מחלקת המחקר של פרופימקס מציגה את תחזית השוק לעולם הנדל”ן ב-2019, שמדגישה את הצורך בחברות נדל”ן מקצועיות ובעלות ניסיון רב שנים באיתור, ניהול והוספת ערך לנכסים
בשיתוף מערכת זירת הנדל”ן
על אף עליית כוחה של סין והצמיחה האדירה של כלכלתה, הרי שגם כיום מובילה ארה”ב את שוקי העולם, כשהיא שומרת על פער של 60% בתמ”ג מהיריבה ממזרח.
כלכלת ארה”ב צמחה ב-4.1% ברבעון השני של 2018 – השיעור הגדול ביותר מאז 2014, כשעיקר הצמיחה נבע מגידול בצריכה הפרטית, בייצוא, בהשקעות ובהוצאות ממשלתיות. לפי ההערכות, המשך יישומה של המדיניות הפיסקלית יחזק את מגמת הירידה באבטלה, יגביר את קצב יצירת המשרות ויאיץ את העלייה בשכר שמאפיינת את המשק האמריקאי בשנים האחרונות.
באירופה, סיומה של שנה שסימנה את סופה של תקופת אי-בהירות פוליטית, איפשר לרוב הכלכלות לגדול וליישר קו עם שאר העולם. כלכלת אירופה צמחה ב-2017 ב-2.4% – השיעור הגבוה ביותר בעשור האחרון, כשהצפי ל-2018 עודכן כלפי מעלה בהובלת הכלכלה הגרמנית. בממלכה הבריטית, לעומת זאת, המשך הדיונים בתנאי ההתנתקות מהאיחוד האירופי (BREXIT), צפוי להשאיר את הכלכלה באותה רמת צמיחה מאכזבת מאשתקד – 1.5%.
שוק הנדל”ן בארה”ב
בפרופימקס בדקו את נתוני הסקטורים השונים בענף, ומספקים תחזית שתעשה למשקיעים קצת סדר.
השקעות הנדל”ן צפויות לשמור על מגמה חיובית בעתיד הקרוב. סך ההשקעות בנדל”ן מסחרי (CRE) יסתכם ב-118 מילארד דולר ברבעון השני של השנה – עלייה של 1.7% משנה שעברה, וצפוי להמשיך להתרחב גם בהמשך השנה וב-2019. מחירי הנכסים בשווקים רבים קרובים לשיא של כל הזמנים, למעט נכסים מסחריים (Retail), שבהם חלה התמתנות קלה בקצב עליית המחירים בחודשים האחרונים, ואף ירידת מחירים.
המחירים העולים במקבצי הדירות להשכרה (Multifamily) ובמבני התעשייה, יובילו את אינדקס העליות הארצי. בנוסף, התנהגות שמרנית מצד הגופים המלווים – המתבטאת בהגבלת שיעורי המינוף (LTV) והקשחת אמות המידה הפיננסיות – תגביר את הביקוש לנכסים מניבים ותדחוף את הנדל”ן המסחרי קדימה.
עם זאת, משקיעים יתקשו להגיע לרמת התשואות שהורגלו להן בשנים האחרונות, שכן תמו הזמנים שבהם ניתן היה למצוא הזדמנויות השקעה במחירי מציאה, לאחר המשבר הפיננסי ב-2008. מכאן אפשר להסיק שכאשר בוחנים השקעה בנכס נדל”ני, היצמדות להנחות ותחזיות שמרניות ואלוקציה מגוונת בתיק הנכסים, לא רק ישמרו על ההון העצמי המושקע, אלא גם יסייעו לשימור אסטרטגיות השקעה.
זיהוי הזדמנויות בסקטור הקמעוני
ברמה הארצית, השוק הקמעוני (Retail) מקבל רוח גבית מהצמיחה, העלייה בצריכה הפרטית ושוק העבודה החזק, שיוצרים כולם מגמת שיפור קבועה במכירות. עם זאת, בזמנים שבהם קרנות ההשקעה בנדל”ן (REITs) שמחזיקות בקניונים ומרכזי קניות אזוריים, נסחרות מתחת לשווי הנכסים שלהן (NAV), טרנד חדש נולד בתעשיית הנדל”ן המסחרית: מנהלי השקעות בעלי יוזמה רוכשים מרכזי קניות שעדיין קיימים במחירי מציאה – והופכים אותם למשרדים, מעבדות, מרכזי לוגיסטיקה ומחסנים, שהביקוש להם גבוה מתמיד.
