סיכום שנת 2021 ו-5 מגמות שצריך לקחת בחשבון בשנת 2022

2021 נפתחה עם סימני שאלה רבים לגבי קצב התאוששות הכלכלה וירידת שיעורי האבטלה,  השפעת החיסונים והופעתם של וריאנטים חדשים ועוד. בתוך חוסר הודאות, משקיעים מתוחכמים ומנהלי השקעות נדל”ן מנוסים ומקצועיים, ידעו להתבונן ולנתח את השינויים והמגמות בשוק ולזהות את ההזדמנויות שעומדות לפתחנו.

מאז משבר הקורונה, השקיעה פרופימקס לצד שותפיה האסטרטגיים בנכסים בשווי של 1.7 מיליארד דולר, כאשר חלקה של פרופימקס בהשקעות אלו הינו 22%. שותפיה האסטרטגיים של פרופימקס הם מהחברות המובילות בתחום, שעם חלקן אנו משקיעים כבר כשני עשורים. הפלטפורמה שיסדנו, בנינו וחיזקנו ברבע מאה, הוכיחה את עצמה עבור המשקיעים שלנו, להם הנבנו תשואות גבוהות באופן יוצא דופן[1]. מאז פרוץ המשבר, האקוויטי של משקיעי פרופימקס פוזר בארבעה סקטורים עיקריים: (1) מולטיפמילי; (2) תעשייה ולוגיסטיקה; (3) נכסי מעבדות ביולוגיות ומחקר רפואי; (4) נכסים “גמישים” של תעשייה קלה, משרדים ומחסנים; אלו סקטורים שנהנו מצמיחה מוגברת וביקוש גואה, בין היתר כתוצאה מהשינויים שיצר המשבר, לצד רוח גבית מההתאוששות המהירה של הכלכלה. הצמיחה הכלכלית בארה”ב בשנת 2021 עלתה על מרבית התחזיות המוקדמות והכלכלה החלה להתאושש, כמעט באותה מהירות שבה נפלה: נכון להיום, היקף התוצר עבר את רמתו ערב משבר הקורונה, ושיעור צמיחתו בשנת 2021 צפוי לעמוד על כ-5.5%. גם שוק התעסוקה הציג התאוששות, ושיעור האבטלה בארה”ב עמד בחודש נובמבר על 4.2%, עם בתי עסק רבים שמשוועים לידיים עובדות. אין ספק שחלק ניכר מההתאוששות המהירה ניתן לייחס לסיוע הממשלתי שהוענק במדינות רבות, לעיתים הרבה מעבר לציפיות בשווקים. הממשל הפדרלי בארה”ב תמך בכלכלה המקומית בלמעלה משישה טריליון דולר של חבילות סיוע ותמריצים אחרים, ובנקים מצדם איפשרו דחיית החזר הלוואות. חשוב לציין כי על אף ההתאוששות הכללית המהירה, ישנם סקטורים ואזורים שעדיין נמצאים בפיגור, מרכזי ערים שטרם התאוששו במלואם, עובדים רבים שטרם חזרו לעבודה במשרדים, מלונאות ותיירות בהיקף חלקי ועוד.

ההסתכלות לשנת 2022 גם היא אופטימית למדי. להלן תחזית פירמת הייעוץ הגלובלית CBRE להיקף צמיחת התוצר בארה”ב:

[1] מפאת מגבלות הרגולציה ניתן להציג תשואות רק למשקיעים שעומדים בתנאי התוספת הראשונה לחוק ניירות ערך, התשכ”ח-1968 ואנו גאים להציג תמונה מלאה ושלמה של ביצועי חצי יובל של פעילות נדל”ן גלובלית לכל מי שעומד בתנאי זה;

תחזית זו מציגה צמיחה מואצת בשנים 2023-2022, ומשנת 2024 ואילך חזרה לשיעור צמיחה דומה למגמה ארוכת הטווח. בנוסף, לאחרונה נחקק חוק להשקעות בתחום התשתיות בהיקף של למעלה מ-550 מיליארד דולר, וחבילות סיוע נוספות נשקלות.

על אף חוסר הודאות מווריאנט האומיקרון שעלה לאחרונה לכותרות, או וריאנטים אחרים אפשריים, השילוב של צמיחה מואצת בכלכלה, השקעות מסיביות בתשתיות, סביבת ריבית נמוכה והסתגלות לחיים לצד הנגיף, צפוי לזמן הזדמנויות השקעה אטרקטיביות בתחום הנדל”ן גם בשנת 2022.

החזרה לשגרת חיים לצד הנגיף, ההון הרב שזורם לשווקים ועליית המחירים בחלק מהסקטורים, צפויים להימשך גם בשנת 2022.

