מהם הקריטריונים לבחירת שותף מקומי והערך המוסף להשקעות נדל”ן בחו”ל עם שותף בעל ניסיון ותחום התמחות? וגם: שמונה פרמטרים לבחירת מנהלי השקעות ראויים
בשיתוף פרופימקס, פורסם בזירת הנדל”ן, כלכליסט
השקעה בנדל”ן בחו”ל היא השקעה שדורשת איתור, טיפוח, שימור והוספת ערך בסבלנות ולאורך זמן על מנת ליהנות מפירותיה ולייצר באמצעותה תשואה עודפת. איתור, ניהול, השבחה ומימוש של נכסי נדל”ן הם מאתגרים, כל שכן כאשר פעולות אלו נעשות מרחוק.
בבסיס השקעה במודל של יוזמה משותפת (Joint venture) עומד אינטרס הרווחיות ההדדי, אשר באמצעות ניהול מקומי מקצועי של צוות מנוסה ובעל מוטיבציה העובד בחו”ל על פי אסטרטגיות ניהול והשקעה ברורות ומתוגמל בהתאם לתוצאות, למעשה מביא עמו ערך מוסף רב להשקעה – ובעזרתו מתאפשרת ההשבחה ומימוש הפוטנציאל הגלום בנכס. אינטרס הרווחיות ההדדי מונע על ידי המשוואה הפשוטה: ככל שתגדל התשואה המצטברת מהנכס, כך יגדל הרווח של שני הצדדים.
ההבדל בין מנהל השקעות “טוב” לבין מנהל השקעות “בינוני/גרוע”
מחקרים מראים שההבדל בין מנהל השקעות טוב לבין בינוני או אף גרוע הוא משמעותי ובעל השפעה ישירה ודרמטית על גובה התשואות למשקיעים. למשל, על פי נתוני מגזין Private Equity International, במחקר שנערך לפני מספר שנים (יש להניח שהיום ההפרשים יהיו דרמטיים יותר), מנהל גרוע הפועל בסקטור גרוע ישפיע על התשואה בשיעור של 4% -, בסקטור ממוצע בשיעור של 0% ובסקטור טוב – 4%. לעומת זאת, מנהל טוב צפוי להשיג תשואה בשיעור של 12%, בסקטור ממוצע בשיעור של 16% ובסקטור טוב – 30%. המסקנה: מנהל טוב בסקטור גרוע ישיג תוצאות טובות יותר ממנהל גרוע בסקטור טוב.
לפי מחקר שנערך מטעם חברת The Townsend Group, בקרב מאות חברות במשך חמש שנים, התגלה כי הפערים בין כישורי המנהלים עשויים להוביל להפרשי תשואות של למעלה מ-17% בשנה.
המשקיעים בנדל”ן בחו”ל – הן בקרנות נדל”ן, אגדי קרנות או בהשקעה ספציפית, באמצעות שותף מנהל (General Partner – GP) – מוגדרים כמשקיעים מוגבלים ופסיביים (Limited Partners). הם אינם לוקחים חלק בניהול, אך מוגנים בפני כל הליך משפטי ואינם נדרשים לקבל החלטות יום-יומיות. השותף המנהל המקומי דומה לנהג קטר שמוביל אחריו קרונות נוסעים. הנוסעים עולים בתחנה הראשונה ויורדים באחרונה, ולאורך כל הנסיעה שמים את מבטחם בנהג, נהנים מהנוף ומהחברה.
לכן, ההשקעה מתבצעת על בסיס אמון בשותף המנהל, על בסיס היסטוריית הביצועים שלו, ניסיונו, והחשוב מכל – תפקודו בעת משברים ועתות שפל. המשקיע הפסיבי יסתמך יותר על אמינותו, יושרו וניהולו האתי (Ethical organization) של השותף המנהל מאשר על בחינת הנכס עצמו או קרן הנכסים. יתר על כן, המוטיבציה הגבוהה של ה-GP (השותף המנהל או השותף הכללי) מהווה מנוע לכל יוזמה משותפת, כיוון שהוא ירוויח רק על בסיס הצלחה. השותף הכללי מנהל ומשביח את הנכס, מנסה למזער את הסיכונים ולמקסם את התשואות. לפי מודל התגמול, השותף המנהל קובע תכנית עסקית שעל פיה נקבעת התשואה הצפויה להתקבל באופן שוטף, התשואה הצפויה במימוש, והתשואה המועדפת שנקבעת מראש, ורק לאחר השגתה הוא יתחיל לקבל חלק מהתקבולים מהפרויקט (בדרך כלל במודל של 80% למשקיע המוגבל ו-20% למנהל). הרווח הצפוי למנהל נקבע על בסיס הצלחה בלבד, מעבר לתשואה המועדפת הצפויה, ותלוי בבחירתו את ההשקעה הנכונה, המימון המתאים, פוטנציאל השבחה או הגדלת שכר הדירה והמימוש בזמן הנכון.
