דירה להשכיר, 11.12.16

פארדים מביאה את החזון הזה אל השקעותיה. החברה מתמחה בסגנון השקעה אופורטוניסטי,  כלומר מציאת נכסים המתומחרים לפי הערכת החברה מתחת לשוויים האמיתי, ובאמצעות השבחה או מיצוב מחדש מעלה את גובה דמי השכירות ובהתאמה את התשואות על ההשקעה. החברה נוסדה בשנת 2002 ולה רקורד השבחה של יותר מ-3,000 יחידות דיור בשווי הנאמד בלמעלה מ-300 מיליון דולר. היא פועלת בעיקר בניו יורק ובקונטיקט. שותפתה להשקעות היא פרופימקס הישראלית ולשתי החברות קשר עסקי אסטרטגי קרוב ל-15 שנים.

מה הופך את מקבצי הדיור להשכרה  לכה אטרקטיביים בעיניכם?

״כאשר התחלנו להשקיע במקבצי דיור להשכרה, לפני למעלה מעשור, זה היה בין השאר כי המימון היה נגיש יותר להשגה. בנוסף, השקעה בסקטור נדל”ני זה משמשת גם כגידור בפני אינפלציה שכן אנחנו מעדכנים את מחיר השכירות מדי שנה בהתאם למצב השוק. להשכרה תמיד יהיה ביקוש כי אחרי הכל כולם צריכים מקום לגור, אבל לא כולם יכולים לקנות בית. אנחנו רואים שאחוז הבעלות של בתים בארה”ב נמצא בירידה, לאחר שהגיע לשיאו בתקופת ממשל בוש והדבר מעיד על הביקוש לדיור להשכרה. ההשקעה באזור זה יוצרת הגנה יוצאת דופן מפני ירידות ערך בזמנים של סביבה כלכלית חלשה, עם פוטנציאל לעליות ערך מתונות, וכאמור האסטרטגיה שלנו מאפשרת להשיג עליית ערך גבוהה יותר באמצעות יצירת ערך״.

מדוע אתם מתמקדים בצפון-מזרח ארה״ב?

״צפון מזרח ארה”ב, שהיא אחת הכלכלות החזקות במדינה, מאופיינת ביציבות יוצאת דופן ומייצגת עוצמה וחיוניות בשניים מאפיקי הנדל”ן: מקבצי דיור להשכרה ומשרדים. קונטיקט נמצאת בין ניו יורק לבוסטון, שני האזורים החזקים ביותר כלכלית במזרח ארה״ב, ובחרנו להתמקד בקונטיקט שהיא אחד האזורים המיושבים והמפותחים ביותר בארה”ב עם אוניברסיטאות מהשורה הראשונה כמו ייל, בתי חולים ועוד.  חלק מהערים בקונטיקט נמצאות במרחק נסיעה של 40 דקות ממנהטן ברכבת. אם אתה עובד בניו יורק וצריך לבחור מקום לגור זו אפשרות מצוינת.  במנהטן אתה תשלם עבור דירת חדר בבניין חדש שלושת אלפים עד ארבעת אלפים דולר, או אלפיים וחמש מאות דולר לדירה בבניין ישן. לעומת זאת, בסטמפורד במחוז פיירפילד דירה כזו תעלה שבע מאות עד אלפיים דולר אבל היא תהיה בבניין עם בריכה, חדר כושר, אולם קולנוע ביתי ועוד. בנוסף אתה נהנה מעיר שפועלת 24/7 עם מרכז עירוני ובו מסעדות, קולנוע והופעות״.

איזה סוג של דיירים מתגוררים במקבצים?

“יש לנו דיירים מסוגים שונים כולל עובדים חסרי השכלה, שהיו גם הבסיס הראשוני ממנו החברה צמחה. סיפקנו סביבת מגורים טובה ומשכנו אלינו דיירים רבים ברמות שונות: בעלי הכנסה ממוצעת, עובדי צווארון לבן, מבוגרים שילדיהם עזבו את הבית ועוד. למדנו שככל שנספק סביבת מגורים שעונה על הדרישות והצרכים של מחפשי הדיור כך נוכל למשוך קהלים נוספים ולאכלס את הבניינים שלנו. חלק מהצעת הערך שלנו היא ניהול איכותי יותר, שנותן לדיירים תמורה טובה יותר לכל דולר שהם משלמים מאשר במקומות אחרים״.

מדובר בערים חזקות עם ריבוי יזמים. כיצד אתם מתמודדים עם תחרות?

