“מה בין צפי לביצוע בהשקעות נדל”ן בחו”ל?”
טור דעה שפורסם בכלכליסט, 17 ביולי 2018
מאת: אלחנן רוזנהיים
פרסום תשואות עבר סלקטיביות רק לפי הצלחות או חלון זמנים מחמיא הוא פרקטיקה פסולה. על המשקיע לבחון את החברה שבה יפקיד את אמונו וכספו לאורך כל היסטוריית הביצועים שלה.
אי אפשר להתעלם משפע הצעות ההשקעה בנדל”ן בחו”ל, בפרסומים השונים ואף בתשקיפים. התחרות בענף הפכה להיות מבוססת על פרמטר אחד עיקרי – מי מציע תשואה גבוהה יותר. והמציע את התשואות הגבוהות יותר – אכן מגייס כספים רבים מעם ישראל.
כחברה שפעילה כבר קרוב ל-50 שנה, 20 מהן בתחום השקעות הנדל”ן בחו”ל, הידע והניסיון שצברנו, בזמני גאות ושפל הוא נכס משמעותי ורב ערך שבא לידי ביטוי, בין היתר, באופן בחינת השקעות על ידינו.
אין ספק שהסביבה המאקרו-כלכלית של השנים האחרונות הביאה לתוצאות פנומנליות בשוק הנדל”ן, אך גוף השקעה בעל ניסיון מקצועי אינו נמדד בתקופות של שגשוג בענף. גוף השקעה מקצועי ישכיל להתמודד באופן מיטבי גם עם מצבים מאתגרים, שמאפיינים את עולם ההשקעות כעולם שמורכב מתקופות של גאות ושפל.
הניסיון שנצבר, בעיקר בתקופות שפל, מאפשר לחברות לנתח, לבחון ולגדר את הסיכונים בכל אחת מההשקעות.
תכנית עסקית, כשמה כן היא – תכנית. כאשר היא ערוכה היטב היא מתבססת על נתוני שוק, על נתוני ההשקעה, כגון התזרים הצפוי, החוזים הקיימים והעתידיים, מחירי השכירות ביחס לשוק ועוד, וכן מתייחסת לתרחישים אפשריים שונים בחיי ההשקעה. תכנית עסקית מקיפה תבחן את ההיצע והביקוש בשוק, תבחן גם מגמות עבר באזור ובשוק וכן תחזיות למגמות עתידיות, כגון הגירה חיובית או שלילית, אפשרויות תעסוקה, נתונים דמוגרפיים, לרבות הכנסה לתא משפחתי, חלופות אזוריות, עלות בנייה חלופית ועוד.
תכנית עסקית שערוכה היטב, תדע להתמודד עם אפשרות שבה הצפי לא יתממש, או יתממש בחלקו, וכן עם מצב של ירידת ערך הנכס, כפי שקורה בעתות משבר, וההשלכות שלה על מצב ההשקעה. כך, למשל, על תנאי ההלוואה להיות מותאמים לשוק משתנה – אם מדובר בהלוואה שכוללת אמות מידה פיננסיות (קובננטים), יש לבחון מה המצב שיגרום הפרה של אמות המידה, ומידת היתכנותו. אם קיימת סכנה ממשית להפרה של אמות מידה פיננסיות, הסיכון בהשקעה עולה משמעותית, שכן הפרה של אמות המידה עלולה להביא למצב שבו הבנק זכאי לממש את הנכס.
יחד עם זאת, המציאות עולה על כל דמיון, ולשם ההמחשה, גם תכניות עסקיות שערוכות היטב ומתייחסות לכל הפרמטרים שאותם יש לבחון לא היו יכולות לחזות את משבר 2008. בשנים אלו, הגופים שגילו תושייה, גמישות ובעיקר מחויבות בלתי מתפשרת למשקיעיהם ידעו להתאים את עצמם למציאות המאתגרת ולעשות כל שביכולתם על מנת לעבור את התקופה המאתגרת ולחזור להציג רווחיות, או בלית ברירה “רק” למזער הפסדים.
בבואו של משקיע לבחון את החברה שבה ייתן את אמונו ויפקיד את כספו בידיה, עליו לבחון את היסטוריית הביצועים שלה לאורך כל תקופת פעילותה, לבדוק האם תקופה זו כוללת מצבי שוק מאתגרים, איך החברה פעלה באותה העת, וכן לבחון מה היה הצפי לעומת הביצוע בפועל, וכן איך הביצועים לעומת ביצועי השוק באותה העת.
הפרקטיקה שבה מפורסמות תשואות עבר סלקטיביות, לפי חלון זמנים שמיטיב עם המציג, או הצלחות בלבד, היא פרקטיקה פסולה, וכאמור, יש חשיבות רבה להצגת נתונים מלאים, כולל צפי שהוצג בתכנית העסקית, מול תשואה בפועל בעת המימוש.
אין כנראה גופי השקעה שהחלו את פעילותם לאחר משבר 2008 שלא מציגים תשואות חיוביות, ואף גבוהות במיוחד – לאור הרוח הגבית שהעניקה לכולנו הכלכלה העולמית, ואלו אינן מצביעות בהכרח על ניהול מקצועי של ההשקעה. יש להיזהר ממקרים שבהם מוצג צפי תשואות מופרז שמושך את המשקיע, ואף אם בסופו של דבר ההשקעה תציג רווחיות אך בשיעור נמוך משמעותית מזה שהוצג. אם צפויה תשואה גבוהה מאוד, תשואה כזו, אם היא אמיתית, משקפת סיכון גבוה. במקרה הגרוע יותר, מדובר בהטעיה, ובשני המקרים יש להיזהר. בסופו של דבר, בעולם ההשקעות אנו מאזנים בין תשואה לסיכון. אין כל פסול בהשקעה אופורטוניסטית (השקעה בעלת סיכון גבוה מהרגיל, שתשואה גבוהה מהרגיל לצדה), אך על המשקיע להיות מודע לסיכונים ולקחת אותם בחשבון.
לסיכומם של דברים, ההמלצה שלי למשקיע שבוחן אפשרות השקעה עם גוף השקעות היא לבחון את היסטוריית הביצועים המלאה של החברה, כולל צפי מול ביצוע, וכן את הרקע האישי והמקצועי, לרבות היושרה והמוניטין של מנהלי ההשקעה. זכרו, אם ביצועי השקעה בפועל לא עמדו בצפי זה לא בהכרח מעיד על כשל בביצוע, לעתים זה אף מעיד על גמישות והתאמה למצבי שוק משתנים. אולם יש להבין ולנתח את הגורמים לשוני ואת הפעולות שנעשו על מנת להתאים את התכנית העסקית למצב שהשתנה, ולמקסם את ביצועי ההשקעה.
