TheMarker Labels הערוץ להשקעות נדל”ן בשיתוף פרופימקס
השקעה בנכסי נדל”ן בארה”ב המושכרים לממשלה, מאפשרת למשקיעים לקבל תשואה בסיכון נמוך יחסי הדומה לאג”ח ממשלתית: הצצה לתחום הנכסים המושכרים למוסדות ממשלה בחוזים “המגובים בערבות מדינה”
ענף הנדל”ן הממשלתי בארה”ב חווה שגשוג בשנים האחרונות, זאת בעקבות משקיעים רבים אשר יצאו מ”אזור הנוחות” שלהם והחליפו השקעות באג”ח ממשלתי בנכסי נדל”ן המושכרים למדינה. כמובן, שחלק מהתהליך הוא החלפת השקעה נזילה (אג”ח) בהשקעה לא נזילה אבל משקיעים מתוחכמים יודעים שתיק השקעות יעיל, הוא תיק שיש בו מרכיבים של נזילות עם מרכיבים של חוסר-נזילות אשר מספקים תשואה עודפת. השקעות בנדל”ן ממשלתי, יוצרות תזרים מזומנים חד-סיפרתי גבוה ותשואות סופיות דו-ספרתיות נמוכות.
לנכסים מסוג זה יש מספר מאפיינים שחשוב להכיר לפני ביצוע ההשקעה. בשל היקפי פעילות גדולים והצורך במרחב המתאים לקבלת קהל, דורשות הרשויות הממשלתיות שטחי משרדים ותפעול נרחבים. על כן, ברוב המקרים, נכסים המושכרים לרשויות ממשלתיות יושכרו בו זמנית לרשות אחת או שתיים בלבד. יש הרואים בנכסים בעלי דיירי עוגן מעטים כנכסים בעלי סיכון גבוה יותר בהשוואה לנכסים המושכרים לדיירים רבים, עקב התלות בדייר בודד. אך האם הדבר נכון גם כאשר מדובר בשוכר ממשלתי? בחינה של מאפייני עסקאות מתחום זה תראה שלא כך הדבר.
וודאות גבוהה לתשלום שכר הדירה ולחוזקו הפיננסי של השוכר
ענף הנדל”ן הממשלתי מציע למשקיעים נכסים המושכרים בחוזים אשר “מגובים בערבות של מדינה”, בדומה לביטחונות שמציעה איגרת חוב של המדינה. הסיכון שרשות ממשלתית בארה”ב לא תשלם שכר דירה הוא נמוך מאוד, והרבה יותר קרוב לסיכון שמדינה לא תעמוד בהתחייבותה לפרוע את האג”ח שלה מאשר לסיכון שדייר פרטי לא ישלם שכ”ד. לכן, השכרת נכס לרשות ממשלתית משולה לעיתים לאיגרת חוב של המדינה, שכן מצב שבו המדינה לא תוכל לשלם לבעל הנכס את חובותיה “שווה ערך” לאי תשלום חובות המדינה למחזיקי איגרת החוב. בנושא זה ישנם סייגים הנובעים מהמבנה השלטוני בארה”ב. מבנה השלטון האמריקאי יוצר שני סוגים של רשויות ממשלתיות: רשויות פדרליות ורשויות ברמת המדינה (State). מהות ההבדל הינה בתנאי החוזים אל מול הרשויות. לרשויות ברמת המדינה ניתנת האפשרות להפר חוזה בתוך 60 ימים במקרה ומופסק מימונן על ידי המדינה, ועל כן, הן רגישות לשינויים פוליטיים וכלכליים במדינה. מנגד, בחוזים אל מול רשויות פדרליות, לא קיימים סעיפים מתירים אלו. עקב הסעיפים המתירים, כאשר אנו בוחנים השקעה בנכס המושכר לרשות ברמת המדינה, יש לבחון את מהותיות הרשות וכן את היציבות הכלכלית והפוליטית של המדינה.
תקופת שכירות ארוכה
רשויות ממשלתיות אינן עוברות משרדים בתדירות גבוהה, דבר המהווה בטחון כלכלי בהערכת העסקה. לכך, מספר סיבות: הראשונה נעוצה באופי עבודתן של רשויות אלו המצריך קבלת קהל. העתקת משרדי הרשות מנכס לנכס בתדירות גבוהה, יוצרת בלבול אצל קהל הפונים ולכן רשויות נוטות להישאר באותו מיקום זמן רב. השנייה, נעוצה בבירוקרטיה הרבה הקיימת במוסדות הממשלתיים: תהליך חתימת חוזה עם רשות ממשלתית יכול להימשך מספר חודשים, דבר המעמיד את המערכת במצב של אי וודאות. כדי להימנע ממצב זה, חוזי השכירות עם רשויות ממשלתיות הינם ארוכי טווח.
הסיבה השלישית הינה הדרישות המיוחדות של הרשות מהמבנה, לדוגמה התחברות למסדי מידע ארציים, לוגיסטיקה הקשורה לקבלת קהל (חנייה,למשל), שטחי אחסון גדולים, התקנת מערכות אבטחה ברמה גבוהה מאוד ועוד. ראייה לכך ניתן למצוא במשך השכירות הממוצע של רשויות ממשלתיות בארה”ב, העומד על כ-23.3 שנים. נתון זה מוסיף לוודאות של המשקיע בנוגע לביצועי הנכס.
