונס הגיע לשיאו בדצמבר 2021, ומאז ירד ב–29%. מדד ת”א מניב חו”ל (+0.29% 573.06) — שכולל חברות כמו אלקטרה נדל”ן (+1.22% 4149) , סאמיט (+0% 4740) וג’י סיטי (+0% 1128) — ירד ב–54% בבורסת ת”א מתחילת 2022.
בסקר שערך ארגון אפייר, המרכז את פעילות הנדל”ן של חברות זרות בארה”ב וכולל כ–180 גופי השקעות בינלאומיים בתחום הנדל”ן המנהלים יותר מ–3 טריליון דולר, הבהירו המשתתפים כי שוק הנדל”ן בארה”ב הוא עדיין יעד מועדף עבור המשקיעים המוסדיים. יחד עם זאת, החשש מהמשך עליית הריבית ואי הוודאות בנוגע להאטת הכלכלה והעדר הנזילות משפיעים על בחירת מגזרי ההשקעה.
על פי דו”ח המנתח את תוצאות הסקר, שנכתב על ידי ד”ר ווילי מקנטוש, מנהל מחלקת המחקר ב–AFIRE וגונאר ברנסון, מנכ”ל הארגון, ניתן להבחין בשינויים ומגמות המסתמנות לקראת חלקה השני של שנת 2023, ולראות מהם המגזרים בהם המשקיעים המוסדיים מתכננים להשקיע, ומהם האתגרים אותם הם רואים כמשפיעים על אסטרטגיית ההשקעות שלהם.
שינוי מגמה בהשקעה במגזר המשרדים
המגמות שאפיינו את השנה החולפת של עבודה מהבית ורכישות און ליין, העיבו על מגזרי המשרדים והקמעונאות, ומרבית המשקיעים נותרו בתחושה של קושי במימון ובנזילות זמינה במגזרים אלה.
כ–90% מהמשתתפים בסקר אמרו כי הם חווים קשיים בהשגת מימון במגזר המשרדים לבנייה, רכישות ומיחזור חובות.
עוד ע”פ הסקר, רק 15% מהמשקיעים מגדילים את ההשקעות בתחום המשרדים, לעומת 77% המקטינים את ההשקעות במגזר זה.
מגזר המולטיפמילי – המחירים יורדים, הביקוש גובר
המחסור בדירות מגורים בארה”ב, שעומד על פי ההערכות על מספר של בין 3 מיליון ל-7 מיליון דירות חסרות, הופך את מגזר הדירות להשכרה לאטרקטיבי ביותר עבור המשקיעים. קצב בניית הדירות בארה”ב, שחווה האטה משמעותית בשנים האחרונות, מבטיח שמגזר המולטיפמילי ימשיך להוביל כמגזר אטרקטיבי להשקעות גם בשנת 2023.
94% מהמשתתפים בסקר רואים במגזר המולטיפמילי מגזר אטרקטיבי להשקעות ומתכננים להגדיל את ההשקעות במגזר זה.
העיר המועדפת למשקיעים היא העיר ניו יורק, שמחירי הדירות בה הגיבו במהירות לעליית הריבית וירדו בצורה דרסטית. על פי הערכה של חברת ייעוץ הנדל”ן מילר סמואל, ברבעון הראשון של 2023 חלה ירידה של 38% במספר העסקאות במנהטן, כאשר גם המחיר הממוצע של העסקאות ירד בכ-5% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2022.
פתרונות יצירתיים לעלויות הריבית
עליית הריבית בארה”ב והקשחת התנאים על ידי הבנקים במתן אשראי למגזר הנדל”ן מקשה על המשקיעים בתחום.
97% ממשתפי הסקר, אמרו כי עלויות נטילת חובות הם גורם משמעותי המקשה על השלמת עסקות בתחום הנדל”ן בארה”ב, וכ–50% מהמשיבים בסקר צופים ירידה משמעותית במימון מהבנקים למגזר הנדל”ן.
הפתרון של חברות הנדל”ן הוא בפנייה למימון החוץ־בנקאי. 58% מהמשיבים בסקר של אפייר צופים כי המימון למגזר הנדל”ן יגיע מקרנות חוב.
