סיכום שנת 2019 ותחזית פרופימקס לשנת 2020

הכלכלה מחזורית - אבל איפה אנחנו?

הכלכלה העולמית בנויה ממחזורי שגשוג ומיתון, ברמה כזו או אחרת, ואין דרך לדעת מה יהיה אורכו או באיזה שלב במחזור השוק אנו נמצאים, אלא בדיעבד ושאלה זו מעסיקה את השוק כולו באופן מתמיד ובוודאי בימים אלו. למרות שאנו נמצאים בשלב מתקדם יחסית במחזור הנוכחי – שאופיין בהזדמנויות רבות, סביבת ריבית אפסית או נמוכה במיוחד ועליות מחירים שהזינו את התשואות הפנומנליות שמהן נהנה השוק בשנים אלו – על פי התחזיות, הסממנים הפיננסיים נותרו מעודדים: הצמיחה צפויה להמשיך במגמה חיובית (גם אם מתונה ממה שראינו בעשור האחרון), הריבית צפויה להישאר נמוכה ויסודות הכלכלה איתנים.

צמיחה במחירי השכירות צפויה ברוב השווקים אותם אנו בוחנים. בבריטניה, קפאון שנובע מאי ודאות באשר להשלכות יציאתה מהאיחוד האירופי לא מאפשר לחזות את ביצועי השוק. הצמיחה הגדולה ביותר צפויה בצפון אמריקה ומדינות אסיה-פסיפיק.

בסביבה כלכלית זו, שמאופיינת בחוסר ודאות, מחירים גבוהים ותשואות יורדות, הזדמנויות השקעה ראויות ואיכותיות קיימות, אך איתור הזדמנויות השקעה אלו הופך מאתגר ויש לנקוט משנה זהירות בבחירתן ולעבוד רק עם מנהלים מומחים.

שוק הנדל"ן בארה"ב

ביוני 2019, ארה”ב ציינה את התקופה הארוכה ביותר של צמיחה כלכלית, כאשר עברה את השיא הקודם של 120 חודשים (ממרץ 1991 עד מרץ 2001). יחד עם זאת, על פי התחזיות, הכלכלה האמריקאית צפויה להמשיך במגמת צמיחה כללית, בשיעורים ממוצעים של 2.3% ב-2019 ו-2% ב-2020, חלק מהמדינות צפויות לצמוח יותר מאשר אחרות.

בשנת 2019, חל שיפור בשוק התעסוקה האמריקאי, עם תוספת של כ-2 מיליון משרות ועליה מתונה של רמות השכר. שיעור האבטלה ב-2019 ירד ל-3.5%, לעומת 3.9% ב-2018 והוא כעת הנמוך ביותר בשלושה העשורים האחרונים.

בכל סקטורי ההשקעה בנדל”ן, נרשמה צמיחה ממוצעת של 3.3% בדמי השכירות בשנת 2019.

באופן מעניין ניתן לראות שלמרות שמספר משקי הבית נמצא בצמיחה מתחילת 2012, שיעור הבעלות על בתים ירד משיא של 69.2% ב-2004 ל-64.8% ברבעון השלישי של 2019. נתונים אלו מציגים מגמה יציבה ומתמשכת של העדפת שכירות על בעלות בתחום המגורים בארה”ב, וממחישים את הסיבה שסקטור המולטיפמילי כאפיק השקעה ממשיך להיות אטרקטיבי.

מולטיפמילי (מקבצי דיור להשכרה)

סקטור שסיפק את התשואה הגבוהה ביותר ביחס לסיכון בטווח הארוך, ואת השונות הנמוכה ביותר בתשואות שנתיות ב-30 השנים האחרונות. סקטור זה ממשיך להנות ממגמות דמוגרפיות חיוביות, עם בסיס של 80 מיליון בני דור המילניום (גילאי 20-34), ש-65% מהם שוכרים, לפי נתוני רשות האוכלוסין האמריקאית, למרות שחלה עליה גם בהיקף רכישות הבתים על ידיהם. בנוסף, פלח אוכלוסיית בני דור הבייבי בומרס (גילאי 51-69), שמונה כ-76 מיליון תושבים, צפוי להציף את השוק ב-21 מיליון בתי מגורים למכירה בעשורים הקרובים, ולהגדיל את הביקוש לדיור להשכרה בשנים הבאות, ללא קשר למצב הכלכלי של השוק  (זאת למרות מחסור בהיצע הבתים בטווח הקצר).

