סיכום שנת 2020 ותחזית פרופימקס לשנת 2021

נגיף הקורונה פרץ לחיינו בחודש מרץ 2020 וטרף את הקלפים. המשבר הבריאותי העולמי השפיע עמוקות על שגרת החיים, על כלכלת העולם וכמובן, גם על תחום הנדל”ן. בארה”ב ראינו זינוק חד של שיעור האבטלה ל-14% ויותר בשיא המשבר, כניסה למיתון וירידה דרמטית, כמעט בכל הפרמטרים הכלכליים. תמונה דומה נצפתה במדינות רבות באירופה ובעולם כולו.

לצד הבלימה הכלכלית החריפה, הפעילו ממשלות רבות תוכניות סיוע חסרות תקדים בהיקפיהן, על מנת לתמרץ את הכלכלה, ולסייע לאזרחים להתמודד עם המציאות המורכבת של סגרים והשבתת חלקים גדולים בפעילות הכלכלית. בארה”ב, סך תוכניות הסיוע לכלכלה מוערכות בכ-12%-13% מהתוצר הגולמי, יותר מפי 2 מאלו שנערכו בתקופת המשבר הפיננסי הגלובלי של שנת 2008. גם בנקים מרכזיים, וביניהם הבנק הפדרלי של ארה”ב הורידו את הריבית כמעט לאפס, על מנת להגדיל משמעותית את היצע הכסף בשווקים.

בשל אופיו המיוחד של המשבר, שאינו מונע מסיבות כלכליות, ההשפעה על הנדל”ן אינה אחידה. תחומים מסויימים כמעט ולא נפגעו ואולי אף התחזקו, דוגמת תחום הלוגיסטיקה שניזון מהעלייה המסיבית בהיקף הרכישות אונליין, ואחרים, דוגמת המלונות והמרכזים המסחריים, שנפגעו מאוד. עוד ניתן לראות שהמשבר האיץ מאוד מספר מגמות שהחלו הרבה לפניו, דוגמת העלייה במסחר האלקטרוני, עבודה מרחוק, מעבר לפרברים בארה”ב, להאצתם של תהליכים אלו עשויה להיות השפעה מהותית וארוכת טווח על חלק מתחומי הנדל”ן, גם לאחר חלוף המשבר הבריאותי.

כעת כאשר חיסונים כבר מופצים ברחבי העולם ופתיחת הכלכלה נראית קרובה מתמיד, עולה השאלה המרכזית לגבי שנת 2021: עד כמה הנורמלי “החדש” יהיה דומה לנורמלי שהכרנו לפני המשבר? בסקירה קצרה שלהלן נתייחס למגמות ולהערכות לשנה הקרובה בתחומי ההשקעה העיקריים בהם אנו פועלים בארה”ב ואירופה.

ארה"ב

נגיף COVID-19, שהנדבק הראשון שלו בארה”ב אותר בחודש מרץ השנה, פגע באופן קשה בכלכלת ארה”ב, והתקופה הארוכה בהיסטוריה של גאות כלכלית רצופה, הוחלפה במהרה בצניחת התוצר הגולמי החדה ביותר בהיסטוריה של ארה”ב. סגרים כלליים ומקומיים והשבתת חלקים גדולים מהפעילות הכלכלית גרמו ברבעון השני של 2020 לירידה של 24% בצריכה וכ-33% בתוצר הגולמי (במונחים שנתיים) ונראה שהחזרה לרמות התוצר של 2019 תתאפשר רק בשנת 2022. השפעת המשבר הובילה בתחילתו לאובדן של 22.4 מיליון משרות בתוך 5 שבועות, עם שיעור אבטלה של למעלה מ-13% בחודש מאי השנה, שהציג התאוששות עם פתיחתה החלקית של הכלכלה, וככל הנראה גם ביצוע התאמות למצב החדש, עד לשיעור של 6.7% בסוף חודש נובמבר השנה.

על מנת למנוע מיתון ארוך, הגיב הממשל הפדרלי במתן חבילת תמריצים חסרת תקדים בהיקפה, עם סיוע מיידי של למעלה משני טריליון דולר בתמריצים ישירים לאוכלוסייה ולעסקים, בנוסף, הבנק המרכזי הודיע על תוכנית לשמירת הריבית קצרת הטווח ברמה כמעט אפסית, החלטה שמשמעותה, בין היתר, אפשרות לקבלת מימון אטרקטיבי לעסקאות נדל”ן.

