משקיעים ישראלים, כמו משקיעים ברחבי העולם, הם קהל יעד מצוין להשקעות נדל”ן. “המדריך להשקעות נדל”ן בחו”ל” מציע כללי ניתוח בסיסיים שיאפשרו לכם להשקיע בתבונה
ישראלים רבים פועלים לגוון את תיק ההשקעות שלהם באמצעות השקעה בנדל״ן חו״ל. בין היתרונות שניתן למנות בהשקעה כזו הוא השגת יציבות בתיק ההשקעות, שכן התשואה על נכסי נדל״ן תנודתית פחות לעומת ניירות ערך ובעלת מתאם נמוך ביותר להשקעות פיננסיות. הבחירה בחו״ל גם מנתקת את ההשקעה מהשוק המקומי ומגדילה עוד יותר את הגיוון של התיק (גיאוגרפית) ומכאן – את היציבות שלו. בנוסף, שווקי הנדל״ן במקומות רבים בעולם הציגו תשואה עודפת כאלטרנטיבה להשקעה סולידית, ולעתים אף לשוקי ההון.
מטבע הדברים, את מירב העניין מושך תחום המגורים, ומרבית העסקאות שמבצעים ישראלים פרטיים הן רכישת דירות בודדות. בין היעדים האטרקטיביים לרכישות אלו נמצאות ערים מרכזיות בארה״ב, ביניהן ניו יורק או טורונטו בקנדה, כמו גם ערי בירה באירופה במיוחד ברלין, מדריד ולונדון אבל גם יעדים אחרים. לעתים, נחשף המשקיע הישראלי גם להצעות השקעה אקזוטיות יותר במדינות עולם שלישי כאלו או אחרות.
להשקעה ברכישת נדל״ן בחו״ל יש מאפיינים ייחודיים לעומת השקעה בניירות ערך או בנכס נדל״ן בישראל. השקעה מעין זו מחייבת היכרות עם שוק הנדל״ן המקומי, לעתים במיקוד של שכונה או רחוב. היא מחייבת הכרות עם חוקי המס המקומיים, והפנמה של העמלות והאגרות שתהליך הרכישה יחייב. בהמשך, השכרת הנכס מחייבת מעורבות של איש קשר מקומי לאיתור שוכרים והחתמתם, תחזוקת הנכס בעזרת בעלי מקצוע מקומיים ובהמשך – יכולת לנצל את ההזדמנות הטובה ביותר והתזמון המתאים למכירתו.
לדברי אלחנן רוזנהיים, מנכ”ל פרופימקס, המתמחה בהשקעות נדל”ן בחו”ל, האמרה “אין ארוחות חינם” חייבת לשמש נר לרגלי כל אותם המשקיעים המבקשים להשקיע בנדל”ן בחו”ל: ״יש לזכור אמרה זו היטב, עת שאנו מעיינים במודעות המתפרסמות בעיתונים, בהן מוצעות השקעות אטרקטיביות, תוך הבטחה לתשואות גבוהות ובמיוחד לאלו המציעות תשואה מובטחת לתקופה של מספר שנים. לא מעט חברות הוסיפו את התשואה המובטחת למחיר הנכס, כך שלמעשה המשקיע מממן לעצמו את התשואה, מכיסו. עסקה כזו, בתום תקופת ההבטחה, תעמיד את המשקיע במצב שהתשואה שיקבל, אם בכלל, תהיה נמוכה משמעותית מהתשואות שמשקיעים אחרים יקבלו, ההכנסה שיקבל לא תשרת את תשלומי המשכנתא, והגרוע מכל, שיהיה על המשקיע למכור את הנכס בהפסד גדול״.
ואכן, משקיעים ישראלים, כמו זרים אחרים, הם קהל יעד מצוין לרכוש דירות שאף משקיע מקומי לא יתקרב אליהם. לעומת זאת, משקיע שטורח ללמוד כיצד לנתח עסקה כמו מקצוען יכול ללמוד כיצד לאתר נכסים טובים ולהימנע מהשקעות כושלות. בעזרת פרופימקס ובהתבסס על ניסיונה הרב, ריכזנו שישה כללים ושיטות ניתוח שיאפשרו למי שעומד בפני רכישת נכס כזה לקבל החלטה מושכלת.
1. אין ארוחות חינם – כבר אמרנו?
אם הנתונים אודות הנכס היו אמיתיים (המחיר, התשואה וכו’), הרי שהמקומיים העוסקים בנדל”ן היו קופצים על המציאה וחוטפים את העסקה, וכמובן משפיעים (לרעה מבחינת המשקיעים) על הנתונים של הנכסים באזור. לפיכך, אם מתחייבים בפניכם על תשואה של 11% ו-12% בטורונטו, בניו – יורק או בערים אחרות בעולם, כשהבדיקה הפשוטה ביותר תוכיח כי ממוצע התשואות בנדל”ן באותן ערים הוא כמחצית ואולי אף פחות מזה, הדבר חייב להציב בפניכם סימן שאלה אחד גדול על כל העסקה.
2. מי משלם לעורך הדין?
סיוע של אנשי מקצוע מקומיים, הגונים ובעלי מיומנות, ניסיון ומוניטין בענף הנדל”ן – הוא הכרחי בעת רכישת נכס נדל״ן בחו״ל. עורך דין מקומי הוא אחד מהם וזאת נוכח הצורך בבדיקה והעברת בעלות על נכס, תשלום מיסי עיר ומדינה וכן הלאה. חשוב להעסיק עורך דין שאינו תלוי בגוף המוכר או המתווך בעסקה. בחינת מקרים שבהם רוכשים ישראלים הונו, מגלה כי העסקאות היו אלו שבהם עו״ד של חברת התיווך או של המוכר ייצג גם את המשקיע התמים.
