מגפת הקורונה שינתה הרגלים ודפוסי התנהגות והשפיעה באופן עמוק על אורח חיינו • בפרופימקס, הפועלת בתחום השקעות הנדל”ן בחו”ל מזה כ-25 שנה, מסבירים כי השינויים בעטייה עלולים להקטין ביקושים לתחומים דוגמת משרדים, מלונות ומרכזי קניות • מנגד, עם התחזקות מגמת העבודה מהבית – אנשים מייחסים חשיבות רבה יותר לאיכות ומיקום המגורים, והביקוש לבתים פרטיים ולדירות להשכרה גובר
17.2.2021
בארה”ב, משבר הקורונה האיץ תהליכים דמוגרפיים שהחלו עוד לפניו, ועשויים לחולל שינויים משמעותיים באיזורים מסוימים. ההגירה הדמוגרפית לפרברים ב”חגורת השמש” (מדינות דרום ארה”ב ובהן קליפורניה, פלורידה, טקסס וניו מקסיקו) היא אחת ממגמות העומק, שנמשכת כבר זמן רב בארה”ב ואף התעצמה בעת משבר הקורונה, כך מסבירים בפרופימקס, הפועלת בתחום השקעות הנדל”ן בחו”ל מזה כ-25 שנה. לדבריהם, שווקים אלו, שמציעים שילוב נוח יותר של מיסוי, כלכלה מגוונת ודיור מרווח בתמחור סביר, מהווים מוקד משיכה למשפחות צעירות.
בפרופימקס אומרים כי החברה החלה להשקיע בתחום מקבצי הדיור להשכרה (מולטיפמילי) בארה”ב כבר משנת 2002, השתתפה בהשקעות רבות שכללו עשרות אלפי יחידות דיור להשכרה, ולכן מציעה פרספקטיבה ייחודית בהבנת תחום השקעה זה לאורך זמן רב. בחברה מוסיפים כי זהו תחום יציב ובעל פוטנציאל תמידי, אך חשוב לזכור כי הוא דורש ניהול מקצועי וצמוד של בעלי מקצוע שיש להם נסיון בניהול קהילות מגורים ויכולת למקסם את הפוטנציאל של הנכס.
מה אפשר ללמוד מהסתכלות אחורה על משברים קודמים?
בתקופות של חוסר ודאות, פרספקטיבה היסטורית עשוייה להיות מועילה. מהסתכלות על נתוני צמיחת דמי השכירות בשני המשברים האחרונים בארה”ב שקדמו למשבר הקורונה, ניתן לראות כי במשבר הפיננסי הגלובלי בשנים 2008-2009, שהתמקד בתחום המגורים והדיור, מחירי השכירות בארה”ב אמנם לא צמחו, אך גם כמעט ולא ירדו. בפרופימקס מסבירים כי נתון זה השתקף היטב בנכסי המולטיפמילי שהיו כלולים בפורטפוליו של החברה בתקופת המשבר – וכי היא מעולם לא הפסידה בנכסים מסוג זה. אם נלך רחוק יותר על ציר הזמן למשבר בועת האינטרנט בארה”ב בשנים 2001-2003, ניתן לראות שמחירי השכירות המשיכו לצמוח.
כדי ללמוד מה עשוי לקרות לאחר משבר הקורונה, בחנו בחברה את נתוני המשבר הפיננסי הגלובלי. התרשים שלהלן מציג את התשואות מסקטור המולטיפמלי מחלוקות של הכנסה שוטפת ומעליית ערך הנכסים בשנים 2005 עד 2020.
ניתן לראות כי ממוצע התשואה בשנים האלו, כולל הירידה בזמן המשבר הפיננסי, הוא כ-8%, עוד ניתן לראות את ההתאוששות המהירה של סקטור זה בשנים 2010 ואילך, וכן כמה מהר הוחזרו כל ההפסדים שנוצרו בזמן המשבר הפיננסי, שלאחריהן שש שנים רצופות של תשואות דו ספרתיות.