עם תחילת תהליכי אישור החיסונים לנגיף COVID-19, האופוריה החלה לחלחל לשוקי ההון כאשר מדד הדאו-ג’ונס השלים עליה חודשית של 11.8% בחודש נובמבר – העלייה החודשית הגדולה ביותר מאז 1987. יחד עם זאת, לצד התקוות לסיום המגיפה שנראה באופק, ישנן שאלות רבות לגבי ההשלכות ארוכות הטווח על הכלכלה, בעיקר לאור רמות החוב הגבוהות של ארה”ב, אשר לראשונה מאז מלחמת העולם השנייה עלו על היקף התוצר המקומי הגולמי השנתי.

מאינדקציות ראשוניות משוויין של קרנות REIT שונות ועסקאות נדל”ן שנעשו השנה, נראה שההתאוששות צפויה להיות לא אחידה, כתלות בתעשייה, באיזור הגאוגרפי ובסוג נכס.

מולטיפמילי (מקבצי דיור להשכרה)

עם רוח גבית מחבילת התמריצים בארה”ב, הריביות הנמוכות, הצורך בדיור להשכרה ולצדו ההיצע החסר של דיור מסוג זה, תחום המולטיפמילי עבר את 2020 בשלום יחסי. למרות הפגיעה בכלכלה והעלייה הדרמטית בשיעורי האבטלה, המשיכו מרבית הדיירים בכל סוגי הנכסים לשלם את דמי השכירות בזמן. מנתוני אגודת מגורי המולטיפמילי (NMHC), שמאגדים ממוצע של למעלה מ-11 מיליון דירות להשכרה עולה כי שיעור גביית דמי השכירות בחודשים אפריל עד נובמבר 2020 עמד בממוצע על 94.9%, לעומת 96.3% בתקופה המקבילה בשנת 2019.

עם הצפי שהריבית תמשיך להיות נמוכה והביקוש הגובר לדיור להשכרה, צפוי תחום המולטיפמילי להציג התאוששות יציבה ועקבית בהיקף העסקאות בשנת 2021, עם התאוששת מלאה לקראת סוף השנה. CBRE צופה שסך היקף העסקאות בתחום זה יעלה לכ-148 מיליארד דולר, עדיין נמוך מהשיא של שנת 2019 (191 מיליארד דולר) אבל משקף עלייה של 33% ביחס להיקף העסקאות שנעשו בשנת 2020.

ככלל, משבר הקורונה האיץ תהליכים דמוגרפיים ואחרים שהחלו עוד לפניו, ועשויים לחולל שינויים משמעותיים באיזורים מסוימים. מילניאלז, אלו שנולדו בשנים 1981 עד 1996, מרכיבים את אוכלוסיית השוכרים המשמעותית ביותר בארה”ב ולכן השפעתם על מגמות בשוק השכירות מכרעת.

מדינות חגורת השמש המתפתחת – ההגירה הדמוגרפית למדינות “חגורת השמש” היא אחת ממגמות העומק שנמשכת כבר זמן רב בארה”ב ואף התעצמה במשבר הקורונה. שווקים אלו, שמציעים שילוב נוח יותר של מיסוי, כלכלה מגוונת ודיור מרווח בתמחור סביר, מהווים מוקד משיכה למשפחות צעירות. איזורים עירוניים ופרברים בדרום מערב ובדרום מזרח ארה”ב, כגון: דאלאס, אטלנטה, שרלוט, ג’קסונוויל, פניקס ועוד, צפויים להמשיך להציג ביצועים גבוהים משווקים אחרים ולהציג אפשרויות השקעה מעניינות.

התחזקות הפרברים – מגמה נוספת שהחלה עוד לפני משבר הקורונה. על מנת למשוך את דור המילניאלז לבוא לפרברים ולהנות מאיכות חיים גבוהה, יזמים הקימו מתחמי דיור להשכרה באיזורים הסמוכים למרכזי תעסוקה מובילים, שוכללו בהם תוספות טרנדיות כגון לוקרים למשלוחים, קלאב האוס, חדרים לטיפול בכלבים, מקומות ייעודיים לעבודה, בתי קפה, מסעדות ועוד. הסגרים והצורך לעבוד מהבית שמו דגש וחשיבות מכרעת לאיכות נכס המגורים, גם עבור אלו שבעבר כמעט ולא ייחסו לכך חשיבות לאור שהייתם מחוץ לבית ברוב שעות היום, ולצד החשש מהצפיפות בערים המרכזיות, אף האיצו ביתר שאת את מגמת המעבר ממרכזי הערים הגדולות לפרברים בתקופת משבר הקורונה.