״ראשית חשוב להבין כי היתרון שלנו באזור קונטיקט הוא שקשה מאוד לבנות בניינים חדשים בשל הקושי לקבל אישורים, לאתר מגרשים פנויים וכו’. זה יוצר מחסום משמעותי לכניסת יזמים מתחרים. לכן, כאשר אנחנו קונים נכסים אנחנו יודעים בוודאות גבוהה שאף אחד לא יפתח נכסים מתחרים מעבר לפינה והדבר מונע תחרות בטווח הארוך. מאחר ואנחנו מבצעים עסקאות בכמה עשרות מיליוני דולר בשנה, אנחנו גורם חשוב ומוכר. אנחנו מנתחים כל עסקה לעומק ומקבלים יחס מועדף מצד המוכרים: הם מרוצים כאשר אנחנו ניגשים להתמודד על עסקה, גם אם ההצעה שלנו לא הכי גבוהה, שכן המשמעות היא שהוודאות שהעסקה תיסגר גבוהה יותר. אנחנו שמחים שיש מתחרים נוספים על עסקה כי יש בכך איתות עבורנו שהשוק רואה בעסקה אטרקטיבית, וההערכות שלנו מקבלות חיזוק״.

כיצד תוצאות הבחירות בארה״ב יכולות להשפיע על השוק?

״זו שאלה חשובה שמטרידה את כולם. אני מצפה, וגם לפי מה שראיתי בשווקים ובשיח שהתפתח מאז הבחירות, שטראמפ הנשיא הנבחר הוא לא אותו האיש מהקמפיין של טראמפ המועמד. אנחנו מצפים שהוא יהיה טוב לכלכלה כי הוא בעד צמיחתה. צריך לזכור שטראמפ הוא ביסודו יזם שיודע להציב חזון. אני עוד זוכר כיצד בשנות השבעים מערב ניו יורק היה מזבלה, וטראמפ, כיזם, השקיע בשטח של כמה עשרות דונמים, פיתח אותו וכיום האזור פורח. יזמים צריכים דמיון, אומץ והכסף לעשות”.

״אנו מניחים כי הוא יספק יותר נגישות לאשראי למעמד הבינוני והגבוה, שיתורגם ליכולת לעבור לדירות טובות יותר אם כי בסך הכל אחוז הבעלות על בתים יישאר נמוך, במיוחד אם יתממשו הציפיות לאינפלציה שתייקר את הריבית ואת עלות רכישת הבתים. זו תהיה סיבה נוספת להשקיע במקבצי דיור להשכרה כי הם מספקים גידור בפני אינפלציה –  אנחנו פשוט מצמידים את מחירי החוזים למחיר השוק כל שנה. כאשר האינפלציה תרים ראש, אנחנו נוכל להעלות את מחירי השכירות”.

“לעומת זאת אם יותר אמריקאים יקנו בתים, על חשבון שכירת דירות, זה יפגע כמובן במקבצי הדיור להשכרה. כך היה בתקופת ממשל בוש. אז היו תמריצים לרכוש בתים וההלוואות שהיו זולות מאוד סובסדו על ידי הממשל והותאמו לממן בעלות על בתים. התוצאה של זה הייתה גרועה והביאה לרכישת בתים על ידי אנשים שלא יכלו לעמוד בתשלומים. אני לא רואה בזה גורם סיכון כי אני לא חושב שזה יקרה שוב, במיוחד לאור העלייה הצפויה בריביות בעקבות האינפלציה”.

“מקבצי דיור להשכרה נהנו מרמת ההחזר על השקעה הגבוהים בתחום, כי בניגוד להשקעה במבני תעשייה האפיק שנמצא במקום השני מבחינת התשואות –  מקבצי דיור להשכרה הם מעין מלאי הכרחי. הביקוש למשרדים למשל נמצא בירידה כי אנשים עוברים לעבוד מהבית במקום מהמשרד, חולקים משרד או משתמשים במשרדים וירטואליים. בענף הנדל״ן לקמעונאות יש קושי כי הקמעונאות המסורתית מתחרה במסחר אלקטרוני והחנויות והקניונים משנים את אופיים. אי אפשר לגור באינטרנט. אפשר לשכור דירה באינטרנט, ובסופו של יום אנשים זקוקים לדירה אמיתית. זו הסיבה שמקבצי דירות להשכרה ימשיכו להיות אטרקטיביים כל כך״.