ברלין צומחת במהירות, מספקת תשואות מרשימות ומהווה אי של יציבות אולם היא גם עיר מורכבת מאוד למשקיעים עם חתך כלכלי מגוון של תושבים
שוק הנדל”ן למגורים בברלין ביסס את עצמו כאחד השווקים המובילים בעולם בהשקעות, ואף הוכתר זה לא מכבר כבירת ההשקעות הבאה של אירופה כשהוא חולף על פני הבירה הישנה לונדון: “משקיעים פרטיים ומוסדיים מאמינים בהמשך הצמיחה וההתפתחות הכלכלית של העיר, הגידול באוכלוסייה ובכוח הכלכלי שלה, ומעודדים ממחירי הנדל”ן שהם נמוכים ביחס לערים אחרות בגרמניה ובאירופה”, קובע דו”ח המחקר לשנת 2016 של חברת השירותים והשקעות הנדל”ן CBRE בברלין ו-“ברלין היפ”, המומחית בצדדים הפיננסיים של השקעות נדל”ן.
הכלכלה הבריאה של גרמניה מסייעת למגמה: היא צמחה ב-1.6% בשנת 2014, וב-1.7 אחוז ב-2015 וצפויה לגדול בקצב דומה גם השנה ובשנה הבאה. הכלכלה הגרמנית החזקה משרה בטחון על המשקיעים מבית וכן על המשקיעים הזרים אשר מבקשים לבצע השקעות נדל”ן בשווקים מפותחים עם סיכונים מאקרו כלכליים נמוכים.
ההשקעות הרבות, מיליארדי יורו מדי שנה, שמושך ענף הנדל”ן בעיר, נעוצות ביתרונות הרבים של העיר. היא מהווה מרכז שלטוני של מדינה ענקית וחשובה; היותה אבן שואבת לאומנים; המאמץ נושא הפרי של ממשלת גרמניה ועיריית ברלין להפוך אותה למרכז סטארטאפים וחדשנות; הברקזיט שערער את מעמדה של לונדון כבירה היציבה והחזקה ביבשת; כל אלו הביאו לתנופת פיתוח חסרת תקדים אבל גם משנים תדיר את הדינמיקה בשוק ומחייבים מומחיות ואסטרטגיית השקעה שתאפשר למקסם את התשואות ותרחיק סכנות. בעזרת דו”ח המחקר של CBRE ושיחות עם מומחים לברלין, ריכזנו כמה נקודות מבט חשובות על העיר שיסייעו למשקיעים להרוויח יותר.
אוכלוסיית ברלין גדלה בקצב מהיר
ברלין, בה מתגוררים קרוב ל-3.6 מיליון תושבים, היא העיר הגדולה בגרמניה; גדולה משמעותית יותר מהמבורג (1.8 מיליון תושבים) ומינכן (1.5 מיליון תושבים).
בין השנים 2011-2014 צמחה אוכלוסיית העיר ב-4 אחוזים, כאשר בשנת 2014 לבדה נוספו לעיר כ- 40 אלף תושבים. הצמיחה הגבוהה נובעת בעיקר מההגירה החיובית לעיר, הן פנים-ארצית והן בינלאומית, אשר מגדילה את הביקושים לדיור יחד עם היציבות והחוסן הפיננסי של גרמניה. בין המהגרים לעיר נמצאים משקיעים מכל העולם, יזמי סטארט-אפים, צעירים גרמנים אבל גם מהגרי עבודה מאפריקה והמזרח התיכון.
דירות רבות צפויות להיכנס לשוק
עד לפני שנים לא רבות, קצב הבנייה בברלין פיגר אחר ערים אחרות בגרמניה. הדירות שבכל זאת נבנו יועדו בעיקר לרוכשי דירות ואחוז הדירות להשכרה היה נמוך, ועמד על כ-10 אחוזים מסך הבנייה. אולם שתי מגמות אלו משתנות במהירות: בשנת 2014 נבנו בברלין 226 פרויקטים חדשים, ובהם 17,600 דירות חדשות. ב-2015 נבנו 240 פרויקטים חדשים, עם יותר מ-22 אלף דירות. מדובר בדירות בבתים משותפים, בבתים פרטיים או בדופלקסים והן מיועדות ברובן (62 אחוז) למכירה, בעיקר לפלח האוכלוסייה שהנו בעל יכולת כלכלית ממוצעת ומעלה. חלק קטן יותר (38 אחוזים) מהפרויקטים מציעים דירות להשכרה, אולם מדובר בשינוי דרמטי. תוך שנה מספר הפרויקטים להשכרה זינק מ-39 בניינים ל-64 בניינים (ב-2015) מה שאומר שמספר הדירות להשכרה צפוי לגדול בשנים הבאות.