יחד עם זאת, בקרב צעירים וסטודנטים נראתה מגמה של חזרה למגורים עם ההורים, ושיעור בני ה-29-18 ששבו לגור עם הוריהם הינו הגבוהה ביותר מאז השפל הגדול.

הפוגה בערים המרכזיות – לפני מגפת הקורונה, ראינו שני עשורים של רנסנס עירוני, ששינו את פני הערים המרכזיות בכל ארה”ב ובאו לידי ביטוי בשוק המשרדים ובשוק המגורים ערים מרכזיות, ובעיקר ערי “שער” דוגמת ניו-יורק וסן-פרנסיסקו, היו מהנפגעות העיקריות של המשבר, וערים אלו חוו עזיבה משמעותית של דיירים, ירידה בתפוסות ובשכר הדירה, ואיבדו מזוהרן במשבר. על אף שצפויה תקופה התאוששות לא קלה לערים אלו, הרי שהן מציעות שילוב של תרבות, תעסוקה וחוויה אורבנית ייחודית ולכן, אין ספק שההתאוששות אכן תתרחש בשלב כזה או אחר, ולפיכך, עשויות להיווצר בהן הזדמנות השקעה מעניינות לטווח הארוך.

שוק המשרדים

תחום המשרדים חווה זעזוע עמוק בשנת 2020. עלייה חדה בשיעור האבטלה, סגירת מקומות עבודה לפרקי זמן ממושכים, הצורך בריחוק חברתי והעבודה מהבית, הובילו לכך שמשרדים נותרו סגורים לאורך זמן רב. יחד עם זאת, העובדה שמרבית חוזי השכירות בסקטור זה הם בדרך כלל לטווח ארוך, מיתנה מאוד את ההשפעה הפיננסית, וסייעה לרוב בעלי המשרדים לעבור בשלום את שנת 2020.

הדעות לגבי מידת התאוששות הסקטור והמשך הצמיחה בו מגוונות, אך בבסיסן חוזרת ועולה שאלה אחת – האם מגמת העבודה מהבית היא טרנד חולף או שהיא כאן כדי להישאר?

הביקוש לשכירות של שטחי משרדים בעתיד יהיה תלוי באיזון שבין השטח שהמעסיק נדרש להקצות לכל עובד כדי לאפשר עבודה בסביבה בטוחה מצד אחד, ומנגד השפעת המעבר לסביבת עבודה “היברידית” יותר המשלבת עבודה מהבית וסביבתו עם עבודה מהמשרד.

האופטימיים מאמינים כי משרדים הם הרבה מעבר לשטח הפיזי בו עובדים, ומהווים זירת מפגש ארגונית שהכרחית ליצירתיות וחדשנות, לתרבות הארגונית, להתפתחות והדרכה של עובדים חדשים ולצמיחת הארגון.

מעניין לציין כי חברות טכנולוגיה גדולות, כמו פייסבוק וגוגל, שוקלות להמשיך לאפשר לעובדים שלהן לעבוד מהבית אך עם זאת מגדילות את שטחי המשרדים באיזורים מרכזיים. נראה שהכיוון המוביל יהיה שילוב של עבודה מהבית עם עבודה מהמשרד, וזה עשוי להשפיע על תחום המשרדים בשנים הבאות.

אנו סבורים כי סקטור המשרדים איתנו כדי להישאר ומוקדם להספידו. יחד עם זאת, אפילו שינויים קטנים בגישה של המעסיקים לאפשרות לשלב עבודה מהבית עשויים להשפיע באופן מהותי על איזורים שונים וסוגי נכסים מסוימים בתחום זה.

שתי קטגוריות משנה בסקטור הזה צפויות לגדול ולהתפתח בשנים הקרובות ולייצר הזדמנויות השקעה מעניינות: משרדים בפרברים ומשרדים רפואיים. הביקוש למשרדים בפרברים גדל מאוד בעשר השנים האחרונות, ומשבר הקורונה רק העצים את המגמה שהובילה חברות לבחון אפשרויות התרחקות ממרכזי הערים הגדולות, ומעבר לפרברים בסמוך לאיזורי המגורים של העובדים. הצמיחה של קטגוריית המעבדות והמשרדים הרפואיים נובעת מהתבגרותו של דור הבייבי בומרז והצורך העולה בבדיקות רפואיות, שמשתלב גם עם עלייה במודעות לאבחון מוקדם ושמירה על מצב גופני תקין, ובעיקר כתוצאה מתחום מחקר המחלות הזיהומיות המתפתח. בנוסף, הזרקור שניתן לתחום זה במשבר הנוכחי והתקציבים שהופנו לתחומי המחקר הקשור בנגיף, לצד המחסור הקיים בנכסים מסוג זה, הופך קטגוריה זו לתחום השקעה אטרקטיבי.

