מדד “החום” של נדל”ן בארה”ב
מדד הדיפולט של הלוואות נדל”ן מסחרי בארה”ב (CMBS) הוא אינדיקטור מרכזי לבריאות שוק הנדל”ן המסחרי והכלכלה הרחבה. עלייה בשיעורי הדיפולט מעידה על קושי גובר של בעלי נכסים להחזיר הלוואותיהם, מה שעשוי להשפיע על הבנקים, קרנות ההשקעה והמשקיעים הפרטיים. המדד מספק תמונת מצב מהימנה על רמת הסיכון בשוק ומאפשר למוסדות פיננסיים ולמשקיעים להעריך סיכויים וסיכונים. אבל יש לנתח את המדדים הקשורים השונים, ולא רק את המספר המוביל בכללם: הסקטורים השונים, תקופת הדיפולט, השינוי שנה על פני שנה וחודש אחרי חודש.
בשנת 2024 המדד עלה ב1.2%, שזה הרבה!
בשנת 2024 חווינו עלייה חדה בשיעורי הדיפולט, כאשר שיעור ההלוואות הלא-מתפקדות עלה בכ-120 נקודות בסיס (1.2%) לאורך שישה חודשים רצופים. מגמה זו נבעה בעיקר מהאתגרים במגזר המשרדים, שהתמודד עם רמות תפוסה נמוכות כתוצאה ממעבר לעבודה היברידית ומקשיים כלכליים כוללים.
החוג
לפי דוח TREPP, בתחילת 2025 נרשם שינוי קטן אך משמעותי במגמה:
- שיעור הדיפולט הכולל ירד ב-1 נקודת בסיס (0.01%) ל-6.56%.
- הירידה החדה ביותר נרשמה במגזר המשרדים, שם שיעור הדיפולט ירד ב-78 נקודות בסיס והגיע ל-10.23% – ירידה קלה אחרי השיא שנרשם בסוף 2024. חשוב לזכור שזו ירידה שמסמנת מגמה חיובית, ועם זאת זהו הסקטור עם השיעור דיפולט הגבוהה ביותר.
- בתחומים אחרים נרשמו דווקא עליות בשיעורי הדיפולט:
- מגזר התעשייה: עלייה של 17 נקודות בסיס ל-0.46%.
- בתי מלון (לודג’ינג): עלייה של 9 נקודות בסיס ל-6.23%.
- מגורים מרובי יחידות (מולטי-פמילי): עלייה של 4 נקודות בסיס ל-4.62%.
- קמעונאות (ריטייל): עלייה של 9 נקודות בסיס ל-7.52%.
בנוסף, אם נכלול הלוואות שהגיעו למועד הפירעון אך עדיין עומדות בתשלומי הריבית, שיעור הדיפולט היה עומד על 8.29% – ירידה של 29 נקודות בסיס מחודש דצמבר 2024.
הפער בין הירידה הזניחה בשיעור הדיפולט הכולל (6.56%, ירידה של 1 נקודת בסיס) לירידה החדה יותר בהלוואות שפג תוקפן אך עדיין משלמות ריבית (8.29%, ירידה של 29 נקודות בסיס) מצביע על ניסיון למנוע דיפולטים מיידיים באמצעות הארכות והסדרים פיננסיים. המשמעות האפשרית היא שהמשבר בנדל”ן המסחרי לא הסתיים, אלא נדחה, כאשר נכסים רבים שורדים בזכות מימון זמני ולא שיפור מהותי. משקיעים צריכים להיות זהירים, שכן גל דיפולטים נוסף עשוי להתרחש אם נכסים לא יצליחו לחדש מימון או להגדיל הכנסות בעתיד הקרוב.
מה המדד אומר על אפשרויות ההשקעה היום?
המגמות המעורבות מצביעות על כך שתחום הנדל”ן המסחרי עדיין נמצא בשלב של חוסר יציבות. הירידה בשיעור הדיפולט במשרדים עשויה להוות אינדיקציה ראשונית להתייצבות, אך העליות בשאר המגזרים – כמו מסחר ולינה – עלולות להעיד על אתגרים כלכליים נוספים.
משקיעים המעוניינים להיכנס לשוק כעת צריכים לבחון היטב את הנכסים בהם הם שוקלים להשקיע, תוך שימת דגש על מגמות ספציפיות בכל תת-סקטור.
מי זה TREPP ומדוע הנתונים שלו חשובים?
TREPP הוא אחד הגופים המובילים בארה”ב לאיסוף וניתוח נתונים על הלוואות מגובות בנדל”ן מסחרי (CMBS).
החברה, שהוקמה ב-1979, מספקת נתוני שוק מקצועיים ומדויקים עבור בנקים, קרנות השקעה, משקיעים פרטיים ומוסדות פיננסיים. TREPP מתמחה בניתוח סיכונים ומגמות כלכליות בשוק הנדל”ן, והיא נחשבת לאחד המקורות האמינים ביותר בתחום זה.
הדוחות של TREPP משמשים בסיס חשוב לקבלת החלטות בשוק ההשקעות, ונתוניה נחשבים לאינדיקציה מובילה בניתוח בריאות השוק.
