TheMarker Labels הערוץ להשקעות נדל”ן בשיתוף פרופימקס
להשקיע בנכסים בלי להבין באיזו אסטרטגיה אתם פועלים משולה ליציאה לקרב ללא תכנית. הבנה של מרכיבי העסקה כגון הסיכון, הסיכוי, הנזילות וכו’ תאפשר לקבל החלטות מושכלות ולהרוויח. פרק נוסף ב”מדריך להשקעות נדל”ן בחו”ל”
הראשונה היא אסטרטגיה סולידית יחסית; אסטרטגיית ערך מתווסף בעלת סיכון ופוטנציאל תשואה בינוני; ואסטרטגיה אופורטוניסטית היא בעלת פרופיל סיכון הגבוה יותר. אסטרטגיות אלו שונות זו מזו לא רק בסיכוי ובסיכון, המשוקללים לפי נתונים ממוצעים של מספר רב של עסקאות, אלא גם ברמת המינוף ובנזילות. משקיעים בוחרים את אסטרטגיית ההשקעה המתאימה למטרותיהם, ולעתים משלבים ביניהן. להלן תיאור הפרמטרים השונים של אסטרטגיות אלו:
מכיוון שבממוצע יש קשר בין סיכון ותשואה על פני מספר רב של עסקאות, השקעות ליבה צפויות להשיג את התשואות הנמוכות יותר, בעוד שהשקעות אופורטוניסטיות צפויות להניב את התשואות הגבוהות יותר, אך גם טמון בהן סיכוי להפסד גבוה יותר. אחד הפרמטרים המשפיעים על הסיכון הוא רמת המינוף: ככל שהוא גדול יותר כך גדל הסיכון. לכן באסטרטגיית ליבה נראה רמת מינוף נמוכה יותר, ובאסטרטגיה אופורטוניסטית ההשקעה תהיה ממונפת ברמה גבוהה. מטבען השקעות נדל”ן הן בעלות נזילות נמוכה, אולם משקיעים שבוחרים באסטרטגיית ליבה יוכלו לממש את ההשקעות בטווח קצר יותר לעומת משקיעים באסטרטגיות אחרות.
אסטרטגיית ליבה וליבה פלוס: משרדים במרכזי הערים
במסגרת אסטרטגיית ליבה המשקיעים יבחרו בעיקר השקעות בנכסים מניבים שאמורים לספק תזרים מזומנים קבוע מדמי השכירות של הנכסים. השקעה מסוג זה עומדת דרגה אחת מעל אג”ח מבחינת פרופיל הסיכון והתשואה, כלומר היא מניבה תשואה עדיפה במקצת על זו של האג”ח ורמת הסיכון שלה גבוהה במעט מזו של אג”ח ממשלתיות או קונצרניות בעלות דירוג גבוה. מסיבה זו יש להשקעה זו קורלציה גבוהה לשעורי הריבית. הנכסים הטיפוסיים בהם ישקיעו המשקיעים באסטרטגיה זו הם נכסי נדל”ן מניב מסקטורים שונים כגון משרדים, מסחר, וכד’. אלו יהיו נכסים במרכזי הערים המרכזיות והגדולות בכל מדינה, ברמת גימור גבוהה (Trophy ו- Class A), המושכרים במחירי השוק, בתפוסה כמעט מלאה, לשוכרים טובים. כך למשל, אם מדובר בנכסים מסחריים שמושכרים לחברות, איכות השוכרים תבוא לידי ביטוי בדירוג החברות (חברות בעלות דירוג גבוה) וכמובן באורך
החוזים. רמת המינוף באסטרטגיה זו נמוכה יחסית (עד 35%) ולעתים הנכסים הללו נרכשים ללא מינוף כלל. המשקיעים הטיפוסיים של אסטרטגיה כזו הם גופים מוסדיים, בעיקר קרנות פנסיה וקופות גמל שיש להן התחייבויות קבועות והן מחפשות תזרים פחות או יותר קבוע כנגד התחייבויות אלו.
אסטרטגיית ליבה פלוס (Core+) היא אסטרטגיה דומה, בעלת פרופיל סיכון/סיכוי מעט גבוה יותר והדבר יכול לבוא לידי ביטוי, למשל, ברמת מינוף גבוהה יותר ( 35-55%); בהשקעה בנכסים בעלי רמת תפוסה נמוכה יותר; בנכסים במיקום פחות מרכזי או בשווקים משניים בתוך כל מדינה. גם השוכרים באסטרטגיה יהיו בדרך כלל בעלי איתנות פיננסית נמוכה יותר מאלה של אסטרטגיית ליבה קלאסית. כך שנוסף סיכון מבחינת השוכרים שפחות נפוץ באסטרטגיית הליבה. גם בליבה פלוס עיקר ההכנסה היא משכירות; אם כי כאן ניתן לצפות למרכיב קטן של השבחה בשווי הנכס כתוצאה מהשבחת השכירות.
מבחינה גאוגרפית, באסטרטגיית ליבה או ליבה פלוס משקיעים בשווקים בעלי סיכון נמוך, כלומר שווקים מפותחים ולא שווקים מתעוררים, וגם את סיכוני השוק הללו ניתן להפחית על ידי פיזור גאוגרפי כלומר השקעה באסטרטגיה זו בכמה מדינות במקביל.