תעשייה ולוגיסטיקה

בחמש השנים האחרונות, סקטור זה נחשב ליקיר תחום הנדל”ן, עם ביצועים עקביים וגבוהים מעבר לתחזיות. סקטור נכסי הלוגיסטיקה התחיל את 2020 עם שיעורי תפוסה ממוצעים מהגבוהים בהיסטוריה של תחום זה – של 95.4% – ובשווקים הגדולים, כמו לוס אנג’לס, ניו יורק, שיקגו וכו’ אף 98%. מקורו של הגידול המשמעותי בסקטור זה במספר גורמים, שהעיקריים בהם הם הצמיחה במסחר המקוון, קיצור שרשראות האספקה מהיצרן לצרכן והתרחבות תהליך האיסוף של מוצרים על ידי הלקוח מנקודות אחסון בערים המרכזיות או בסמוך להן.

משבר הקורונה הגדיל אף יותר את הביקוש לנכסים לוגיסטיים ולמרכזי אחסון עקב עליה דרמטית של 150 מיליארד דולר בהיקף הרכישות המקוונות ב-2020, וביקוש זה אף צפוי להמשיך לצמוח גם ב-2021. מחקר של CBRE מצא שכל עלייה של מיליארד דולר במכירות המקוונות מצריכה 1.25 מיליון רגל רבוע של שטחי לוגיסטיקה ואחסון חדשים, ולכן ב-2021 צפוי ביקוש שיא לשטחים אלו, בהיקף של 250 מיליון רגל רבוע. ביקוש צפוי זה עולה על היצע הבנייה החדשה בתחום, אף שגם הוא מגיע לרמות שיא היסטוריות.

בנוסף, חברות רבות הבינו במשבר זה שניהול נכון של שרשרת האספקה הוא מנוע להגדלת ההכנסות, ולכן צפויות להתאים את אסטרטגיית שרשרת האספקה שלהן למצב החדש שנוצר, ולהגדיל מלאים שידרשו שטחי אחסון גדולים משמעותית.

ברזולוציה גבוהה יותר, בתחילת 2021 צפויה עליה משמעותית בהיצע, אשר יקדים את הביקוש לטווח הקצר, שעשוי להביא להאטה זמנית בגידול בדמי השכירות ובהתאם, לירידה בשיעור התפוסה הממוצעת בסקטור, לשיעור בריא יותר של כ-95%. עם זאת, ככל שיעבור הזמן, והביקוש יתגבר, צפויה להתחדש מגמת עליית בדמי השכירות, עם דגש על מבני אחסון “המייל האחרון” ומבני אחסון מקוררים.

מלונאות ואירוח

סקטור המלונאות הוא אחד הסקטורים שנפגעו קשות ממשבר הקורונה, עקב הירידה החדה בתחום התיירות והנופש וסגירת פעילות המלונות באיזורים שונים. במהלך הרבעון השני של 2020, ככל שהתהדק הסגר בארה”ב, שיעורי התפוסה וההכנסות ירדו לרמות שלא נראו מאז המשבר הפיננסי הגדול של 2008. הצפי הוא כי החל מ-2021, ככל שהחיסון יתחיל להיות זמין ליותר קהלים, סקטור זה יתחיל לחזור באופן הדרגתי לפעילות אופיינית בתחילת 2022, עם צמיחה ועלייה בהיקף התיירות, שתימשך לפחות עד שנת 2024. חוסר ודאות נוסף קיים לגבי קצב התאוששות התיירות העסקית, בעיקר לאור ההסתגלות לפעילות עסקית מרחוק, באמצעות מערכות שמאפשרות מפגשים מקוונים.

הגורמים שמשפיעים על ההתאוששות של סקטור זה הם מורכבים בהשוואה לסקטורים אחרים, ולכן התאוששות זו צפויה לארוך זמן רב יותר. בעלי מלונות רבים צברו חוב בהיקפים רחבים, ולכן, החזרה האיטית וההדרגתית לפעילות תקשה על שירות החוב בשנת 2021. הירידה החדה בהיקף העסקאות בסקטור זה בשנת 2020 נבעה בעיקר מחוסר וודאות כללי לגבי משך המשבר ועומקו, אפשרויות מימון מוגבלות, וקושי לתמחר עסקאות בסביבה זו. עסקאות שהושלמו בנכסים בסקטור זה, משקפות ערך נמוך בכ-15%-40% בהשוואה לתקופה שלפני המשבר. מגמה זו עלולה להימשך ואף להתרחב כל עוד המגיפה תימשך, ומצד שני, מצב זה טומן בחובו הזדמנויות השקעה מעניינות ליזמים בעלי נגישות למימון עם הון עצמי משמעותי, שמוכנים להתמודד עם חוסר הודאות שעדיין מרחף מעל סקטור זה.

