לעליית הריבית השפעה ישירה על מידת ההצלחה של השקעות בנדל”ן ועל רמות התשואה שהן מניבות. פרופימקס פורטת שבעה כללי אצבע למשקיע בעידן המוניטרי החדש
בשיתוף זירת הנדל”ן, כלכליסט
בכתבה הקודמת התמקדנו בקשר שבין סביבת ריבית עולה לשוק הנדל”ן, על פי ניסיונה של פרופימקס, המתמחה בהשקעות נדל”ן בחו”ל כבר יותר משני עשורים ומשרתת משקיעים המוגדרים “כשירים“.בכתבה הזכרנו שבעה קריטריונים אסטרטגיים שבהם כדאי לדבוק במציאות של ריבית עולה; הפעם, נפרט לגבי כל אחד מהקריטריונים האלה:
1. השקעה באזורים המאופיינים בדמוגרפיה חזקה, עם צפי לשוק שכירות עולה
ניסיון העבר מלמד שבניגוד לשכונות שממוקמות בפריפריה של הערים (Suburban), ערים גדולות ואזורים הקרובים למרכזי תעסוקה חזקים נוטים פחות לשינויים דרסטיים במחירי השכירות, גם כאשר הביקוש יורד והריבית עולה. כדאי להשקיע באזורים שהאוכלוסייה בהם משכילה, השכר החציוני למשפחה (Household Income) גבוה מהממוצע, והתושבים בהם מועסקים במגוון תעשיות. ערים בעלות מאפיינים אלה נוטות להיות מושפעות פחות מעלייה בריבית, ולהיפגע פחות במחירי השכירות ומירידה בהכנסה מהנכס (NOI).
2. גידור סיכוני המינוף, ושמירה על רמת מינוף שמרנית ונמוכה יחסית
לפני כעשור פרץ משבר הנדל”ן בארה”ב, וכיוון שמימון נקבע כנגזרת משווי הנכס, רוכשי נכסים רבים נדרשו לשלם לבנקים למשכנתאות סכומים נוספים בשל ירידת ערך הנכסים (Deleveraging – דילול המינוף). הסכם ההלוואה בדרך כלל מאפשר לבנקים לדרוש סכום כסף נוסף עקב ירידה בהכנסות מהנכס וכתוצאה מכך גם בערכו. שוק הנדל”ן הוא מחזורי, וכל עוד המשקיעים בנדל”ן יצליחו להחזיק בנכס גם בתקופה של האטה כלכלית או מיתון, יהיה ניתן להרוויח ממכירתו כאשר המחזור ישוב לעלות.
3. ביזור השקעות ואלוקציית נכסים בקרנות השקעה
השקעה בקרן שמאגדת בתוכה כמה נכסים היא כלי לגידור הסיכון בתנאי מיתון או סטגנציה. ניסיון העבר מלמד שביזור השקעות, תוך חשיפה למספר רב של נכסים שאינם קורלטיביים אחד לשני, הוא כלי חשוב להשגת תשואה עודפת והצלחה בענף הנדל”ן.
4. תשואה שנתמכת בחלקה בעלייה בתזרים המזומנים
מוטב להתמקד בנכסים שבהם יש תזרים מזומנים קבוע ויציב, ושהמודל העסקי שלהם לא מבוסס רק על ההנחה (או התקוה) שערך הנכס יעלה בעקבות עליית מחירים אזורית. תזרים קבוע ויציב מושפע באופן ישיר מהרכב השוכרים בנכס ומידת אכלוסו. כבעלי נכס, נשאף לחתום על הסכמי שכירות ארוכי טווח עם שוכרים בעלי דירוג אשראי גבוה ו/או לפזר את הסיכון בין שוכרים רבים, דוגמת מקבצי דירות להשכרה (Multifamily).
5. שותפים בעלי גישה להלוואות, שזוכים לאמון המוסדות הפיננסיים
מימון נכסים מסחריים בחו”ל הוא עסק בפני עצמו, ושונה מהותית ממה שאנחנו מכירים בארץ. התחום רחב מאוד וכולל תעשייה שלמה של מומחים ויועצים בתחום המשכנתאות לנדל”ן מסחרי, בהם ברוקרים, בנקים ונותני שירותים פיננסיים ומשפטיים. חשיבות רבה תינתן לבחירת שותף להשקעה בעל קשרים מוכחים, הבקיא בתהליכי טרנזקציה של נדל”ן ולקיחת הלוואה. למוניטין של מנהל ההשקעות, קשריו עם המלווה ויכולתו לנהל משא ומתן ולרכוש את אמונו של המלווה, יש חשיבות גבוהה אף יותר בשעת משבר.
כאשר ערך הנכסים יורד משמעותית, ועל המלווה לקחת נכסים רבים לידיו, הבנק תמיד יעדיף להשאיר נכס בידי בעל ההון (equity holder) שהפגין יכולות ומומחיות בניהול נכסים גם בשעת משבר, כיוון שביכולתו למקסם את ההכנסות מהנכס ולשרת את החוב. בדרך כלל, הראשונים שהבנק ייקח מידיהם את הנכסים הם המנהלים ובעלי הנכסים חסרי הניסיון והקשרים החזקים עם המוסדות הפיננסיים.
6. שותפות עם מנהלי השקעות בעלי ניסיון בניהול נכסים בתקופות של מיתון ומשבר
בשוק נדל”ן עולה כולם מרוויחים וכולם מרוצים, אך אחריות פיננסית ומקצועיות ניתנות למבחן רק כששוק הנדל”ן מתקרר ומתאפיין בביקוש יורד. לאחר המשבר ב-2008 ניתן היה למצוא מפסידים רבים, אך גם יחידי סגולה שצלחו את המשבר ונשארו עם נכסים מתפקדים, שנמכרו לאחר מכן וייצרו החזרים נאים. מנהלים בעלי ניסיון בתקופות מיתון נוטים להיות זהירים ומחושבים יותר. מיומנויות אלה הן רבות ערך בענף השקעות הנדל”ן.
7. התמקדות בהשקעות עם פוטנציאל להעלאה אקטיבית של ערך הנכסים
בתנאי שוק שבהם הריבית גבוהה ומרווחי הרווח נמוכים, נרצה להתמקד בהשקעות שבהן עליית ערך הנכס היא תוצאה של עבודה אקטיבית על העלאת ההכנסה, ולא כזו שנשענת רק על גידול פסיבי בתזרימי השכירות (השקעות Core). שינויים אלה יכולים להתבטא בהחלפת הניהול, שיפור השירותים, מיצוב מחדש של שטחים להשכרה ושטחים ציבוריים בבניין, וכל פעולה אשר תיתרגם לעלייה בשכר דירה כתוצאה משיפור בנכס – ולא רק מעלייה של שכר הדירה הממוצע באזור. אסטרטגיה זו נקראת Value Enhancement, ודורשת ניהול אקטיבי, ניסיון וידע מקומי של השוק וסוג הנכס.
השוק עוד אטרקטיבי
לסיכום, למרות הסיכונים הכרוכים בעליית הריבית והשפעתה על שוק ההשקעות בנדל”ן בחו”ל, פרופימקס מאמינה כי השוק עדיין מציע השקעות אטרקטיביות, כל עוד הן תיעשינה לאחר בחינה קפדנית של השוק המקומי ושל השותף המנהל, יחד עם תכנון אסטרטגי שלוקח בחשבון את ההשפעות של ריבית השוק על הנדל”ן. בכל בחינה של השקעה חדשה, פרופימקס ממליצה למשקיעים לשאול את עצמם כיצד תתמודד ההשקעה עם השפעות אלה.