דמי השכירות הממוצעים בארה”ב בשנים 2011-2018 צמחו ב-34.7%. מבחינה מעמיקה של נתון זה עולה כי למרות שהיצע נכסי המולטיפמילי גדל משמעותית, ה- Cap Rates(תזרים ביחס למחיר הנכס) נותרו נמוכים (מחירים גבוהים) בכל השווקים המרכזיים, הודות לביקוש מתמשך מצד המשקיעים. מרווחי ה-Cap Rate בין נכסים בדירוג Class A  ונכסים בדירוג Class B ובין שווקים ראשוניים ומשניים ממשיכים להיות קרובים, נתון שמצביע על פוטנציאל שטמון בנכסים בדירוג נמוך יותר, ובשווקים משניים ושלישוניים, בין היתר כיוון שההיצע שלהם קבוע, בעוד בניה חדשה היא של נכסים בדירוג גבוה. נכסים מסוג זה הם גם בעלי פוטנציאל משמעותי להוספת ערך.

הירידות המשמעותיות ביותר ב-Cap Rate (כלומר עליה במחירי הנכסים) התרחשו בנכסי Class C ובשווקים משניים ושלישוניים.

קמעונאות (Retail) ולוגיסטיקה

לפי CBRE, דמי השכירות בנכסים קמעונאיים ירדו ב-3% בשנה בממוצע בכל האזורים. נתונים אלה מעידים על כך שככל הנראה עידן מרכזי הקניות המסורתיים, בהם החנויות הסטנדרטיות, שמתאימות לכל סוגי הקמעונאים, מגיע לקיצו. במקום זאת, ניתן לראות שחברות שמקדמות את המכירות המקוונות, מחפשות חנויות קטנות בהן יוכלו להציג את הלוגו ואת ה”סיפור” שלהן ולא בהכרח חנות גדולה למכור ממנה את המלאי שלהם. המגמה של הפיכת שטחים מסחריים למרכזי בילוי ולייף סטייל ממשיכה וכיום מתמקדים במרכזים אלו ביצירת חוויית משתמש, הגשת מזון ומשקאות, חדרי כושר ובידור. מרכזים מסחריים בהם הדיירים המרכזיים הם סופרמרקטים, דראג סטורס וחדרי כושר ממשיכים להיות אטרקטיביים.

סקטור הלוגיסטיקה שנמצא בעליה מתמדת בשנים האחרונות (30% בחמש השנים האחרונות), עם הגידול בפעילות המסחר המקוון, ונותר אטרקטיבי למרות עליות מחירים והתמתנות התשואות. התחזיות מצביעות על המשך צמיחה בדמי השכירות, למרות שההיצע צפוי לגדול בשל עליה בפיתוח של נכסים מסוג זה. נכסי הלוגיסטיקה המבוקשים הם נכסים בפאתי הערים, שתומכים במשלוחים בתוך יממה, ונכסים בהיקפים רחבים יותר, בנקודות הפצה אסטרטגיות.

שוק המשרדים

למרות עשור של התפתחות טכנולוגית שמקלה על היכולת לעבודה מרחוק, הסקטור ממשיך להיות אפיק השקעה רלוונטי, עם האדפטציות המתאימות והתחזית לשנת 2020 ממשיכה להיות אופטימית, עם צפי צמיחה שמרני.

