דירות להשכרה קצרת מועד, חללי עבודה משותפים ומדפסות תלת-מימד – שוק הנדל”ן המסחרי ניצב כיום בפני אתגרים חסרי תקדים ■ כך תשרדו את העידן החדש – ותשמרו על התשואה
אודי ששון 16.8.2018 09:53
בשיתוף זירת הנדל”ן, כלכליסט
שינויים דמוגרפיים, תמורות בהעדפות הצרכנים וטכנולוגיה משבשת – כל אלה מבשרים על עידן חדש בתחום הנדל”ן המסחרי, שבו משקיעים שלא יכינו עצמם כראוי למציאות החדשה, ימצאו את עצמם מאחור.
שתי חברות שהן בבחינת סמל לשינויים העוברים על התחום הן WeWork ו-Airbnb. הראשונה מציעה כיום 4.5 מיליון חדרי לינה ברחבי העולם – יותר מאשר שלוש רשתות האירוח הגדולות ביותר בארה”ב יחדיו; והשנייה הפכה באחרונה לשוכרת המשרדים השנייה בגודלה בניו יורק, ולגדולה ביותר בלונדון, כשמספר חללי העבודה המשותפים הקיימים כיום ברחבי העולם צפוי להכפיל את עצמו עד 2022, ולהיות פי ארבעה מזה שהיה ב-2015.
בסקר שערך איגוד משקיעי הנדל”ן הזרים בארה”ב Association of Foreign (AFIRE) Investors in Real Estate, שסך השקעות הנדל”ן של כ-200 חבריו הוא כ-2 טריליון דולר ושבו פרופימקס חברה, בחרו מומחי נדל”ן מרחבי העולם את הפיתוחים והמגמות הטכנולוגיות המשפיעים ביותר על שוק הנדל”ן כיום.
שוק המכוניות האוטונומיות המתפתח, שדורג שני בסקר, צפוי לשנות את אופי השימוש בקרקעות, דבר שיביא ככל הנראה לירידה בערכן. כך, למשל, במקרה של תחנות דלק ומגרשי חניה, שייפגעו משמעותית מהפיתוח החדש. דוגמאות נוספות הן תעשיית מלונות הדרכים (motels), אשר תיפגע בשל היעדר הצורך בעצירות ריענון במהלך נסיעות ארוכות; והרשתות הקמעוניות, בעיקר אלה שסניפיהן מרוכזים מחוץ לערים, שרווחיהן ייפגעו גם כן.
מנגד, עליית המכוניות האוטונומיות לכבישים צפויה להטיב עם השחקנים במגזר התעשייתי, כשתאפשר לחברות להקים מרכזים לוגיסטיים באזורים רחוקים ופחות יקרים, שכן מגבלת כמות שעות המשמרת לנהגים לא תהיה רלוונטית עוד. ערים מסוימות בעולם כגון ניו-יורק, הונג-קונג וטוקיו, המתאפיינות בצפיפות אוכלוסין גדולה ובמערכת תחבורה ציבורית יעילה, ייהנו מהשינויים האלה. לעומת זאת, ערים המתפרשות על שטח נרחב שהתחבורה הציבורית בהן היא מעל האדמה – כמו בוסטון, שיקגו ואזור המפרץ – ייפגעו מהפיתוחים בגזרת כלי הרכב האוטונומיים.
ואפשר ללכת עוד יותר קדימה, לעתיד הקצת יותר רחוק: דמיינו רכבת שתיקח אתכם בתוך דקות מרחקים שבעבר ארכו שעות, רבות מהן בפקקים. כזו היא רכבת ההייפרלופ העתידנית, למשל, בה משקיעים יזמים נועזים ומצליחים כמו אילון מאסק. פיתוחים כאלה יביאו לכך שהמשמעות של קירבה לערים תלך ותקטן, ופרברים מרוחקים יחזרו להיות בעלי ערך רב בגלל איכות החיים בהם, כל עוד יהיו על קו הרכבת.
גם המוניות המעופפות, אשר עד לא מזמן היו נחלת הסרטים הבדיוניים, יהפכו למציאות בשנים הקרובות. המציאות הזו תשנה את הדרך שבה אנו תופסים את המרחב, והנדל”ן יצטרך להשתנות גם כן.
עולם הקניות המקוונות (e-commerce), אשר תופס את המקום הראשון בסקר, משפיע כבר כיום על רווחיהם של מרכזים מסחריים, השפעה שרק תלך ותגבר בעתיד. אם ב-2015 היווה המסחר המקוון 7.4% מכלל השוק הקמעוני הגלובלי, ב-2017 הוא היווה 10.2% ממנו, וב-2021 הוא יתפוס, על פי הערכות, 17.5% מכלל השוק. מחירי השכירות במרכזים אלה יורדים בשנים האחרונות בהתמדה, מה שמשפיע בצורה דרמטית על מחירי הנדל”ן והרווחיות שממנה נהנים המשקיעים.