אסטרטגיית ערך מוסף: להחליף את מנהל הנכס
אסטרטגיית הוספת ערך כרוכה ברמת סיכון גבוהה יותר אך מאפשרת תשואה גבוהה יותר, זאת ביחס לאסטרטגיות הליבה השונות. התשואה העודפת נובעת משני רכיבים: הגדלת דמי השכירות ועליית ערך הנכס. יש כמובן קשר ישיר בין שני הגורמים: עליית ערך הנכס באה במקרים רבים מעלייה בשכר הדירה.
עליית ערך הנכס יכולה לנבוע ממגוון גורמים: שיפור איכות הניהול ואף החלפת הצוות הניהולי, הכנסת שיפורים בנכס המושכר כגון תיקוני ‘קוסמטיקה’ קלה, הרחבת הנכס כגון הוספת קומות או מבנים, פתרון בעיות במבנים בעייתיים, וכמובן עקב עליית מחירים בשוק הנדל”ן.
עלייה בתשואה מדמי שכירות יכולה לנבוע מהחלפת דיירים בדיירים שישלמו דמי שכירות גבוהים יותר. כך לדוגמה, במרכז מסחרי ניתן להחליף דייר עוגן, שבדרך כלל משלם שכר דירה מופחת, במספר דיירים קטנים יותר שישלמו שכר דירה גבוה יותר. הסיכון מתבטא בכך שהוצאת דייר עוגן יכולה לפגוע בכל המרכז המסחרי עקב ירידה בתנועת הקונים או בכך שלא ניתן יהיה להשכיר את כל השטח שיפנה דייר העוגן. דוגמה אחרת להשבחת ערך הנכס יכולה להיות הוספת מרכז קניות קטן בלובי של בניין משרדים. באופן זה מקבלים תוספת דמי שכירות מהנכסים המסחריים, וכמו כן הדבר עשוי להעלות גם את האטרקטיביות של בניין המשרדים ולהביא לעלייה במחירי השכירות המשרדים עצמם.
רמת הסיכון הגבוהה יותר באסטרטגיה זו נובעת מהשקעה בשווקים מפותחים. סוג אחר של סיכון שניתן לקחת באסטרטגיה זו הוא סיכון תפוסה: כלומר להשקיע בנכסים המושכרים רק בחלקם אולם בכל מקרה בתפוסה הגבוהה מ- 50%. רמת המינוף באסטרטגיה זו עשויה להגיע ל- 60%.
אסטרטגיה אופורטוניסטית: לפעול בשווקים במדינות מתפתחות
באסטרטגיה אופורטוניסטית רמת הסיכון הגבוהה ביותר אולם גם בעלת תוחלת התשואה הגבוהה ביותר. עיקר התשואה מהשקעה באסטרטגיה זו נובע מעליית ערך הנכס כלומר יצירת רווחי הון. בדרך כלל באסטרטגיה זו משקיעים בנכסים שאינם מניבים הכנסה שוטפת, וגם אם כן – ההכנסה משכירות אינה מנצלת את פוטנציאל ההכנסות.
השבחת ערך הנכס יכולה להיות מושגת במגוון דרכים: שינוי יעוד, עליית ערך הקרקע, תוספות בנייה, וכד’. מרבית ההזדמנויות ליישום אסטרטגיה זו נמצאות במדינות מתפתחות, או בשווקים מתפתחים בארצות מפותחות, שם בדרך כלל מתרחשים תהליכים מסיביים של פיתוח, והשבחת הנכסים בהן היא תהליך מהיר יחסית.
הסיכון במדינות מתפתחות בא לידי ביטוי בדרכים רבות כגון ביורוקרטיה ורגולציה לא ידידותיים; ההגנה על משקיעים פחות יעילה מאשר במדינות מפותחות; מטבע שעשוי להיות לא יציב ולכן פיחות בשער המטבע, עבור משקיע חוץ, עלול לנטרל או לבטל את רווחי ההון וכד’. למעשה, ניתן לממש אסטרטגיה זו בכל השווקים ואפילו בערים מרכזיות, כאשר ההשקעה מלווה בסיכוני אי ודאות להצלחת הפרויקט.
טווח ההשקעה הצפוי באסטרטגיה זו ארוך יחסית בעיקר בשל התקופה הנדרשת לרכישת הקרקע, פיתוחה, תקופת הבניה וההשכרה של הנכסים. עם זאת תקופת ההחזקה עם סיום הפיתוח מתוכננת להיות קצרה יחסית שכן המשקיע באסטרטגיה זו, שלמעשה יוצר נכסים בסיכון נמוך, מוכר אותם למשקיעים באסטרטגיות סיכון נמוכות יותר אסטרטגיית ליבה.
באסטרטגיה זו רמת הסיכון הגבוהה יחסית באה לידי ביטוי גם ברמת המינוף הגבוהה שעשויה להגיע ל- 80-85% . כדי לצמצם את הסיכון הגבוה ניתן לצמצם את הפוטנציאל להפסד (המכונה Downside Protection). כך ניתן, למשל, למכור חלק מהפרויקט עוד בשלב התכנון במחיר נמוך יחסית. באופן זה מקטינים אמנם את הרווח הכללי של הפרויקט כולו, אך מקטינים את הסיכון העתידי הגלום באי הוודאות לגבי התפוסה בפרויקט, שתתברר רק עם השלמתו. אפשרות אחרת לצמצום הסיכון היא למצוא דייר עוגן, שאמנם ישלם דמי שכירות מופחתים מאחר והחוזה עמו נחתם בשלב מוקדם טרם האכלוס, אך יבטיח התעניינות רבה של שוכרים אחרים שירצו להיות קרובים לאותו דייר עוגן המושך קונים למקום.