כלכלנים מאמינים שב-2020 הביצועים צפויים להיות זהים לאלו של 2019, שאופיינו בצמיחה יציבה של 2.7% בדמי השכירות, תפוסות יציבות סביב ה-83.2%, סביבת ריבית נמוכה, אכלוס עם סיום תהליך בנייה וירידה מינורית ב-Cap Rates (כלומר עליית מחירים מתונה). דיירים מתחומי הטכנולוגיה, קריאייטיב ומדעי החיים ימשיכו להעלות את שיעורי האכלוס והתפוסה בנכסי Class A  חדשים, עם עדיפות לשווקים מרכזיים. בעוד המיקום ממשיך להיות גורם מרכזי, שטחי משרדים משותפים ממשיכים להיות מבוקשים גם בשווקים משניים. המשרד המודרני כיום מאופיין בגמישות גבוהה, שמאפשרת לעובד ולצוות אפשרויות ישיבה רבות ושונות, וכך להתאים למודלים שונים של עבודה.

נתוני שוק אלו מחייבים משקיעים בסקטור לברור בקפדנות את נתוני הבסיס של הנכסים ודייריהם, את הביקוש ונתוני המאקרו באיזור ואת פוטנציאל הוספת הערך.

הכישלון של WeWork לגייס כסף בשוק ההון (IPO) גרמה למשקיעים רבים להטיל ספק בהמשך הצמיחה של סקטור משנה זה, שכרגע מהווה פחות מ-2% מסך שוק המשרדים. למרות הפרסום השלילי, אנו מאמינים שלתחום המשרדים השיתופיים עדיין יש פוטנציאל, בין היתר כשוכרים של שטחים בהיקף משמעותי בבנייני משרדים. בעלי נכסים רבים מקצים חלק משטחי המשרד לטובת אכלוס גמיש, ומיישמים מודל זה בהצלחה.

לפי מדדי הרבעון השלישי של דמי שכירות גלובלית ושווי נכסים של CBRE שיצא לאור בנובמבר 2019, סקטורים שכוללים נכסי משרדים ותעשייה דיווחו על צמיחה של 3% בממוצע בשנה בכל האזורים.

אירופה

פרנסואה מיטראן אמר ש”כאשר אירופה פותחת את פיה, זה כדי לפהק”, אבל אירופה סיפקה לנו לא מעט עניין בשנים האחרונות. תחושתם של המשקיעים לגבי שנת 2020 ממשיכה להיות חיובית עם אינדיקטורים שמצביעים על שווקים חזקים למרות האטה כלכלית ואתגרים גיאו-פוליטיים.

האפשרות שבריטניה תצא מהאיחוד האירופאי (Brexit) ממשיכה להשפיע על השווקים ויוצרת אי-וודאות שהביאה ב-2019 לירידה משמעתית בנפח עסקאות משרדים (הנמוך ביותר משנת 2010), ולירידה בשוק הדיור בלונדון. למרות זאת, הכלכלה הבריטית ממשיכה להראות סימני יציבות, עם ביקוש לנכסי משרדים ושיעור אבטלה נמוך מ-4%, צמיחה חיובית, גם אם מתונה. על אף אי הוודאות, משקיעים ממשיכים להשקיע בנכסים בבריטניה, וסך ההון שהושקע שם מהווה כ-50% מההון שהושקע בכלל עסקאות הנדל”ן באירופה במהלך 2019. היחלשות המטבע המקומי משכה משקיעים במחצית השניה של 2019 ויתכן שתספק הזדמנויות נוספות למשקיעים זרים בשנת 2020.

עם ריביות קרובות ל-0%, וסבירות נמוכה לעלייה משמעותית בעתיד הנראה לעין, הנזילות הגלובלית ממשיכה להגדיל את הביקוש להשקעות בנדל”ן באירופה והשווקים נותרים יציבים למרות מיתון בענף התעשייה. סימן השאלה של המשקיעים באירופה הוא האם המיתון בתעשייה ישפיע גם על סקטורים נוספים של הכלכלה.

בטווח הקצר, סקטור השירותים (Service Sector) החזק של אירופה ממשיך לפצות על הירידה בתעשייה. שוק העבודה במצב טוב ואחוזי התעסוקה נמצאים בשיא; רמות השכר בעלייה, ולוקח זמן רב יותר למצוא עובדים למשרות פנויות. ביקוש גבוה מול היצע נמוך של נכסים איכותיים, יחד עם מדיניות מוניטרית מעודדת השקעה ועלויות מימון נמוכות צפויות להעלות את מחירי הנכסים בשווקים עם תשואות גבוהות, בזמן שמחירם של נכסי Class A  בשווקים מפותחים צפויים להישאר יציבים.

