פרוץ המגפה הוביל לזינוק בביקוש בנדל”ן מניב למתקני מחקר בתחום מדעי החיים והרפואה ■ המגמה לא צפויה להאט בקרוב – בעיקר לאור ההשקעות הרבות שזורמות לענף, בין השאר בשל מגמת ההזדקנות של האוכלוסייה בארה”ב
3.1.2022
מעבדה לפיתוח תרופות. זינוק בביקוש למתקני מחקר צילום: Philip Keith/Bloomberg
אוכלוסיית העולם המאפירה, תוחלת החיים המטפסת, תקציבי הבריאות הגואים וכמעט שנתיים של הטלת זרקור אל תעשיית הרפואה העולמית מאז פרוץ המגפה, עשו את שלהם. זרם השקעות לענף המחקר ומדעי החיים (Life Science), נותן אותותיו גם במפת הנדל”ן בארה”ב, עם התרחבותם של מרכזים ומשרדים רפואיים (MOB).
ענקית ההשקעות בלקסטון העמיקה אחיזתה ונהפכה למובילה עולמית בתחום, ובארה”ב מסמנים את “רובעי הבריאות” המתפתחים כעוגן בשוק הנדל”ן, וכמו בכל משבר – גם למשקיעים ניצבת ההזדמנות לתרגם את המגמה להשקעה.
לאורך ההיסטוריה משברים פיננסיים יצרו משוואה דיפרנציאלית של סקטורים שספגו מהלומות כואבות, לצד אלה שהשכילו לנצל את המצב לחיזוק מעמדם. הפעם מדובר היה באירוע שונה. מגפה עולמית כפתה על תעשיית הרפואה להתייצב בחזית המאבק, ובאותה הזדמנות להדגיש את הקשר ההדוק בין יציבות הכלכלה הגלובאית ליכולתן של החברות לייצר פתרונות פורצי דרך לסיכוני תחלואה, ובהתאם את הפוטנציאל העסקי העצום הגלום בכך.
במהרה התברר הבוסטר שקיבלה התעשייה אחרי שנים של היקפי השקעות במינונים נמוכים, בייחוד ביחס לסקטורים תוססים כמו טכנולוגיה, אנרגיה ואחרים. לפי חברת המחקר והמידע העסקי PitchBook, בתשעת החודשים הראשונים של 2021 נפח ההשקעות מצד קרנות ההון-סיכון במגזר מדעי החיים בארה”ב נאמד בכ-50 מיליארד דולר והתעלה על השיא הקודם, שנרשם אשתקד עם היקף השקעות הון פרטי, בסך 40 מיליארד דולר.
אל הזרם הצטרפו בשנה החולפת גם מענקים בהיקף של כ-42 מיליארד דולר שהקצו מכוני הבריאות הלאומיים לאוניברסיטאות ומרכזי מחקר ופיתוח, שהיוו מנוף כלכלי נוסף להתרוממות התעשייה. גלי ההדף הורגשו היטב גם בשוק ההון, עם מספר שיא בהנפקות ראשוניות (IPO) של חברות מדעי החיים והבריאות בארה”ב, בהובלת סגמנט הביוטכנולוגיה.
צמיחת היקפי ההשקעה בסקטור מתורגמת למינוף פעילות החברות, המתגלגל בתורו לסימנים גוברים והולכים בשוק הנדל”ן עם התרחבות טביעת הרגל של נכסים רפואיים (מעבדות, משרדים ומרכזים ייעודיים), המתפקדים כצרכים משלימים בתנופת התעשייה. עד הרבעון השני של השנה הושקעו יותר 11 מיליארד דולר בנכסי נדל”ן רפואיים ברחבי העולם, כשהנתח העיקרי – כ-80% מהיקף ההשקעות – מתרכז בארה”ב.
מגזר המאופיין בפעילות בדופק גבוה
הסלקציה שאופי המשבר הכתיב ביחס ל-Submarkets (תתי-ענף) בשוק הנדל”ן יצרה שונות מובהקת באשר ליציבותם בעיצומה של המגפה המשתוללת. בעוד סקטורים כמו מלונאות ומסחר סבלו מחולשה בשיעורי האכלוס, פלח מעבדות המחקר, מרכזים ומשרדים רפואיים הפגין חסינות כשהוגדר, באופן טבעי, תחום פעילות חיוני, וכזה שהפתרון להיחלצות מהמגפה נתלה על יכולותיו.
אלה תורגמו ליציבות נכסים המיועדים לשימוש התעשייה, שנהנו משיעורי תפוסה גבוהים. למעשה, הקורונה סיפקה רק עדות נוספת לחוסן שמפגינים נכסי נדל”ן רפואיים, שכן מאז סימני דעיכת המשבר הפיננסי ב-2009 ועד הרבעון הראשון אשתקד, שיעור התפוסה בסגמנט הרפואי (MOB – Medical OfficeBuildings) נע סביב 92%, לפי חברת ההשקעות בנדל”ן מניב JLL. המגמה תואמת את הגידול העקבי בשטחי המעבדות בארה”ב, שחצו לראשונה את רף ה-100 מיליון רגל רבוע לאחר שההשקעה בתחום טיפסה בכ-6% במהלך 2020 לסכום מצרפי של 7 מיליארד דולר.