ואמנם, בחינה של קרנות השקעה בנדל”ן בארה”ב (REIT) מלמדת כי בעוד מניות של קרנות המשקיעות בנכסים לוגיסטיים ומלונאיים נסחרות במחיר הגבוה מערכן האמיתי (סימן לחוזק הסקטור), קרנות המשקיעות במרכזי מסחר סובלות מירידת ערך של 30%-15% לעומת ערך הנכסים – אינדיקציה לירידת ערכים בסקטור הזה.
חשיבה סביבתית ומדפסות תלת-מימד
אז איך בדיוק הטכנולוגיות החדשות ישפיעו (וכבר משפיעות) על סקטור הנדל”ן הקמעוני? מחלקת המחקר של פרופימקס – המתמחה בהשקעות נדל”ן בחו”ל כבר למעלה מ-20 שנה ומאפשרת למשקיעים להצטרף אליה במגוון רחב ביותר של השקעות – סיפקה לנו ארבע דוגמאות:
• בעוד הצרכנים ימשיכו להזמין מוצרים באמצעות שירותי המשלוחים המתקדמים, הם עדיין ירצו לחוש את המוצר בטרם קנייתו. לכן חברות רבות, למשל יצרנית המשקפיים Warby Parker, משקיעות בחנויות חווייתיות, שבהן הקונה מודד או בודק את המוצר, ואת המוצר המתאים לו הוא מקבל במשלוח.
• חברות רוצות לדעת כמה שיותר על הלקוחות שלהן ועל העדפות הקנייה שלהם. שימוש במשולב בביג דאטה ובינה מלאכותית יאפשר לחברות את גישה למידע הזה. כך עושה Taco Bell, למשל, אשר משתמשת בשילוב של אפליקציה וכריית מידע כדי “לטרגט” את לקוחותיה.
• כאשר התחרות בין מוצרים דומים נהפכת לאגרסיבית בגלל האפשרות להשוואת מחירים באינטרנט, בידול על ידי אחריות תאגידית יכול להוות יתרון גדול. כך למשל, חשיבה סביבתית, אקולוגית וחברתית-סוציאלית, תעלה בקנה אחד עם ציפיית הלקוחות מהחברה להתנהלות אתית. סודהסטרים הישראלית, למשל, נהנית מיתרון בתחום הזה. השימוש הגובר ברשתות חברתיות רק ימשיך להעמיק את הדרישה הזו מצד הצרכנים.
• ואולם, השינוי הפוטנציאלי הגדול ביותר טמון, ככל הנראה, במדפסות התלת-מימד. ברגע שחנויות יוכלו לייצר את המוצר במקום, בהתאמה מלאה ללקוח (קסטומניזציה), החנויות יהיו חייבות להשתנות בצורה דרמטית אם ברצונן להמשיך ולפעול בשטחן.
קומה שנייה עם מעלית, חניה ומנחת מסוקים
אף אם במידה פחותה, גם תחום הנדל”ן למגורים יעבור שינוי לא קטן עם כניסתן של הטכנולוגיות החדשות לחיינו. “כאשר גרתי בבניין מגורים בניו יורק, התלונה העיקרית של הנהלת הבנין היתה שאין להם מקום במחסן החבילות שנבנה 20 שנה קודם לכן, כאשר מספר וגודל החבילות לדיירים היה קטן”, מספר לנו אסף רוזנהיים, מנהל ההשקעות של פרופימקס המתמחה בהשקעות נדל”ן גלובליות. “זוהי דוגמה מינורית שבדרך כלל ניתנת לתיקון, אבל היא מצביעה על הצורך לתכנן ולחזות מראש שינויים אשר משפיעים בסופו של דבר על המבנים. שוק הנדל”ן מאוד איטי בהתפתחות שלו ולכן התכנון והראיה לטווח הארוך חשובים ביותר. כאן אנו רואים את החשיבות של דור המנהלים הצעירים התופסים עמדות מפתח ומשתלבים עם הדור הוותיק והמנוסה. האתגר מקבל משמעות כפולה מכיוון שתהליכי התכנון והבנייה עצמם ארוכים, ושינויים בתקנים וקבלת אישורים יכולים לקחת זמן רב. אז אולי מחסן משלוחים יחסית קל להשמיש, אבל מנחת למוניות אוויר – לא. כנראה שלא רחוק היום שבו ההבדל בין בניין שיש לו מנחת כזה לבין מגרש שאין לו, יתבטא באופן משמעותי בערך של המבנה”.
“מצד שני”, ממשיך אסף, “כשהקולנוע הביתי תפס תאוצה היו מי שהספידו את בתי הקולנוע, אבל אלה מלאים מתמיד. יש חוויות אנושיות שקשה לנו לוותר עליהן, ולכן גם הצורך בשטחים ומבנים לא ישתנה. אבל, כמשקיעי נדל”ן עלינו להיות מחוברים לשטח ותמיד להיערך קדימה. כך, למשל, מהפכת המכוניות האוטונומיות תהפוך את החיים בעיר לפחות יקרי ערך בזכות שיפור התחבורה, אבל אותם שטחים יהפכו לבעלי ערך רב עבור שימושים אחרים כמו משרדים ומלונות. את התכנון הזה צריך לכלול כבר כיום בכל החלטת השקעה, דבר שאנחנו בפרופימקס עושים כבר שנים”.