מגמה זו צפויה להתחזק בשנים הקרובות, כאשר בעליהם של מרכזי קניות אזוריים שיבקשו להגדיל את ההכנסה מהנכסים ואת תפוסתם, יצטרכו, ככל הנראה, לשנות גישה וליצור בילוי חווייתי למשפחות.
במקביל, המסחר ברשת האינטרנט ממשיך לעצב את השוק הקמעוני ולהשפיע על ענף הנדל”ן. התחרות הקשה מאלצת את רשתות השיווק לשנות אסטרטגיה, כשלמרות רצונן להראות נוכחות, הן מצמצמות את היקף השטח השכור כדי לחסוך בהוצאות השוטפות – ופעמים רבות כלל לא מאריכות את חוזי השכירות.
כך, אם עד לא מזמן הקומות הראשונות בבניינים שממוקמים ברחובות מרכזיים נחשבו אטרקטיביות בעיקר בעיני רשתות השיווק הגדולות, כיום הן משנות את פניהן ומושכרות לדיירים מסוג אחר: חללי עבודה משותפים, שגובים דמי חבר חודשיים תמורת שירותי משרד וחדרי ישיבות.
שוק המשרדים
המגמה הבולטת כיום בשוק המשרדים היא רמת תעסוקה מלאה או כמעט מלאה. אף שגידול במספר המשרות צפוי לגרום לביקוש גדול יותר למשרדים, הזדקנות האוכלוסייה ומאפיינים דמוגרפיים נוספים עשויים להשפיע לכיוון ההפוך. כמו כן, מדיניות פיסקלית מרחיבה צפויה לחזק את שוק העבודה, אך ההשפעה תהיה מתונה בשל רמת האבטלה המינימלית בשוק העבודה.
מגמות מתפתחות
מלבד תופעת המסחר אונליין, מומחים מזהים כמה מגמות שצפויות לשנות את הדרך שבה אנחנו תופשים ומתכננים השקעות בנדל”ן מסחרי – כבר בשנים הקרובות:
בנייה ירוקה ובת קיימא (Sustainable) מחדדת את היתרונות של בניינים חדשים לעומת ישנים, ומתבטאת ב”פרמיה ירוקה” המוענקת לבניין שנבנה או הוסב על פי הסטנדרטיים הסביבתיים המודרניים. ואמנם, מחקרים מראים שבניינים ירוקים נוטים להציג תפוסה ומחירי שכירות גבוהים יותר, כמו גם שווי מכירה גבוה יותר לעומת בניינים רגילים;
מומחי טכנולוגיה מעריכים שמכוניות אוטונומיות יסעו בכבישים כבר ב-2020, ובעקבותיהן הביקוש לחניה יקטן והפריפריה תהפוך לאטרקיטיבית יותר;
לחברות שמתמחות בחללי עבודה משותפים כגון Makeoffices, Impact Hub, WeWork ו-Mindspace, תהיה 2019 שנה מאתגרת במיוחד. אמנם אין עוררין שהתחום משגשג – לאחרונה קבעה WeWork שיא חדש והגיעה ל-200 אלף חברים, וכיום היא השוכר הגדול ביותר של שטחים משרדיים בניו יורק. כמו כן CBRE, ברוקר הנדל”ן הגדול בעולם, מצא כי מבין 200 בעלי חברות נדל”ן מסחרי שסקר, כ-40% משתמשים או שוקלים להשתמש בחללי עבודה משותפים לצורך פעילותם השוטפת.
ואולם, למרות הפופולריות בקרב מספר גדל והולך של משתמשים, רוב החברות בענף עדיין הפסדיות. WeWork, למשל, הפסידה 933 מיליון דולר בשנה האחרונה, ושווי הערך שנקבע לה – 35 מיליארד דולר – מגיע, רובו ככולו, מהשקעה נדיבה שנעשתה על ידי SoftBank וקרן השקעות סעודית.