אומנם, לאחר שנות הדשדוש, היקף הבנייה החדשה אומנם נמצא בגידול מהיר, כדי להתאים את עצמו לגידול באוכלוסייה, אולם כדי להבין את הפוטנציאל של הסקטור ראוי להשוות אותו לערים אחרות: קצב בניית דירות חדשות בברלין עומד על 1.5 דירות לאלף איש בלבד, לעומת 2.8 בהמבורג ו-3.7 דירות במינכן. המשמעות שייקח לעיר זמן רב לייצר את היקף הדירות החדשות הדרוש כדי לעמוד בקצב הצמיחה השנתי שמאפיין ערים אחרות בגרמניה.
דמי השכירות בעיר עלו, אבל הם עדיין נמוכים יחסית
הצמיחה הגבוהה בביקושים שהציג שוק הנדל”ן הגרמני הובילה לעלייה ממוצעת בדמי השכירות למטר רבוע בשיעור של כ-5.1 אחוז בשנת 2015 , 6.6 אחוז ב-2014 ו-6.9 אחוז בשנת 2013. מדובר בממוצע בלבד, שכן דמי השכירות בדירות פרטיות ודירות במגדלים עלו בשיעור חד יותר, דו ספרתי.
למרות עליית המחירים, שוק ההשכרה בברלין עדיין זול בהשוואה לשבע הערים הגדולות בגרמניה, ומחזיק בשכר הנמוך של המחיר החציוני הנמוך ביותר למ”ר מבין שבע הערים הגדולות בגרמניה: פחות מ-9 יורו למ”ר, לעומת 10.45 יורו בהמבורג ו- 14.9 יורו במינכן. למרות זאת, אחוז הדירות הריקות בברלין המוצעות להשכרה – 1.5 אחוז – פחות מרשים כאשר משווים אותו לערים אחרות: הוא גבוה יותר מהמבורג (0.7), וממינכן (0.4).
אחד הגורמים שמרסנים את עליית שכר הדירה בברלין הוא ה- Mietpreisbremse, ובתרגום חופשי “בלם מחירי שכירות”. מדובר בחוק עירוני שברלין הייתה הראשונה לחוקק ולאכוף החל מיוני 2015 . החוק משפיע על בעלי דירות קיימות ומונע מהם להעלות את שכר הדירה ביותר מעשרה אחוז מדי שנה מהתעריף שנקבע לשכונה בה נמצאת הדירה. בעלי דירות חדשות או דירות שעברו שיפוץ מקיף ומודרניזציה, מקבלים פטור מהחוק.
עיר של פערי מחיר בין רובעים, שכונות ובניינים
ברלין מחולקת ל-12 רובעים הכוללים 190 אזורי מיקוד שונים. חלק ניכר מהתנופה, הן בקצב הגידול באוכלוסייה והן בבנייה, מרוכז במספר רובעים בולטים. מיטה (Mitte) הוא הרובע בעל הגידול המהיר ביותר במספר תושביו: בשנת 2014 הגיעו אליו 8,400 תושבים חדשים. הוא גם הרובע הצעיר ביותר, שכן למעלה משליש מתושביו הם מתחת לגיל 30. מיד אחריו נמצא רובע פנקו (Pankow) שקלט 6,835 איש, והנו הרובע המאוכלס ביותר. גם רובע זה מאופיין באוכלוסייה צעירה עם ילדים רבים, ו-16 אחוז מתושביו הנם מתחת לגיל 18. אחוז האבטלה בקרב תושבי הרובע הוא הנמוך ביותר בעיר, 9 אחוז, והוא גם מאופיין בבנייה רבה ומוביל בהשלמת דירות חדשות. בטווח הבינוני והארוך הוא צפוי ליהנות מתנופת פיתוח רבה.
