הסקר השנתי של ארגון אפייר (AFIRE), שמרכז את פעילות הנדל”ן של חברות זרות בארה”ב, חושף את הטרנדים המרכזיים בשוק האמריקאי, כיצד מגפת הקורונה שינתה את הרגלי החיים והעבודה – ומה יעשו הריבית והאינפלציה לשוק
25.4.2022
בתים חדשים בטקסס, ארה”ב. מדיניות מס מקלה צילום: Matthew Busch/Bloomberg
משקיעים העניקו הערכות שווי גבוהות לחברות הנדל”ן על סמך הביצועים בשנים האחרונות. גם אם הכלבה שלי היתה משקיעה בשנים האחרונות היא היתה מרוויחה כסף. צריך לשפוט את החברות לפי טווח ארוך, אין היגיון בהערכות השווי הגבוהות שקיבלו חברות”, כך אומר אלחנן רוזנהיים, מנכ”ל פרופימקס, המנהלת השקעות בנדל”ן בחו”ל.
מאז קריסת השווקים במארס 2020, נראה כי כל השקעה בתחום הנדל”ן הניבה תשואה נאה למשקיעים. הבנקים המרכזיים הזרימו את הכסף הזול, הריבית הנמוכה עודדה השקעות בנדל”ן שנחשב להשקעה בטוחה יחסית בעת משבר, וההיצע – גם בארה”ב – עדיין נמוך מהביקוש. כך, מדד הנדל”ן של דאו ג’ונס עלה ב-50% מאז מארס 2020.
כעת, לאחר שנתיים של תהפוכות, המשקיעים בוחנים כיצד ההשפעות השונות של מגפת הקורונה והשינויים המאקרו-כלכליים משפיעים על שוק הנדל”ן האמריקאי. הסקר השנתי של ארגון אפייר (AFIRE) ,שמשמש הגוף הגדול והרשמי בארה”ב המרכז את פעילות גופי הנדל”ן הזרים הגדולים במדינה, חושף את השינויים בשוק הנדל”ן בארה”ב ואת חששות המשקיעים. בין האחראים על חיבור הדו”ח נמנים ד”ר ווילי מקנטוש, מנהל מחלקת המחקר ב-USAA, קלייד הולנד, יו”ר Holland Partner Group, ביירון קארלוק, ראש תחום נדל”ן ב-PwC US וגונאר ברנסון, מנכ”ל אפייר.
אפייר כולל כ-180 גופי השקעות בתחום הנדל”ן, המנהלים יותר מ-3 טריליון דולר. שני החברים הישראלים היחידים בארגון הם רוזנהיים וחיים כצמן, בעל הלשיטה בנורסטאר וגזית גלוב. חברות ההשקעות הפרטיות נהנות משיתוף המידע שמסייע להן בתהליך קבלת החלטות לגבי ההשקעות.
לפי הסקר, שוק הנדל”ן האמריקאי ימשיך לתפוס חלק מרכזי בהשקעות. שלושה מכל ארבעה גופי השקעות צופים כי מרבית ההשקעות שלהם בשלוש השנים הקרובות יתמקדו בשוק בארה”ב. המשיבים בסקר מציינים כי השוק האמריקאי עדיף, מבחינת הרגולציה הברורה, איכות הנכסים והיכולת לגיוון מגזרי וגיאוגרפי. בתשובה לשאלה באיזה מגזר יגדילו את ההשקעות בשנים הקרובות, 90% ענו כי יתמקדו במקבצי הדיור (MULTIFAMILY).
“אין מה לעשות, אנשים חייבים קורת גג”, אומר רוזנהיים. “גם ב-2008 לא הפסדנו מהשקעות במגזר הזה. יש חברות שמשקיעות במקבצי דיור ואנשים יפסידו ים של כסף כי החברות לא מבינות את היסודות של התחום הזה. המגפה שינתה את התחום: כשאנחנו בונים כיום שכונות מגורים, אנחנו חייבים לתת פיתרון לשהות בבית ולעבודה מהבית. מקצים יותר שטח למרחב עבודה בבית. כיום, כמו שמקצים מקום לחדר כושר במתחם, מקצים גם מקום לחללי עבודה משותפים”.
המגזר השני שבו מעוניינים המשקיעים להגדיל את החשיפה הוא מגזר הנדל”ן למדעי החיים — בניית מתחם הכולל מעבדות, משרדים ושירותים נוספים לחברות מחקר ופיתוח בתחום התרופות או מוצרים רפואיים אחרים. מגזר זה קיבל דחיפה בעקבות הקורונה, לאחר שהמשקיעים הבינו את הפוטנציאל ואת הצורך בפיתוחים רפואיים חדשים, כמו החיסון לנגיף הקורונה. 77% מהמשיבים אמרו כי הם מעוניינים להגדיל חשיפה למגזר הנדל”ן למדעי החיים. מגזר זה מאופיין במיקומים ייחודיים, כאשר מעבדות מחקר נמצאות בדרך כלל בקירבת מוסדות אקדמיים ובתי חולים. “רכשנו קרקעות ליד MIT ואוניברסיטת הרווארד. בוסטון היא לדעתי עמק הסיליקון של מדעי החיים”, אומר רוזנהיים. “במקום השני נמצאת פילדלפיה בגלל הקירבה לאוניברסיטת פנסילבניה. בנוסף, עשינו עסקה במיאמי בקירבת בית החולים השני בגודלו בארה”ב”.