לטובת החברות האלה נזקפת העובדה ששוויין נקבע בעיקר בשל הצפי לגידול בצמיחתן. השווי הכלכלי יוצדק, ככל הנראה, אם הן יוכיחו שהן מסוגלות ליצור לעצמן רווחים בנפרד משכירות המשנה בנכסיהן המשרדיים.
אירופה
CBRE צופה שינוי חיובי ברוב כלכלות אירופה במחצית השנייה של 2018 וב-2019, ומאמינה שהמשך הצמיחה של נכסים מנוהלים יוביל משקיעים להמשיך ולהשקיע בהם. מרבית כלכלות אירופה יסיימו את השנה עם שיאי צמיחה שלא נראו במחוזותיהן ב-30 השנים האחרונות. לפיכך, אין סיבה לחשוב שנראה האטה בשנתיים הקרובות. בנוסף, גידול בביקוש למרכזים לוגיסטיים יגרום לצמצום ההיצע של שטחים מודרניים קיימים, וצמיחה שמקורה במסחר אונליין תמשיך לתמוך בעליית מחירי השכירות.
ביקוש גובר למשרדים גמישים צפוי לחלחל גם לשווקים באירופה. בגזרת המחירים, ריבית גבוהה בארה”ב עלולה להוביל לעליית ריביות באירופה, ואיתה גם עליות מחירים שיאתגרו את השמרנות המוניטרית של הבנקים המרכזיים בניסיונם לשמר את הצמיחה. הצפי הוא שהחזרי התשואה על נכסי פרימיום יישארו ללא שינוי במהלך 2018, אך ב-2019, במידה שתהיה עליית ריבית, תשואות הנכסים תעלינה גם הן. מחירי הדיור עולים בכל רחבי אירופה, והשירותים לדייר והמתקנים (Amenities) שמהם נהנים הדיירים צפויים להשתדרג ולהיות נפוצים יותר.
להשקיע נכון – ולא בכל מחיר
מחירי הנדל”ן במקומות רבים כבר שברו את שיאי תקופת טרום המשבר הפיננסי של 2008. מה שמניע את עליית המחירים המתמדת הוא ביקוש גובר לנכסי נדל”ן איכותיים ולהשקעות בסכומים גדולים. על אלה מתמודדים, בין היתר, משקיעים מוסדיים שהגדילו את הקצאת ההון שלהם להשקעות נדל”ן, וקרנות השקעה שגייסו התחייבויות בסכומים אדירים, וחייבות להשקיע את הכספים האלה. גופים אלה מתחרים על עסקות ענק ותיקים מרובי נכסים, שמעלים בתורם את מחיריהם של נכסים אלה.
בפרופימקס, המתמחה בהשקעות נדל”ן בחו”ל כבר למעלה מ-20 שנה, ומשרתת משקיעים “כשירים”, מנסים לאתר הזדמנויות השקעה בנכסים שמחיריהם לא נופחו בשל תחרות, בין אם בשל היקף השקעה נמוך יחסית, הימצאותם של הנכסים בשווקים משניים, או השקעות שמגיעות לידיעת שותפיה האסטרטגיים בזכות הקשרים שלהם ואינן נמצאות בהליך של התמחרות. בפרופימקס מאמינים שהזדמנויות אלה תאפשרנה להם ולמשקיעים המצטרפים אליהם, להשקיע בנכסים שתחרות אגרסיבית עדיין לא העלתה את מחיריהם אל שיאים בלתי-הגיוניים.
ב-2017 ביצעה פרופימקס בסך הכל 13 השקעות מתוך אלפי השקעות פוטנציאליות שנבחנו על ידי שותפיה בחו”ל – ולא סתם: בפרופימקס סבורים ששמרנות וזהירות, בעיקר כאשר לא מצויים תחת לחץ להשקיע בכל מחיר, ימשיכו לתת למשקיעיה עדיפות בסביבה נדל”נית בריאה, שמגובה בצמיחה כלכלית מתונה ומאפיינים איתנים. פרופימקס מתעתדת להמשיך ולהתמקד בהשקעות בעלות פוטנציאל לתשואה מותאמת סיכון, אשר עברו סינון קפדני. זו הדרך היחידה ליצור הגנה ממשית על ההון ולצפות לתשואות גבוהות יותר.