3. תשכחו מבריכה ונוף מהדירה
אסור להתייחס להשקעה באופן אמוציונאלי, להבדיל מהמקובל ברכישת דירה למגורים. ברכישת נדל”ן להשקעה יש להתייחס לפרמטרים שונים מהמקובל בעת רכישת דירה למגורים. אין הצדקה לשלם תוספת לנוף הנשקף מהדירה. אין הצדקה לבריכת שחיה בבית בפלורידה או באריזונה. נהפוך הוא, המחיר הנוסף שמשלמים ברכישה לא יצדיק את עצמו בחישובי התשואה. בעלות על בריכת שחייה מחייבת הוצאות שונות וביטוחים יקרים מאוד, תוספת הוצאה שתוריד את התשואה לרמה לא כדאית. בכלל, יש להיזהר לא להשקיע במקומות בהם ערך הקרקע זניח ובאזורים בהם יש עתודות קרקע רבות.
להבדיל, כאשר מדובר במקבצי דיור להשכרה(Multifamily) , בריכת שחייה, מועדון ספורט ושטחים ציבוריים אחרים, הם חלק מהמתקנים המשותפים שמאפשרים תנאי מחייה ברמה גבוהה והופכים את הנכס לאטרקטיבי.
4. התמקדו בעליית השווי, לא בתשואה השוטפת
ההשקעה בנדל”ן חייבת להיות מנוטרלת מרגשות וחייבת להיעשות בשיקול כלכלי מחושב, תוך בחינה קפדנית של מכלול המרכיבים המלווים את העסקה, כשהשורה התחתונה מתמקדת ברווחיות שההשקעה תניב. הרווחיות בעיקרה חייבת לנבוע מעליית ערך הנכס ולא מהתשואה השוטפת. הכלל שתשואה גבוהה מצביעה על סיכון ועל חשש לירידת ערך הנכס נכון כמעט בכל המקרים. נובע מכך שתשואה שוטפת נמוכה מצביעה על סיכון נמוך יחסי מחד, וצפי לעליית ערך הנכס, מאידך.
5. למה להשוות?
משקיע נבון, המבקש לבחון את ערכו האמיתי של הנכס אותו הוא מתכנן לרכוש כהשקעה, מתמקד בשלושה פרמטרים. הראשון: מבחן עלות הבניה, כלומר השוואת עלות הבנייה בתוספת רווח מקובל של הנכס אותו הוא מבקש לרכוש לעלות הבניה של נכסים דומים באותו אזור. השוואת עלות הבניה בין הבניינים, דירות או כל נכס אחר באזור מהווה מדד מצוין לשוויו האמיתי של הנכס אותו מבקש המשקיע לרכוש. הפרמטר השני: מבחן מחיר הרכישה. במילים אחרות – השוואת מחיר הנכס אותו מבקש המשקיע לרכוש, למחירים, באותה נקודת זמן, של נכסים דומים באותו אזור. כמו כן ניתן להשוות מחיר למטר מרובע של דירות דומות באותו אזור.
הפרמטר השלישי: מבחן התשואה. דהיינו, השוואת גובה התשואות המוצעות למשקיע לתשואות המקובלות באותה נקודת זמן, לנכסים דומים באותו אזור. בבחינת פרמטר זה, אין להסתפק אך ורק בהשוואת התשואות בהווה, אלא יש לבחון את רמת התשואות העתידיות, תוך התחשבות בשינויים העתידיים להתרחש.
6. נהלו את הסיכונים
עסקת נדל”ן יש לבחון על פי כל האלמנטים של ניהול סיכונים. סיכון עסקי מקובל משמעו שהתשואה המוצעת למשקיע שווה לתשואה המקובלת באותו שוק לאותו נכס ובאותה נקודת זמן. כאשר התשואה המוצעת גבוהה מהתשואה המקובלת לדירה דומה, המשקיע חייב לדעת כי הוא מכניס את עצמו לסיכון מעבר לסיכון המקובל.
אחד הסיכונים שיש לקחת בחשבון הוא ירידה בתשואות, בשל בנייה עודפת באזור שתיצור עודף ותוריד את מחיר השכירות אבל גם את מחיר הרכישה שלהם. במקרים אלו ייתכן שיהיה קושי למכור את הנכס ברווח, ואף שההכנסות משכירות לא ישרתו את תשלומי המשכנתא עליהם התחייב המשקיע.
ככלל, בהשקעות נדל”ן מבחן המכירה/המימוש הוא ללא ספק המבחן החשוב ביותר בבחינת כדאיות העסקה. בצעו אם כן בדיקה יסודית ככל שניתן בדבר הסיכויים למכור את הנכס בעתיד ברווח, כבר בעת רכישת הנכס ובכל התהליך הקודם לרכישתו. נסו לברר מה הסיכויים למכירתו בעתיד, וברווח, תוך בדיקה קפדנית של כל הפרמטרים הקשורים לנושא.
חשוב לבחון את התרחיש האופטימי ביותר, אך לא פחות חשוב לבחון את התרחיש הפסימי ולהיות מודע לרמת הסיכון.
