7.1.20
נועה אורן, בשיתוף פרופימקס
ד”ר סם צ’נדן, דיקן בית הספר לנדל”ן ב-NYU לא מתרגש מהריבית הנמוכה ומסביר איך נהנים מכך השווקים המשניים.
כשהריבית במגמת ירידה, והמחזור הכלכלי הנוכחי רושם רגע היסטורי והופך לארוך בהיסטוריה של ארה”ב, לא מעט משקיעים חוששים מהעתיד לבוא. דווקא המשקיעים המתוחכמים לא ממהרים להספיד את הכלכלה האמריקאית בכלל, וענף הנדל”ן הפרט.
“המחירים, בייחוד לנכסים באיכות גבוהה בשווקים הגדולים ביותר בארה”ב, נתפשים באופן כללי כאגרסיביים למדי”, אומר ד”ר סם צ’נדן, דיקן בית הספר לנדל”ן באוניברסיטת NYU שבניו יורק. “אין הכוונה לומר שאין עסקאות טובות, אלא שצריך לעבוד קשה כדי למצוא אותן. אנחנו רואים באופן כללי, שכאשר נכסים באיכות טובה יוצאים לשוק, יש שפע של הון שמחכה להזדמנויות האלה, ולכן הצעות המחיר לנכסים יכולות להיות די אגרסיביות”.
צ’נדן אמר את הדברים בריאיון מיוחד שנערך עימו עבור פרופימקס, שמציעה למשקיעים כשירים להצטרף לקרן הנדל”ן החמישית של פרופימקס – CircleOne V – הצועדת בדרכי הקרנות הקודמות, שהוכיחו את עצמן בהצלחה.
לדבריו, “ההתרחבות הכלכלית הנוכחית החלה ביוני 2009, כך שהמחזור הכלכלי ארוך בשלושה חודשים מתקופת ההתרחבות הכלכלית הארוכה ביותר שארה”ב חוותה אי פעם – שהיתה בת עשר שנים. כשמתמקדים בשיעורי ריבית נמוכה, אם בוחנים את הסטטיסטיקה, הורדת הריבית לטווח קצר משפיעה על שיעור הריבית לטווח ארוך רק בשליש בערך, בממוצע – וחשוב לזכור את זה כשמדברים על השפעת הריבית הנמוכה על הנדל”ן”.
לדברי צ’נדן, “התוצאה הישירה ביותר של הורדת שיעורי הריבית על תעשיית הנדל”ן היא כמובן המחיר הנמוך ביותר של ההון. אבל אנחנו בתקופה שבה יש כוחות שמושכים בכיוונים מנוגדים, במה שאנחנו רואים כסביבה יקרה מאוד לנכסי נדל”ן”.
ביצועים משופרים במגזר הקמעונאי
צ’נדן מוסיף כי “אנחנו רואים שמשקיעים בוחנים את השווקים המשניים, שבאופן יחסי קטנים יותר. הם אולי לא קטנים במונחי אוכלוסייה, אבל מאופיינים ברמה נמוכה יותר של נזילות. אלה יכולים להיות השווקים שבהם יש מורכבות גדולה יותר סביב אסטרטגיית המכירה של הנכס ב”אקזיט”, כתוצאה מהנזילות הנמוכה יותר, אולי שווקים שבהם קשה יותר להשיג מימון מהבנקים הגדולים, אבל באופן בלתי נמנע, במקום שבו יש פחות תחרות ברמת הביקוש, יש יותר תשואה. כך שמשקיעים רבים מחפשים סוגי נכסים מגוונים יותר ובמקומות פחות מרכזיים.
“אם מוקדם יותר בתהליך ההתאוששות, לפני עשר שנים, משקיעים התמקדו קודם כל במשרדים, אחר כך בדירות ורק לאחר מכן בקמעונאות, אנחנו רואים כעת שמשקיעים מחפשים מגוון רחב יותר של סוגי נדל”ן שאינם ליבה – בתי אבות, דיור לסטודנטים, מרכזי נתונים ענקיים ועוד. אלו סוגי הנכסים שאני חושב שמקבלים תשומת לב ממשקיעים מתוחכמים בשלב הזה של המחזור הכלכלי”.
סם צנד’ן דיקן בית הספר לנדל”ן ב-NYU
המשקיעים הגדולים לא ממהרים לקנות
לסיכום, אומר צ’נדן, “אני חושב שהמשקיעים המוסדיים הגדולים בשוק, שנהנים מגישה להון, לא ממהרים. הם יותר סבלניים עם הכסף ובוחנים את השוק. אם הם רואים הצעות מחיר אגרסיביות לנכס מסוים, הם לא פועלים תחת לחץ גדול עד כדי כך שהם יציעו מחיר גבוהה יותר ללא הבחנה.
“בכל הנוגע לתמחור הנכסים הנוכחי – יש הבדלים וניואנסים. אני מתאר את התמחור העכשווי לנכסים באיכות הגבוהה ביותר כאגרסיבי, אחרים יחושו שזו מילה חזקה מדי, אבל התחושה הרווחת היא שהתמחור הוא פחות בריא”.