קמעונאות ומרכזים מסחריים (Retail)

מגמת ירידה אפיינה את הסקטור הקמעונאי עוד לפני פרוץ המשבר הנוכחי – העלייה בהיקף הרכישות המקוונות יצרה עודפי היצע של שטחי מסחר באיזורים מסוימים בארה”ב, ועודפים אלו הובילו לירידת מחירי הנכסים. משבר הקורונה החמיר את הפגיעה בסקטור זה, עם ירידה משמעותית בפעילות וחדלות פירעון של רשתות קמעונאיות ובעלי עסקים שפגעו בתפוסה ובערך הנכסים.

מהצד האופטימי יותר, מומחים המאמינים כי מרכזים מסחריים במיקומים טובים ימשיכו לשרת חברות שתבצענה התאמות על מנת לשלב בין העולם המקוון והחנויות הפיסיות, ולאפשר ללקוח את חווית הקניה האופטימלית עבורו. בנוסף, לאחר העלייה הדרסטית במכירות המקוונות בשנת 2020, שחלקה נבע מכורח המציאות עקב סגירת החנויות, הרי שבשנת 2021 צפויה ירידה במכירות אלו לטובת חזרה לרכישה בחנויות ובמרכזי הקניות.

איום נוסף בהתאוששות המרכזים מסחריים הינו קצב התאוששות מתחמי הבילוי והבידור, שנחשבו לפני משבר הקורונה כמנועי הצמיחה עיקריים בסקטור, וחזרתן לפעילות צפויה להיות איטית, לאור ההגבלה על התקהלות במקומות ציבוריים. מנגד, מרכזי קניות אשר בהם יש דייר עוגן שהוא סופרמרקט למשל, צפויים לחזור לפעילות מוקדם יותר מאחרים.

נראה כי סקטור הקמעונאות ימשיך להצטמצם גם ב-2021 ועם זאת שרידותם של נכסים קמעונאיים תהיה תלויה במידה רבה באיכות הדיירים, דרכי הגישה אליהם, דיירי העוגן בהם והחוויה שהם מספקים ללקוחותיהם. ירידת המחירים עשויה לעורר רוכשים אופורטוניסטים ולעודד עסקאות בשוק.

בטווח הארוך, יתכן שנכסים קמעונאיים יעברו הסבה ושינוי ייעוד לצורך התאמה לביקוש הגובר בסקטורים אחרים.

אירופה על קצה המזלג

השלכות המשבר הבריאותי העולמי לא פסחו גם על מדינות אירופה, שחוו פגיעה בפעילות העסקית והשפעה ניכרת על שוק התעסוקה ועל ההתנהלות השוטפת של התושבים. גם מדינות אירופה הנהיגו במהלך המשבר מגוון רחב של תוכניות סיוע לאזרחים ולכלכלה, והאיחוד האירופי הזרים סיוע נוסף בהיקף של כ-2.2 טריליון אירו למדינות האיחוד האירופאי שנפגעו קשה יותר מהמשבר.

גרמניה, שעד לאחרונה נחשבה למדינה שהציגה התמודדות ראויה לציון עם המשבר, תוך שמירה על כלכלה יציבה, הייתה יעד השקעה מועדף על משקיעים שחיפשו השקעות בסיכון נמוך יחסית. כתוצאה מכך, סך עסקאות הנדל”ן שהושלמו בגרמניה היה הגדול ביותר, בשיעור של 34% מסך העסקאות שהושלמו בכל אירופה (בהשוואה ל-28% בשנה שעברה) ויחד עם אנגליה וצרפת עם 27% ו-11% בהתאמה, הגיעו להיקף מצרפי שמשקף כ-70% מהשקעות הנדל”ן באירופה.

הריביות השליליות וההתפתחויות החיוביות בנושא החיסון לקראת 2021 צפויות להשפיע באופן חיובי על תחום הנדל”ן באירופה ולהמשיך למשוך אליו משקיעים פרטיים ומוסדיים כאחד. אירופה צפויה להמשיך להיות יעד אטרקטיבי להשקעות נדל”ן גם ב-2021.