השקעות נדל”ן בחו”ל המדריך המלא למשקיע המתחיל

24.10.19

משקיעים מישראל מהווים כוח משמעותי בקרב משקיעי הנדל”ן הגלובליים, וחיזקו את כוחם ב-2019. היעדים העיקריים לביצוע השקעות נדלן בחול – השקעה בנדל”ן בארה”ב ובריטניה. מעוניינים לקחת חלק במגמה? זה מה שחשוב לדעת לפני שמשקיעים בנדל”ן זר.

לאן ינהרו משקיעי הנדל”ן?

ההשקעה בנדל”ן בחו”ל היא לא פעם עניין של טרנדים – כאשר אנחנו רואים כמויות גדולות של משקיעים פונות להשקעה במדינה או אזור מסוימים שמצליחים למצב את עצמם כבעלי פוטנציאל תשואה גבוה. בשנה האחרונה, נראה שהישראלים עולים שלב בכל הקשור להשקעה בנדל”ן בחו”ל – ולפי נתונים של איגוד משקיעי הנדלן בארה”ב, חלקם של המשקיעים מהמזרח התיכון עולה בהתמדה ב-2019.

במאמר של AFIRE נכתב כי במחצית הראשונה של 2019 לבדה, משקיעים מהמזרח התיכון הזרימו 8.6 מיליארד דולר להשקעות נדל”ן חוצה גבולות – עלייה של 59% לעומת המחצית הראשונה של 2018, כאשר לפי הערכות, זרם הכספים הזה צפוי להתחזק בהמשך 2019 וכן ב-2020.

הישראלים משקיעים מאות מיליוני דולרים

לפי נתונים של חברת Real Capital Analytics החוקרת את תחום הנדל”ן, המשקיעים מהמזרח התיכון מגיעים ממגוון מדינות – ישראל, כמובן, אך גם ערב הסעודית, איחוד האמירויות הערביות ובחריין. משקיעים מכל המדינות הללו העלו את סכומי ההשקעה שלהם בחו”ל בהשוואה ל-2018.

בתחום השקעות נדלן בחול, היעד המועדף על משקיעי המזרח התיכון לרכישת נדלן בחו”ל הוא השקעה בנדל”ן בארה”ב – שמשכה כמחצית מ-8.6 מיליארד הדולרים שהושקעו בנדל”ן חוצה גבולות במחצית הראשונה של 2019. במקום השני, עם כ-21% מההשקעות, נמצאת בריטניה – למרות אי הוודאות בה היא נתונה בסוגיית הברקזיט. יעד מעניין נוסף ששב ועלה על המפה הוא סין – שקיבלה השקעות בסך של 1.3 מיליארד דולר ממשקיעים מבחריין וישראל.

מישראל הגיעו השנה לא מעט השקעות בשווי מאות מיליוני דולרים, בין היתר, מצד חברת הביטוח מגדל, חברת אלוני חץ וכן חברה בת של קבוצת דלק. לפי הערכות, המגמה צפויה להימשך ואף להתרחב במחצית השנייה של 2019, וכן ב-2020 – ככל שהמשקיעים במזרח התיכון מוסיפים להפנות תשומת ליבם לנעשה בשוק הנדל”ן הגלובלי.

טיפים לפני השקעות נדל”ן בחו”ל

בפרופימקס, המתמחה באיתור השקעות נדלן בחול זה 22 שנה, מדגישים כי  בהשקעות נדל”ן בחו”ל קיימים אתגרים ייחודיים – ומסבירים איך להיערך אליהם.

1. למצוא שותף שמכיר היטב את השוק.
   

   “כשאנחנו משקיעים בשוק שאינו מוכר לנו, חשוב להיעזר בשירותיהם של גורמים מקומיים ומקצועיים שכבר צברו ניסיון וידע בשוק המקומי”, אומר אלחנן רוזנהיים, מנכ”ל פרופימקס. “שותפים מקומיים מסוג זה יכולים לאתר הזדמנויות בשלב מוקדם – לפני שהן יוצאות לשוק. בנוסף, שותפים מקומיים ותיקים ואמינים יכולים לערוך עבורכם את כל הבדיקות החשובות – בדיקות נאותות, השוואה של הנכס עם נכסים אחרים באזור, בדיקת מצבו וניתוח דמי השכירות המקובלים”.

2. לבדוק היטב את ביצועי העבר של החברה – בדגש על המשבר הכלכלי.
   
   לדברי רוזנהיים, חשוב להשקיע עם חברה שיש לה הצלחות מוכחות בנדל”ן, אבל יש לשים לב לכמה דגשים חשובים. “בשנים האחרונות, שוק הנדל”ן היה בעלייה כמעט בכל מקום ברחבי הגלובוס – כך שהיה קל יחסית לרשום רווחים על ההשקעות”, הוא אומר. “מה שמעיד יותר מכל על המיומנות והיכולת של חברת השקעות הוא הביצועים שלה בתקופת משבר כלכלי.

“קודם כל, חברה שעברה משבר או שניים מצוידת בכלים טובים הרבה יותר כדי להתמודד עם האטה או מיתון נוספים, שיגיעו במוקדם או במאוחר, ובנוסף, התבוננות בהיסטוריה של החברה זו תאפשר לנו כמשקיעים לגלות עליה דברים חשובים – למשל, עד כמה היא נלחמה כדי לשמור על כספם של המשקיעים גם בעת משבר, ואם הצליחה לצמצם הפסדים, או אפילו ליצור רווחים גם כשרוב השוק צלל למטה”.

3. חפשו את זהות האינטרסים.המלצה נוספת של רוזנהיים היא להעדיף חברה שהאינטרסים שלה זהים לאלה של המשקיע. “בלא מעט השקעות נדל”ן, אנו רואים חברות שמרוויחות מיד בהתחלה. כך, התמריץ שלה להמשיך לטפל בעסקה ולהעלות את שווי הנכס יורד. מנגד, כאשר דמי הניהול נמוכים, והרווח של החברה מגיע רק לאחר האקזיט והמכירה של הנכס, לחברה יש גם תמריץ כספי להמשיך לעבוד עבור המשקיעים עד למימוש מוצלח”.
4. האם מנהלי החברה מאמינים גם כן בעסקאות שלה?דרך נוספת לוודא כי האינטרסים של החברה זהים לאלה של המשקיע, היא להיכנס לעסקה עם חברה שהמנהלים והעובדים שלה מושקעים יחד עם הלקוחות שלהם. “אני ויו”ר ועדת ההשקעות שלנו משקיעים מכספנו האישי בכל עסקה של פרופימקס, וכך גם חלק מהעובדים שלנו”, אומר רוזנהיים. “אנחנו משקיעים מאמץ רב בבחירת העסקאות הטובות ביותר – והעובדה שגם הכסף שלנו מושקע בהן, מעידה על האמון הרב שלנו בדרך שבחרנו”.

בשורה התחתונה, הישראלים מגדילים את ההשקעות שלהם בנדל”ן ברחבי העולם, ונכנסים לעוד ועוד נכסים ופרויקטים. לצד התשואה הפוטנציאלית הגבוהה, השקעה במדינה זרה טומנת גם יותר סיכונים, ולכן, חיוני לבחור בתשומת לב את החברה והשותפים המקומיים שיפעלו מולכם.