לסיכום: האתגרים בשוק הנדל”ן יוצרים הזדמנויות השקעה
ניתן לראות בדו”ח של אפייר שהמשקיעים מעדיפים לפזר את השקעותיהם בין מגזרים שונים, וכך להרוויח מהתחזקותם של סקטורים שונים. השקעות נדל”ן בחו”ל הנעשות בפיזור וגיוון סקטוריאלי, גיאוגרפי, אסטרטגי ומנהלי – הופכות להיות משמעותיות יותר בתיק ההשקעות הכולל.
שאלות נוספות:
באילו מקומות בעולם הישראלים מעדיפים להשקיע בנדל”ן?
על פי חברת Real Capital Analytics שעוסקת בניתוחי מידע מוכווני נדל”ן, במחצית הראשונה של 2019, משקיעים מהמזרח התיכון, ובהם ישראלים, השקיעו בנדל”ן בחו”ל כ-8.6 מיליארד דולר – כמחצית מהם בנדלן בארה”ב. היעד הבא ברשימה היה בריטניה, עם 21% מכלל ההשקעות.
מה האתגר המרכזי בהשקעות נדל”ן בחו”ל?
כישראלים, אנו מכירים את השוק המקומי והרגולציה הישראלית, אך לא את השווקים והרגולציה שמעבר לים. פערי ידע אלה משמעותיים במיוחד כשמנסים לאתר עסקאות עם פוטנציאל תשואה גבוה. כדי להתגבר על אתגר זה, ניתן להיעזר בשותף עסקי מקומי או חברה להשקעות נדל”ן, בעלת ניסיון וידע מצטבר בשווקים שונים.
כיצד שותף מקומי יכול לסייע לנו בהשקעה בנדל”ן בחו”ל?
שותפים מקומיים, בעלי מוניטין, ניסיון וקשרים מקומיים, מכירים היטב את השוק ויש גישה ייחודית להזדמנויות השקעה בשלב מוקדם יחסית. בנוסף, הם נמצאים בעמדה המאפשרת להם לערוך את כל הבדיקות הדרושות, הן לנכס עצמו והן לסביבתו, ובהמשך לנהל ולתפעל את ההשקעה מקרוב; הם גם בקיאים במחירים המקובלים באזור ובמגמות השונות באזור ובסקטור בו הם מתמחים.
מה חשוב לבדוק כשבוחרים חברה שתסייע לנו בהשקעת נדל”ן בחו”ל?
הבדיקה הראשונה היא כמובן היסטוריית הביצועים של החברה, והתקופה עליה היא מתפרשת. משקיעים מעדיפים לעבוד עם חברות שצברו ניסיון רב, במחזורי שוק שונים, כולל מתקופות משבר. חשוב לבדוק לא רק את השנים האחרונות, אלא גם תקופות קודמות וסוערות יותר בשוק, שבהן היה יותר קשה להשיג תשואות נאות, ולא פחות מהתשואות, יש לבחון את התנהלות החברה בתקופת משבר.
איך נדע שהחברה פועלת גם לטובתנו?
חשוב לוודא זהות אינטרסים – למשל, באמצעות בחינת מודל ההשקעה והרווחיות של החברה. המודל המועדף הוא מודל מבוסס הצלחה. כאשר חברה גורפת רווח משמעותי בתחילת תקופת ההשקעה, יש חשש מהאינטרס שלה. ראשית, חברה מסוג זה עלולה להעדיף לבצע השקעה, גם אם גלום בתוכה סיכון רב ולא בהכרח תניב תשואות חיוביות, ושנית, קיים חשש לאופן ניהול ההשקעה ומוקדי הפניית משאבי החברה. לעומת זאת, כשדמי הניהול נמוכים ועיקר הרווח של החברה יגיע לאחר שהמשקיעים יקבלו את שלהם – ניתן להניח שהחברה תיכנס להשקעות שיש להן פוטנציאל לרווח משמעותי ותעשה כל מאמץ להגיע לרווחיות זו.
כיצד עוד ניתן לוודא זהות אינטרסים עם החברה שבאמצעותה משקיעים?
בדקו את שיעור השקעת מנהלי החברה ומקבלי ההחלטות בהשקעות החברה. ככל שבעלי תפקידים אלו משקיעים במוצרי החברה, כך משתקפת זהות אינטרסים ואמונה בפוטנציאל של השקעות אלו. אנו מקפידים להשקיע בכל אחת מהשקעות החברה ולבחור מנהלי השקעה שעושים זאת.