בעל הנכס אחראי לתחזוקתו
סוג השכירות האופייני לנכסים ממשלתיים הינו שכירות בה בעל הנכס הינו אחראי לתחזוקתו, החל מההוצאות השוטפות ועד לביצוע השיפורים במושכר. מבנה שכירות זה מטיל אחריות רבה על בעל הנכס אשר טומנת בחובה אי וודאות, ועל כן, מבנה שכירות זה דורש מבעל הנכס ידע, ניסיון וניהול אקטיבי.
סיכון זה ניתן לגדר על ידי השקעה עם מנהלים בעלי ניסיון מוכח בתחום הבעלות על נכסים המושכרים לדיירים ממשלתיים, וכן על ידי השקעה בנכסים בהם עבודות שיפור ותחזוקה נעשו באופן שוטף ובסמיכות לזמן ההשקעה.
ההזדמנות להשקעה אטרקטיבית בעלת סיכון נמוך ביחס לשוק
ענף ההשקעות בנדל”ן הממשלתי טומן בחובו הזדמנות להשקעות אטרקטיביות בעלות סיכון נמוך ביחס לשוק, הנובע בעיקר מחוסנו הכלכלי של השוכר וחוזי שכירות ארוכי טווח המבטיחים לבעל הנכס את הכנסותיו. מנגד, יש לזכור שנכסים ממשלתיים דורשים השקעה רבה, אם ברמה היומיומית של תפעול הנכס ואם בתקופת חידוש החוזים הדורשת הבנה של ההליך הבירוקרטי ולכן, השקעות כאלו יש לעשות רק עם מנהלים בעלי ניסיון רב ומוכח בתחום. השקעות שיעשו עם השותף נכון, טומנות בחובן פוטנציאל אדיר.
פרופימקס המאמינה בפיזור בהשקעות בסוגי נכסים שונים (כמו גם פיזור גיאוגרפי, ניהולי ואסטרטגי), משקיעה בסקטור הנדל”ן הממשלתי באנגליה ובארה”ב. בארה”ב משקיעה פרופימקס עם Elman Investors, אחת משותפותיה האסטרטגיות, המנהלת נכסי נדל”ן ממשלתי למעלה מ-25 שנים ובעלת ניסיון מוכח בענף. יחד עם Elman Investors, ביצעה פרופימקס, עד כה, שבע עסקאות בסקטור זה ביניהן, עסקה לרכישת בית המשפט הפדרלי באברדין, מיסיסיפי. “במסגרת העסקה הצטרפנו לאלמן ברכישת מבנה בית המשפט הפדרלי של ארה”ב, באברדין, מיסיסיפי בשנת 2013 כאשר הנכס נבנה בשנת 2005 והותאם במיוחד לפעילותו של בית המשפט”, מציין אסף רוזנהיים, מנהל תחום ההשקעות, פרופימקס.
“בעת ביצוע העסקה, התוכנית המקורית הייתה להחזיק בנכס למשך כ-12 שנים. הנכס כבר היה מושכר לממשלת ארה”ב למשך כ-8 שנים, ובחינת ההכנסות התפעוליות שלו הראתה היסטוריה תפעולית יציבה”, מציין רוזנהיים.
“לאחר רכישת המבנה, המשיכו תשואות האג”ח הממשלתיות לטווח ארוך בארה”ב לרדת. בחינה של התשואות של העסקה אל מול תשואות אג”ח 10 שנים ארה”ב, מדגימה אפקט מעניין”, אומר איציק אמדו מפרופימקס, אשר לו מעל 20 שנות ניסיון בתחום שוקי ההון. “ירידת התשואות על אגרות החוב הארוכות יצרו רווחי הון בכל השוק, אך בעסקת הנדל”ן הרווח היה גבוה יותר. לדוגמא, מי שקנה אג”ח ארה”ב ל-10 שנים ביום עסקת הנדל”ן ומכר אותה ביום מימוש עסקת הנדל”ן, השיא תשואה של 6.2%, לעומת הקופון של האג”ח אשר היה 2.8%. לעומת זאת, בעוד התשואה השוטפת הצפויה של עסקת הנדל”ן לפי התוכנית העסקית עמדה על 8% והתשואה השנתית הממוצעת הכוללת (IRR) עמדה על 10% לפי התוכנית העסקית, ה-IRR במכירה עמד על 38%, כמעט פי ארבע מהצפי המקורי.” מסכם אמדו.
“עבודה עם שותף מקומי בעל ניסיון באסטרטגיות שיכולות להשיא תשואה גבוהה גם בשוק הזה, הוכיחה את עצמה, ובהשוואה לאג”ח הממשלתי של ארה”ב, השקעה זו הוכיחה עצמה הן מבחינת רמת הביטחון, אשר יש שיטענו שהינה גבוהה אף יותר מרמת הביטחון של אג”ח ממשלתי של ממשלת ארה”ב(כיוון שממשלות לא תשלמנה אג”ח לפני שלא תשלמנה דמי שכירות), והן מבחינת התשואה שהניבה העסקה בהשוואה לתשואת האג”ח הממשלתית באותה תקופה”.