לא כדאי לחשוב על ברלין כעל מקשה אחת, שלא לומר יעד השקעה בעל מאפיינים זהים: פערים חדים במחירי שכר הדירה נובעים מפער מחירים בין רובעים, בין שכונות בתוך הרובע, ואפילו בין בניינים בתוך השכונות עצמן. הדבר יוצר פערים גדולים ועלול לפגוע במשקיע שלא עשה שיעורי בית. כך למשל, הזינוק הגבוה ביותר במחירי שכר הדירה בין השנים 2014-2015 היה בשכונות מסוימות ברובע ליכטנברג (Lichtenberg), מיטה (Mitte), ורייניקנדורף (Reinickendorf) ועמד על 13.4-17.8 אחוז, בממוצע. במקביל, בשכונות מסוימות ברבעים טרפטו – קופרניק (Treptow-Kpenick), טמפלהוף-שנברג (Tempelhof-Schneberg), שרלוטנבורג-וילמרסדורף (Charlottenburg-Wilmersdorf) , שטגליץ-צלנדורף (Steglitz-Zehlendorf) ובליכטנברג (Lichtenberg), אירעה ירידה חדה במחירי שכר הדירה שעמדה על – 4.7-6.3 אחוזים.
שכר הדירה מושפע מכוח הקנייה של תושבי השכונה
אחד הגורמים המשפיעים על שכר הדירה הזול בברלין, ביחס לערים אחרות בגרמניה, הוא לאו דווקא הרגולציה העירונית על מחיר השכירות, אלא כוח הקנייה הנמוך של תושבי העיר ביחס לערים אחרות: 92.9 (במדד כוח הקניה הגרמני), לעומת 111 בהמבורג ו-132 במינכן. מאחר והצמיחה במחירי השכירות הואטה במקצת בשנה החולפת (כ-5.1 אחוז בשנת 2015 לעומת 6.6 אחוז ב-2014 ו-6.9 אחוז בשנת 2013), כותבי הדו”ח מחברת CBRE מעריכים כי הסיבה היא שמחיר השכירות פגש את הרף העליון של יכולת השוכרים לשלם, בעיקר ברובעים החלשים יותר של העיר.
לדבריהם רוב תושבי ברלין כבר מוציאים רבע מהכנסתם על שכירות, ומתקשים לשלם יותר. אולם בשכונות מסוימות השמיים הם הגבול: כוח הקנייה הגבוה ביותר של האוכלוסייה נמצא בשכונות החזקות בשטגליץ-צלנדורף (Steglitz-Zehlendorf), ברייניקנדורף (Reinickendorf), ובשפנדאו (Spandau) ועומד על 4,400-5,000 יורו לחודש למשק בית. בשכונות מסוימות ברובע פנקו (Pankow), במיטה (Mitte) ובנויקלן (Neuklln), כוח הקניה הוא הנמוך בעיר ונע סביב 2,300 יורו בלבד.
ניתוח שביצעו מחברי הדו”ח מעלה כי ברובע מיטה (Mitte), בשכונות האקשה מרקט ואונטר דן לינדן – מחיר הדירה ביחס לכוח הקניה (מחושב לפי המחיר המבוקש בממוצע לשכר דירה בשכונה חלקי כוח הקניה למשק בית) היה הגבוה ביותר – ועמד על 47.3 ו- 44.3 אחוז (בהתאמה). זו הסיבה שבשכונות אלו שכר הדירה הממוצע הוא הגבוה ביותר ועומד על 12-13 יורו למטר רבוע בממוצע. לשם השוואה, ברובע נויקלן (Neuklln), בשכונת Rudow-Ost מחיר הדירה ביחס לכוח הקניה הוא 17.5% בלבד.
השילוב של הכלכלה היציבה של גרמניה יחד עם ההזדמנות שמציעה העיר ברלין בהיותה מוקד לצמיחה כלכלית הנובעת מהמחירים הנמוכים וההשקעה של הממשלה הגרמנית, הופכים את השקעת הנדל”ן בעיר לאטרקטיבית אבל בחירת ההשקעות, בעיקר למשקיעים לא מקומיים חייבת להיות זהירה, על ידי בחירת שותף מקומי ומנוסה.