במקום השלישי נמצא מגזר התעשייה והלוגיסטיקה, שגם הוא נהנה מהשינויים שיצרה מגפת הקורונה. החברות בארה”ב ובעולם הבינו שאי אפשר להסתמך על שרשרת אספקה, והגדילו מלאים כדי לשמור על אספקה שותפת וקרובה של חומרי גלם ורכיבים למפעילים. המגמה הזו הגדילה באופן ניכר את הביקוש לנכסי לוגיסטיקה ותעשייה.
מבחינה גיאוגרפית, גם כאן ניכרת השפעת הקורונה. בתגובה לשאלה באילו ערים אתם מתכננים להשקיע בארה”ב – אטלנטה נמצאת במקום הראשון עם 37% מהמשיבים שמעוניינים בעיר. בארבעת המקומות הראשונים נמצאות ערים מהשוק המשני – אוסטין, בוסטון ודאלאס – כשניו יורק נמצאת רק במקום החמישי. “אנחנו מושקעים בכל ארבעת הערים הללו. אנחנו בונים כיום באוסטין 7,500 בתים על כ-10,000 דונם. יש הגירה מאסיבית בארה”ב מהמדינות הדמוקרטיות למדינות הרפובליקאיות, בגלל מדיניות מס מקלה וסיבות אחרות”.
עלויות חומרים, אינפלציה ועליית ריבית
הביקושים למגזרי הנדל”ן השונים גואים, אך שוק הנדל”ן אינו מנותק מהכלכלה. לפי הסקר של ארגון אפייר, כשליש מהחברות לא הצליחו להקצות כחצי מההשקעות שרצו להקצות לנדל”ן, בין היתר בעקבות עלייה בעלויות. 90% מהמשיבים מסרו כי הם מודאגים מההשפעה של עליית מחירי חומרי הגלם, ו-81% מצפים לעלייה במחירי חומרי הגלם. “אנחנו ראינו לדוגמה שמחיר העץ (TIMBER) עלה בחלק מהמקומות פי ארבעה. כיום, כשאנחנו עובדים עם קבלנים, אנחנו רוצים שהם יקנו את חומרי הגלם לפני שאנחנו חותמים איתם על הסכם. אנחנו לא רוצים שהם ייכנסו לפרויקט, ופתאום עלות החומרים תפגע בכל חישובי ההוצאות שלנו”, אומר רוזנהיים.
עליית חומרי הגלם היא חלק מהאינפלציה המשתוללת בארה”ב שהגיעה במארס לרמה של 8.5%. הבנק הפדרלי מגיב בהתאם בהעלאת ריבית, כאשר תחזיות הכלכלנים היא ל-0.5% ביוני וביולי, וחלק מהכלכלנים צופים אף העלאת ריבית אגרסיבית יותר. 90% מהמשיבים בסקר מודאגים מהשפעת האינפלציה על שוק הנדל”ן האמריקאי, כאשר התוצאה של עליית האינפלציה עשויה להעלות את עלויות השכר של החברות. 96% מודאגים מעליית הריבית, שבהתאם מייקרת את עלויות המימון של החברות.
בנייה בדנוור, ארה”ב צילום: Brennan Linsley/אי־פי
עליית הריבית צפויה להשפיע על גורם נוסף שהיטיב בתוצאות החברות הציבוריות – שיערוך הנכסים. החברות הציבוריות בתחום הנדל”ן רשמו רווחים של מאות מיליוני שקלים בעקבות שיעור ההיוון הנמוך בשל הריבית הנמוכה. שיעורי ההיוון הללו יעלו, ובהתאם שיערוך שווי הנכסים לא יהיה נדיב כמו בשנה האחרונה. “אני מהאסכולה הישנה, אני לא מבין איך אפשר לחלק דיווידנד לפי הערכת שווי. העלאת הריבית תשפיע על החברות הציבוריות, אבל בשנים האחרונות הן נהנו מאוד מסביבת ריבית נמוכה”, אומר רוזנהיים.
נושא נוסף שמעסיק את חברי ארגון אפייר הוא משבר האקלים וה-.ESG תשעה מתוך עשרה משיבים מכירים בחשיבות של נקיטת צעדים לעמידה ביעדי ESG כדי להילחם במשבר האקלים, כשהם רואים את היתרונות הכלכליים לכך בעתיד. 65% מהמשיבים מתחשבים בשיקולי ESG בהקצאת השקעות כבר כיום. “אני חושב שכולנו חייבים לשנס מותניים ולעסוק בנושא הזה. אני חושב שבישראל פחות מתייחסים אליו. האם גופים בארץ יאמרו ‘אני משקיע עכשיו רק בחברות שדואגות ל-ESG?’ = לא בטוח. אני רואה גופים שמעדיפים את התשואה על פני הערכים. אני גדלתי על ערכים וככה אני מנסה לחנך את הצוות שלי. בחברות ישראליות השתעבדו לכסף, אבל הבריאות והעתיד של הילדים שלנו חשובים הרבה יותר”, אומר רוזנהיים.
