בזכות הצרכן האמריקאי: מרכזים לוגיסטיים הפכו סקטור משמעותי בתיק השקעות הנדל”ן, 4.7.17

שינוי זה הפך את ניהול הנדל”ן הלוגיסטי בחברות ענק כמו אמזון ואיביי,כמו גם באלפי חברות אחרות, לנושא בעל חשיבות אסטרטגית, המצוי בליבת העסקים ובעל יכולת להעניק לחברה יתרון עסקי משמעותי. בעבר, תוכננו המרכזים כמרכזי הפצה ענקיים המשרתים מדינה או אזור, ונדרשו להיות מתוחכמים וממוקמים היטב – למשל ליד רשת כבישים או מסילות מהירה, המספקת קישור לכל רחבי המדינה – ולא היה קושי לאתר שטח להקים אותם. כיום מרכזי הענק הם הבעיה הקטנה של החברות: האתגר הגדול יותר מתייחס לאספקת המוצרים ב”קילומטר האחרון”, כלומר ממש עד לבית הלקוח. לצורך זה,על החברות להצטייד במרכזים לוגיסטיים קטנים יותר הנמצאים בשווקים משניים, בסמוך לערים ולשכונות קטנות יותר, ושטחים אלו קשים יותר לאיתור ולרכישה. זאת ועוד: אם בעבר חשבו שכלכלת המסחר האלקטרוני תייתר את הביקוש לשטחים, כיום מגלים כי התמונה הפוכה: חברות  המסחר האלקטרוני זקוקות לשטח גדול פי שלושה מהשטח שמשמש את מקבילותיהן בעולם הפיזי.

תשואות יוצאות דופן

המרוויח הגדול מכך הוא הסקטור הלוגיסטי שנמצא בצמיחה מתמדת זה שבע שנים ברציפות. הביקוש עלה על ההיצע וכתוצאה, זינקו מחירי השכרת הנכסים בעולם ב-5% בשנת 2016, זאת לפי אינדקס של פרולוגיס, המתמחה בנדל”ן לוגיסטי. אסף רוזנהיים, מנהל ההשקעות בפרופימקס, מסביר את השפעת רמת הביקוש על מחירי הנדל”ן: “זיהינו את ענף הלוגיסטיקה כאטרקטיבי לפני מספר שנים, ויצרנו שיתופי פעולה עם המנהלים המובילים בסקטור. השקענו 64 מיליון דולר במרכזים לוגיסטיים בשנים האחרונות. כאשר התחלנו להשקיע בסקטור זה, הוא היה עדיין בשלבי צמיחה ראשונים, כך שההחזרים עבור ארבע ההשקעות שמכרנו לאחרונה הניבו תשואה שנתית ממוצעת גבוהה בלמעלה מ-50% מזו שחזינו בתוכנית העסקית, ואחת ההשקעות אף הניבה תשואה כפולה מצפי התכנית העסקית”.

אחת ההשקעות עליהן מדבר רוזנהיים ואשר פרופימקס נהנתה מהחזרים גבוהים בגינה, מומשה בחודש מאי השנה, אז מכרה טאורוס – משותפותיה האסטרטגיות של פרופימקס ב-13 השנים האחרונות – מספר נכסים תעשייתיים ברמת דירוג B, שבחלקם היו פרופימקס ומשקיעיה שותפים. אחד הנכסים, מרכז העסקים מנדנהול בממפיס טנסי, הוא נכס המשתרע על שטח של 61 אלף מ”ר, כולל מבנים תעשייתיים ברמת דירוג B ובעל גישה ישירה לרכבות. בעת שנרכש רק 79% משטחו של הנכס היה מאוכלס. טאורוס העלתה את דמי השכירות ואת שיעור התפוסה והנכס נמכר כעבור שלוש שנים בסכום המשקף תשואה שנתית ממוצעת גבוהה ב-60% מצפי התכנית העסקית המקורית. בהשקה אחרת נרכשו 14 מרכזים תעשייתיים המכונים ‘אינדקור’ באטלנטה, ג’ורג’יה, בשטח של 106 אלף מ”ר ברמת דירוגB . בעת שנרכשו, רק 76% מהנכס היו מושכרים. הנכס נמכר כעבור שנתיים וחצי הוא נמכר בסכום המשקף תשואה שנתית ממוצעת גבוהה בלמעלה מ-50% מצפי התשואה בתכנית העסקית.

גם במרכז הלוגיסטי בממפיס סאות’פארק, שכלל שני נכסים תעשייתים ברמת גימור B, על פני 42 אלף מ”ר, נרשמו תשואות מרשימות: המרכז, שבעת שנקנה עמד שיעור השכירות בו על 88%, נמכר כעבור שנתיים בסכום המשקף תשואה שנתית ממוצעת גבוהה בלמעלה מ-50% מצפי התכנית העסקית. השקעה נוספת בוצעה במרכז לוגיסטי בממפיס, טנסי, וכללה משרדים ושטחים תעשייתיים ובהם 7 בניינים ברמת דירוג B + בשטח של 48 אלף מ”ר. בעת הרכישה היה המרכז מושכר בשיעור של 90%, והניב כעבור שנה וחצי סכום המשקף תשואה שנתית ממוצעת נאה במיוחד, גבוהה כפליים מצפי התשואה על פי התכנית העסקית.

רוזנהיים מעריך כי המחירים בסקטור הלוגיסטי כבר גבוהים ולמרות שעדיין יש הזדמנויות התשואות תרדנה ופרופיל ההשקעות השתנה: כיום הוא מאופיין בסיכון נמוך, לצד תשואות נמוכות. לדבריו, השוק מאופיין בעליה במחירי נכסים בעלי דירוג B, המשרתים את הצורך בפתרון עבור “הקילומטר האחרון”: “כדי לספק את המוצר, נדרש מחסן לוגיסטי יעיל ומתוחכם יחסית. לכן,מתקנים שזכו בעבר לביקוש הגבוה ביותר היו מתקנים חדשים בדירוג A, שנבנו במיוחד כדי לעמוד במשימה ביעילות. הביקוש הגבוה הביא להתייקרות גם במחירם של מרכזים בעלי דירוג B. במקביל, הוקמו מספר רב של פרויקטים להקמת מרכזים כאלה. כמובן ניתן היום ליהנות מתשואות נאות גם בהשקעה במיזמי לוגיסטיקה בדירוג A באזורים חזקים, אבל התשואה לא תהיה דומה כלל לתשואות מהשנים האחרונות. כדי ליהנות מתשואה גבוהה יותר אפשר להשקיע במיזמים בפיתוח, שבהם הסיכון גדול יותר, או להתמקד במיזמים בדירוג B בשווקים משניים ולהסתכן בקשיי נזילות. בנוסף, יש לזכור כי המרכזים הלוגיסטיים הם חלק מהמגזר התעשייתי שעובר שינויים בשל החלטות ממשל טראמפ להחזיר משרות ייצור לארה”ב, והשפעות צעד זה עדיין לא ידועות”.