26.6.19
מי הדור שמשלם דמי שכירות גבוהים ולמה זה צריך לעניין אתכם?
למשקיעים המחפשים הזדמנויות השקעה בארה”ב, כדאי לדעת כי לפי הנתונים בתחום, באזורים שבהם מתגוררים מילניאלס רבים, דמי השכירות עולים
מיקום, מיקום, מיקום: כמה פעמים שמעתם שאלה שלושת הגורמים החשובים ביותר בבחירת השקעות בנדל”ן? אז נכון שלמיקום טוב יש חשיבות גבוהה, אבל אסור לשכוח עוד גורם שמשחק תפקיד משמעותי – הדמוגרפיה האנושית.
“שינויים בהעדפות מגורים של האוכלוסייה, ומגמות בקרב הדורות השונים, הם בעלי השפעה משמעותית על הביקוש לנכסים וגם על המחירים”, אומר אלחנן רוזנהיים, מנכ”ל פרופימקס המתמקדת בהשקעות נדל”ן בחו”ל זה 22 שנה עבור משקיעים כשירים וגופים אחרים. לדבריו, “שינויים כאלה יכולים לגרום לעלייה בפופולריות של מקומות שהיו נידחים יחסית – וגם לגרום למיקומים שנחשבו מרכזיים, לאבד מזוהרם”.
המילניאלס משתלטים על המשרות
הדור הנוכחי שמשפיע יותר מכל על המגמות בארה”ב הוא של המילניאלס, שנולדו בין השנים 1981 ל-1996, ונכון ל-2017, מנו כ-72 מיליון מהאמריקאים.
עד לפני כמה שנים הם קיבלו יחס מזלזל, אבל כיום, לאחר שסיימו את לימודיהם האקדמיים והחלו להשתלב במספרים גדולים בשוק העבודה, היחס הזה השתנה. בקרוב הם יהיו הרוב בקרב העובדים והצרכנים – ומי שצופה לעתיד חייב להיערך לכך בכל ההיבטים, כולל הנדל”ן להשקעה.
רוצים לגור ליד מוקדי תעסוקה
לאחרונה פורסם גיליון סיכום הוועידה השנתית של ארגון משקיעי הנדל”ן בארה”ב, AFIRE, שרוזנהיים הוא אחד מחברי הבורד שלו. בגיליון הופיעה כתבתה של ד”ר מרתה פייטון, שדיווחה כי להעדפות של המילניאלס יש השפעה משמעותית על 50 האזורים העירוניים הגדולים בארה”ב – ועל המגמות בהשקעה בנדל”ן מסחרי.
לדברי פייטון, במקומות המושכים יותר ויותר מילניאלס, נרשם גם גידול גבוה מהממוצע בשיעור התעסוקה. “הנגישות למשרות מושכת כנראה עוד מילניאלס, מה שמרחיב עוד את התעסוקה. במקביל, שיעורם של המילניאלס באזורים העירוניים הגודלים גדול באופן לא פרופורציונלי לשיעורם באוכלוסייה הכללית”.
יותר מילניאלס – יותר צמיחה
50 האזורים העירוניים שאליהם מתייחסת פייטון כוללים קרוב ל-50% מהאמריקאים, ונרשם גידול של 1.1% באוכלוסייה בחמש השנים שהסתיימו ב-2017 – בעוד שבארה”ב כולה, נרשם גידול של 0.7% באוכלוסייה. מובילה את הטבלה אוסטין, עם עלייה של 2.9% מדי שנה, ובתחתית נמצאת דטרויט, עם ירידה של 0.5%.
ככל הנראה, הגידול באוכלוסיית המרכזים העירוניים נובע בעיקר מהעלייה במספר המילניאלס בהם. ב-10 המרכזים העירוניים בהם נרשמה העלייה הגבוהה ביותר באוכלוסיית המילניאלס, גם הגידול הכללי באוכלוסייה היה גבוה יותר – 1.9% לשנה, לעומת 0.8% בשאר המקומות.
התמונה דומה גם בכל הנוגע לתעסוקה. ב-50 האזורים העירוניים הגדולים בארה”ב, היקף המשרות גדל בכ-2.3% בשנה בממוצע. ב-10 האזורים העירוניים שרשמו את העלייה הגבוהה ביותר במספר המילניאלס, גדל היקף המשרות ב-3.3% בממוצע מדי שנה.
החובות הגבוהים מקשים על רכישת בית
עם זאת, ההכנסה של המילניאלס נמוכה יותר מזו של הדור הקודם, כך שב-10 המרכזים העירוניים בהם נמדד השיעור הגבוה ביותר שלהם, נרשמה הכנסה חציונית של 65,092 דולר, לעומת 67,425 דולר ב-40 המרכזים הבאים ברשימה.
באופן שנראה פרדוקסלי, דמי השכירות החציוניים ב-10 האזורים הראשונים הללו גבוהים ב-3% מאשר ב-40 האחרים. הדבר יוצר בעיה כפולה למילניאלס, מסבירה פייטון, שכן רבים מהם סוחבים חובות עתק מהלימודים האקדמיים שלהם – ונאלצים גם לשלם דמי שכירות גבוהים יותר.
מנגד, חובות לימודים אלה הם הסיבה לכך שהמילניאלס לא יכולים להרשות לעצמם לקנות בית, ונאלצים להסתפק בשכירות – מה שמעלה את הביקוש, ואת המחירים. לפי מחקר ברוקינגס, 39% בלבד מבני 25-34 היו בעלי בית משלהם ב-2015. את הבעיה הזו החריפו התנאים החדשים לקבלת משכנתאות והשינויים במיסוי, שמקשים מאוד על רכישת בית.
המשמעות עבור משקיעי הנדל”ן, מסבירה פייטון, היא כי ההזדמנויות המעניינות לרכישת נכסים להשקעה מתרכזות באזורים עירוניים עם אוכלוסייה צומחת של מילניאלס, וגם של בני הדורות האחרים.
כללי המשחק משתנים
רוזנהיים מחזק את המסקנות של פייטון, אך מוסיף כי “אמנם יש כאן הזדמנויות למשקיעים – אבל כמו תמיד בתחום הסבוך הזה, צריך לנהוג במשנה זהירות. חשוב לבדוק היטב לפני כל השקעה, להשקיע מחשבה ויצירתיות באיתור ההזדמנויות בעלות הסיכויים הגבוהים ביותר להצליח.
“צריך גם להביא בחשבון שהמילניאלס מחפשים דברים שונים מאשר ההורים והסבים שלהם. במקום לחפש בית גדול בפרברים, שיצריך מהם לקנות גם רכב או שניים, הם מעדיפים לגור בדירה קטנה במיקום מרכזי, ליד החברים שלהם, וליד מקומות שחשובים להם – בתי קפה, חנויות ועוד.
“משקיעי נדל”ן, שתמיד צריכים להתעדכן במגמות נוכחיות אך גם לחשוב קדימה, יפעלו בחוכמה אם יפנימו את השינויים שחלו בין הדורות, ויבינו שבשנים הקרובות, המילניאלס יכתיבו את כללי המשחק”, מסכם רוזנהיים.