דירות למגורים – צורך הכרחי עוד יותר כיום
בארבעים השנים האחרונות, מציינים בפרופימקס, תחום המולטיפמלי הניב את התשואה הגבוהה ביותר מבין הסקטורים העיקריים בנדל”ן. נתון זה אינו מפתיע כיוון שמגורים הם צורך חיוני, ובעת משברים, צרכנים מפחיתים תחילה את הוצאות הנסיעה, הבידור והצריכה ורק בסוף את הוצאות הדיור. יחד עם זאת, משבר הקורונה מדגיש עוד יותר את חשיבות מקום המגורים, עם סגרים, עבודה מהבית וצמצום או סגירה של מקומות הבילוי. מתחמי המולטיפמלי, שכוללים לרוב מתקנים ציבוריים כגון חדרי כושר, מועדוני דיירים ועוד, הופכים בשל כך לחיוניים עוד יותר עבור הדיירים – הן כמקום מגורים והן כמרכז לעבודה ולמפגשים חברתיים.
מה ניתן ללמוד משיעורי גביית שכר הדירה בשנה האחרונה?
שאלה שעולה בקשר לדיור להשכרה היא כיצד הדיירים משלמים את דמי השכירות במיתון כלכלי עם אבטלה גבוהה? נתוני גביית דמי השכירות בארה”ב מראים כי השוכרים הפגינו עמידות גבוהה בהרבה ממה שהוערך. אגודת הדיור בארה”ב (National Multifamily Housing Council) שמאגדת נתונים של למעלה מ-11 מיליון יחידות דיור להשכרה, דיווחה על שיעורי גבייה של 94.6% באפריל 2020; 95.9% ביוני 2020; ו-93.2% בדצמבר 2020, כאחוז עד שניים בלבד פחות משיעורי הגבייה של אותם החודשים בשנת 2019, לפני פרוץ משבר הקורונה. גם אצלנו בפרופימקס, אנו רואים שיעורי גבייה גבוהים של 97% בממוצע בנכסי המולטיפמלי בהם אנו מושקעים, הממוקמים בפרברים.
שיעורי הגבייה הם נתון חשוב, אך יש לבחון אותו במקביל לשיעורי התפוסה. לפי REIS, אחת החברות הגדולות לאיסוף נתונים בתחום הנדל”ן, שיעור התפוסה הממוצע לנכסי מולטיפמילי מכל הסוגים ברחבי ארה”ב ב-2020 עמד על 96.3% – ירידה קלה בלבד בהשוואה ל-96.4% בשנת 2019, וגבוה מממוצע התפוסה ארוך הטווח מאז 1999 של 94.7%. כפי שניתן לראות בתרשים שלהלן, במהלך שני העשורים האחרונים נכסי מולטיפמלי הראו שיעורי תפוסה גבוהים ויציבים, תוך צמיחה בדמי השכירות, וזאת לאור היעדר היצע מתאים של דיור להשכרה שידביק את הביקושים ההולכים וגוברים בתחום, מציינים בפרופימקס.
סביבת ריבית נמוכה
עוד מסבירים בחברה כי כתוצאה ממשבר הקורונה, הבנק הפדרלי בארה”ב הוריד את שיעורי הריבית לאפס. סביבת הריבית הנמוכה הקטינה את עלויות החוב לנכסי מולטיפמילי יציבים ואיכותיים אל מתחת ל-3%. הריבית הנמוכה תורמת להעלאת התשואה למשקיעים ולירידה בשיעורי ההיוון (Cap Rates) בעסקאות, וכך, למרות משבר הקורונה, לא נראה שיש תנודתיות רבה וירידה בשוויים של נכסי מולטיפמילי איכותיים בעסקאות שנעשו בשנת 2020.
בפרופימקס מסכמים ואומרים כי “תחום המולטיפמילי בארה”ב, שגילה חסינות ויציבות במשברים קודמים, ממשיך גם במשבר הקורונה להוות חלופה אטרקטיבית להשקעה יציבה בתקופה של חוסר ודאות גוברת ובניהול נכון ואחראי שומר על עוצמתו גם בעיתות משבר. השילוב של עודף ביקוש לדיור להשכרה ביחד עם ריבית נמוכה, ימשיך לחזק את הסקטור בשנים הקרובות; אנו נמשיך להציע למשקיענו השקעות אטרקטיביות בתחום זה, עם שותפים מובילים בעלי ניסיון של עשרות שנים, כאלו שהוכיחו את יכולתם להניב למשקיעים תשואות עודפות”.