כיצד בודקים מנהלי השקעות פרטיים?
מחלקת המחקר של פרופימקס הכינה נייר עבודה המרכז את שמונת כללי הזהב לבחירת מנהל השקעות נדל”ן נכון:
(1) מנהל ראוי צריך להיות בעל רגולציה עצמית ויכולת התאמה של ההשקעה למשקיעים. אם מנהל השקעה כלשהו מבטיח תשואה, או מתחייב שלא תפסידו את כספכם, הרי שאינו המנהל הנכון להשקיע עמו.
(2) מציאת מנהל השקעות מקומי, בעל התמחות אסטרטגית או גיאוגרפית, נגישות מקומית וקשרים שיקנו לו גישה להזדמנויות השקעה אטרקטיביות, זאת באמצעות בדיקת נאותות מקצועית ויצירת מערכת יחסים מאוזנת ולא תלותית.
(3) הרווח למנהל חייב להגיע בעיקר ממקום אחד: דמי ההצלחה. יש להימנע ממנהלים הגובים גם תגמול קבוע גבוה.
(4) בחינת התנהלות ואיתנות המנהל בעת משבר.
(5) העדיפו מנהלים עם קשרים מוכחים וארוכי טווח עם גופים פיננסים, בעיקר בגלל ההשלכות על תהליך מתן ההלוואות ואופי ניהול הקובננטים.
(6) בחינת היגיון התכנית העסקית; לקיחה בחשבון של נתונים השוואתיים ואת התרחיש הגרוע ביותר; המחשת סיכוני ההשקעה על ידי המנהל; וביצוע גידור סיכונים.
(7) לוודא כי עומדת לרשותכם, כמשקיעים, מחלקת ניהול פורטפוליו, המספקת דו”חות בצורה מקצועית ושקופה.
(8) בחינת רמת המחויבות והנאמנות של מנהל ההשקעה כלפי המשקיעים הפרטיים; התבוננות בהיסטוריה של החברה ומנהליה באופן אישי; קיום מפגשים אישיים של מנהלי ההשקעה עם קהל המשקיעים; בחינת חזון החברה וערכיה; פגישה עם בעלי התפקידים והתרשמות מהם באופן בלתי אמצעי.
אלחנן רוזנהיים, מנכ”ל פרופימקס המתמחה בהשקעות נדל”ן בחו”ל, אומר: “חשיבות השותף המקומי מקבלת משנה תוקף בעיקר בעתות משבר. במשבר הכלכלי העולמי בשנים 2009-2008 ראינו כיצד על שותף מנהל מקצועי לעבוד כדי להציל השקעות שנקלעו לקשיים. אחת הפעולות החשובות היא התנהלות נכונה מול גופים פיננסיים בנושא של אמות מידה פיננסיות (LTV Covenant)”. הכוונה לדרישה של הבנק שרמת המינוף לא תעלה על שיעור מסוים. הקושי מתחיל כאשר ערך הנכס יורד וכתוצאה מכך, שיעור המינוף עולה ובמצב כזה הבנק זכאי לממש את הנכס.
“באותה התקופה, שווי הנכסים ירד באופן גורף, ולכן גם בהשקעות שבהן ההכנסות התפעוליות לא השתנו ולא היתה בעיה בגביית דמי השכירות, הבנק, בהתאם לאמות המידה הפיננסיות (קובננטים), רשאי לדרוש הזרמת הון נוסף וככל שזה לא ייעשה – אף לממש את הנכס. במקרים מסוג זה, קשרים טובים של השותף המקומי שלנו עם מוסדות פיננסיים אפשרו גמישות מסוימת על מנת לקבל את הזמן הנדרש לקבלת ההחלטה המיטבית עבור ההשקעה”, מוסיף רוזנהיים. “כאמור, השגת תשואה עודפת תלויה במומחיות ובמקצועיות של השותף המנהל. מקצועיות זו של השותף חייבת לבוא לידי ביטוי גם בעמידה באמות מידה מוסריות, שמבטיחות התנהלות שמגשימה את האינטרס המשותף שלו ושל השותפים הפסיביים בהשקעה. לאחר בדיקת נאותות מקיפה לגבי השותף, שכוללת בחינת היסטוריית הביצועים שלו והתנהלותו בתקופת המשבר, אנו מוסרים לידיו את ניהול ההשקעה מתוך אמון בו ובכישוריו. כמובן שאנו מעורבים באופן שוטף בבקרה והחלטות מהותיות, אך לשימוש בזכויות הנרחבות שיש לנו מול השותף המנהל – שעולות עד לכדי החלפתו במקרים קיצוניים – אנו מעדיפים שלא להגיע”.