עם תשואות נמוכות מאוד ומחסור בהיצע של נכסי משרדים Class A, משקיעים ממשיכים להתרכז בנכסים עם הכנסה קבועה ודמי שכירות בצמיחה ועוברים לשווקים משניים.

סקטור הלוגיסטיקה המתפתח במרכז ובמזרח אירופה ממשיך למשוך אליו משקיעים. הנכסים המבוקשים ביותר בסקטור זה הם מרכזים לוגיסטיים עירוניים או אלו שממוקמים בנקודות הפצה אסטרטגיות. שילוב של מחסור בהיצע עם ביקוש גבוה צפוי להביא להמשך עליית מחירים וירידה בתשואות על נכסים אלו ויחד עם זאת, זהו סקטור שמספק תשואה יציבה ביחס לסיכון. פולין, מיצבה את עצמה כשוק נכסי הלוגיסטיקה בעל הצמיחה הגבוהה ביותר באירופה, עם בסיס כלכלי חזק, תשתיות משופרות, עלויות העסקה נמוכות יותר, מסתמן שזהו שוק שכדאי להמשיך לעקוב אחריו.

לגבי נכסים בסקטור הקמעונאות, בעלי הנכסים מושפעים מהשינוים שהמסחר המקוון מביא. ייצוב התפוסה, מיקום איכותי ותמהיל דיירים איכותי הם הגורמים שיאפשרו הצלחה בסקטור הזה.

המשקיעים זהירים ביחס להשקעה בנכסי מגורים, בשל מאמצים רגולטוריים להקפיא עליות בדמי השכירות ולקבוע תקרות בדמי השכירות בערים אירופאיות מסוימות, בעיקר בגרמניה. לדוגמא, חוק דמי השכירות בברלין צפוי להיאכף בשנת 2020, ואם לא יתבטל בשל קשיים רגולטורים, הוא ייושם רטרואקטיבית לכל הסכמי השכירות שנחתמו מיוני 2019. עם זאת, ההשפעה הממשית של יוזמות רגולטוריות נשארת בספק בשל עלייה במחירי הדירות בברלין ב-12% בשנה והתחזיות מצביעות על ירידה בבניה כתוצאה מהרגולציה, שתביא לאיזון בשל עליה בביקוש.

סיכום

מחירי הנדל”ן באזורים רבים כבר עברו את אלו של ערב משבר 2008. מה שממשיך לדחוף את המחירים כלפי מעלה לשיאים חדשים הוא הביקוש לנכסי נדל”ן איכותיים וההון הזמין להשקעה שמוביל להעדפה להשקיע בעסקאות גדולות יותר, בעיקר כתוצאה של התחייבות השקעה וכסף שנצבר וצריך להשקיעו בקרנות ענק שמשתייכות למשקיעים המוסדיים הגדולים בעולם, שימשיכו להתמקד בהשקעות ותיקי השקעות בהיקפים נרחבים.

אנחנו בפרופימקס, לעומת זאת, מחפשים להשקיע, יחד עם שותפינו, בהזדמנויות השקעה עם תמחור הגיוני, שעדיין לא הושפעו מאינפלציית המחירים כתוצאה מהביקוש, זאת על ידי התמקדות בהיקף ההשקעה, מיקום ההשקעה, השקעה בשווקים משניים ושימוש בניסיונו של השותף האסטרטגי שלנו והיכרותו עם השוק הספציפי לטובת הוספת ערך משמעותית. אנו מאמינים שמשקיעים שיבחנו היטב את עקרונות היסוד של ההשקעה והשוק ולא יתפתו להשקיע “בכל מחיר”, ימשיכו להנות משוק נדל”ן בריא, שמבוסס על כלכלה צומחת בקצב יציב ועל איתנות פיננסית. אנו מתכוונים להמשיך להתמקד בהשקעות בהן התשואות תואמות את רמת הסיכון.