בלקסטון העמיקה אחיזה בתחום – והעבירה מסר לשוק
בלאקסטון דיווחה אשתקד על גיוס מוצלח נוסף של 7.5 מיליארד דולר לקרן ייעודית להשקעות בנכסי נדל”ן רפואיים. שבין משקיעי העוגן נמנית גם CalPERS, קרן הפנסיה הציבורית הגדולה בארה”ב. עבור בלקסטון לא מדובר רק בניצול העיתוי שתעשיית מדעי החיים תחת אור הזרקורים, אלא זו מגמה עקבית שהחלה עוד הרבה לפני פרוץ המגפה, כשענקית ההשקעות התבססה כמובילת תחום עם פורטפוליו MOB מהגדולים בעולם.
עם זאת, עסקה אחת בתחילת 2021 היתה האות להתעוררות נוספות וקפיצת מחירים בשוק. בלקסטון הודיעה על רכישת תיק נכסי נדל”ן רפואי בהיקף של 3.45 מיליארד דולר, רובו בסמוך למכון הטכנולוגי בקיימברידג’, אחד האזורים הדומיננטיים בתחום המחקר הרפואי בארה”ב. העסקה הזניקה את תיק ההשקעות של בלקסטון לכ-20 מיליארד דולר, ובמקביל סיפקה טריגר נוסף לעליית ממוצע תמחור נכסי מדעי החיים בארה”ב לשיא – 750 דולר למ”ר – עלייה של יותר מ-50% מהממוצע שנרשם ב-2019, לפי דו”ח של חברת הנדל”ן Newmark.
הזינוק השתקף בעיקר באזורים המוגדרים כ”רובעי בריאות”, המאופיינים בריכוז של מרכזים וחללים רפואיים, בסמוך לאוניברסיטאות וקמפוסים מובילים בתחום.
הביקוש הגבוה לנכסים נדל”ן רפואי הוביל לתמחור אגרסיבי ודחיסת שיעורי ההיוון (Cap Rates) באזורי הביקוש, לרמה נמוכה מזו של סגמנטים מקבילים
ארה”ב מזדקנת – וההשקעה במחקר עולה
קו ישיר מחבר בין תהליכים דמוגרפיים להשפעה על קצב צמיחת תעשיית שירותי הרפואה והבריאות – וסך הכספים המתגלגלים בענף. אוכלוסיית ארה”ב ממשיכה להאפיר, והערכות הן כי ב-2030 פלח בני ה-65 ומעלה יחצה את 73 מיליון איש – כ-21% מהאוכלוסייה הכללית – הנחשבים לצרכנים העיקריים של שירותים רפואיים.
מגמה זו צפויה להציג עלייה תלולה ככל שדור הבייבי בומרז – גל הילודה שבין 1946 ל-1964 – ייכנסו לשנות הזהב שלהם. הדמוגרפיה הזו היא בעוצמה של יותר מ-75 מיליון, עם כ-10,000 איש שפורשים מדי יום לגמלאות, ועשויים לתרום את חלקם למינוף פעילותן של חברות תעשיית הרפואה, ובהתאם לביקוש לשטחי נדל”ן נוספים.
לפי JLL, מערכות הבריאות נדרשות לכ-1.9 רגל רבוע של שטחי רפואה לכל מטופל. פלח אוכלוסיית בני ה-65 ומעלה צפוי להגיע ל-73 מיליון ב-2030 ולתפקד כמנוע צמיחה לתעשיית הבריאות בארה”ב.
המגמה הדמוגרפית נעוצה גם בתוחלת החיים המטפסת, ומתורגמת בהגדלת הוצאות שירותי הבריאות ביחס לנפש. ארה”ב מתברגת חזק בצמרת העולמית עם הוצאה שנתית ממוצעת על בריאות של כ-11.5 אלף דולר לאדם, הרחק משווייץ, הממוקמת אחריה.
ארה”ב גם מובילה את שוק תרופות המרשם, שצפוי להגיע עד 2022 להיקף של כטריליון דולר בארה”ב לבדה. אלה יסודות מוצקים ותהליכי עומק המבצרים את מעמדה הדפנסיבי של תעשיית הבריאות והרפואה בארה”ב גם בעתיד – וישפיעו בצורה מכרעת על צד הביקוש לשטחי נדל”ן נוספים.
פנסיונרים. למצולמים אין קשר לכתב הצילום: בלומברג
בשורה התחתונה, בעוד העולם הפך את שעון החול עד התפרצותה של המגפה הבאה, תעשיית הרפואה העולמית ממשיכה לרשום הישגים – בפריצות הדרך בהליכי טיפול, גם בזירה הפיננסית – שנותנים אותותיהם בהתרחבותם המואצת של נכסי נדל”ן רפואיים. יסודות שוק חזקים, כמו מגמות דמוגרפיות וביקוש בלתי נדלה לשירותי בריאות בארה”ב, צפויים להמשיך לתמוך בתמחור התחרותי ובעליית ערכי הנכסים, המתבססים כאחד מהסגמנטים הבריאים בשוק הנדל”ן, בזמן שענפים אחרים עדיין מתאוששים מהחולשה שדבקה בהם מאז פרוץ המגפה.
הכותב הוא מנהל מחלקת השקעות בפרופימקס. אין לראות באמור לעיל ייעוץ השקעות, המלצה או חוות דעת באשר למוצרים פיננסיים כלשהם.