להלן נסקור את המגמות והפרמטרים המרכזיים שמומלץ לבחון ולעקוב אחריהם בשנה הקרובה:

המגמה המרכזית: המגיפה לא יכולה לעצור צמיחה וביקוש לאורך זמן

אוכלוסיית ארה”ב צומחת בכשני מיליון איש בשנה. נכון להיום קיים מחסור בדיור שמוערך בכ 5-4 מיליון יחידות דיור, ובמקומות רבים בארה”ב לא נראה שההיצע ישיג את הביקוש בשנים הקרובות.  את הביטוי לכך ראינו בעליה מואצת של מחירי הרכישה והשכירות של בתי מגורים עם תחילת היציאה ממשבר הקורונה בשנת 2021.

שווקים ותחומים נוספים חווים צמיחה וביקוש. עסקים רבים שינו את אופן אחזקת המלאי, ולצד העלייה במסחר האלקטרוני, יצרו ביקושים אדירים לשטחי תעשייה ולוגיסטיקה. בסוף שנת 2021 נרשם שיא של 448 מליון רגל רבוע של שטחי תעשייה בהקמה, אך העליה בביקוש צפויה לספוג שטחים אלו והמחירים צפויים להישאר גבוהים.

הגמישות המוגברת שנוצרה בתקופת משבר הקורונה בעבודה מרחוק, צפויה להגביר את הניידות ואת הביקוש למגורים באזורים פרבריים, ולייצר הזדמנויות השקעה נוספות באזורים אלו. למגיפה השפעה רבה על חיינו, חלקן יהיו קצרות טווח, אבל מגמות הבסיס העמוקות של ביקוש, צמיחה והיצע, ימשיכו להוביל את שיקולי ההשקעה לאורך זמן.

אינפלציה וריבית במוקד

האינפלציה הגיעה לרמות שיא בארה”ב במהלך 2021, עם עליית מחירים של כ-6.8% בשנה האחרונה – העלייה הגבוהה ביותר מאז שנת 1982. הגידול בעלויות עבור מוצרים ושירותים נגרם בעיקר כתוצאה מצמיחה כלכלית מהירה, מחסור בכוח אדם ושיבוש בשרשרות-האספקה. ב-CBRE צופים כי שיעור עליית המחירים יישאר גבוה במהלך המחצית הראשונה של 2022, אך יתמתן באופן שהשיעור השנתי צפוי לעמוד על 2.5%, וזאת על רקע התמתנות בקצב הצמיחה הכלכלית והתאמת היצע המוצרים לביקוש.

לאור ההתאוששות הכלכלית המהירה והלחץ האינפלציוני שנוצר, הציפייה בשווקים שהבנק הפדרלי יסיים את ההקלות הכמותיות לשעת חירום עד אמצע 2022, וכך יכשיר את הקרקע לתחילת העלאת שיעורי הריבית באופן מדוד עוד בשנת 2022.

עם זאת, אין ציפייה שהריבית תעלה בצורה חדה שתשבש את שוקי הנדל”ן – תשואת האג”ח הממשלתי ל-10 שנים צפויה להישאר נמוכה ולהגיע ל-2.3% עד סוף 2022.

מה צפוי לשווי נכסי הנדל”ן עם צפי לעליית ריבית כתוצאה מהאינפלציה?

אינפלציה יכולה להיות חרב פיפיות; מצד אחד שוק הנדל”ן הוכיח את עצמו כאחד מאפיקי ההשקעה שמספקים הגנה אינפלציונית, לאור העובדה שניתן להעלות את דמי השכירות במרבית הנכסים, וכך להעלות גם את הרווח התפעולי מהנכסים, ובכך את ערכם.  גם עליית מחירי הפיתוח של נכסים חלופיים עשויה להעלות את ערכו של הנכס הקיים.

מנגד, אינפלציה ממושכת עלולה להוביל לעליות ריבית, שבחלקן עשויות “להיספג” במרווח הרחב הקיים כיום בין שיעור ה-Cap Rate לתשואת האג”ח הממשלתי ל-10 שנים, ובמקרה של עליה חדה, גם להוביל לירידה בשווי הנכסים כתוצאה מעליית שיעור ההיוון.

גמישות ונוחות מניעות את העשור הבא

מגפת הקורונה, שאילצה אנשים לעבוד, לצרוך ולחיות אחרת, חשפה גם את העובדה שנכסי נדל”ן יכולים לתפקד בצורה שונה מאלו שהתרגלנו אליהן בעבר, ואף שינתה בהתאם את הציפיות שלנו משימוש באותם הנכסים. כמו כן, תקופה זו שמה דגש מחודש על האיזון בין עבודה לחיים האישיים וחשיבות הנוחות והיעילות באופן שבו אנשים מנהלים את זמנם, שעשויים לדרוש גם שינויים פיזיים בנכסים לטובת התאמה לעבודה מרחוק.

גמישות בעבודה

לפני עידן הקורונה, עבודה מהבית לא הייתה שכיחה בקרב חלק ניכר מהעובדים והתעשיות. במהלך תקופת המשבר, רוב החברות נדרשו למצוא פתרונות לעבודה מרחוק לאור החשש מהדבקה לצד הסגרים והמגבלות, וכיום, עבודה מהבית הפכה דבר שבשגרה – חלק מהעובדים עובדים בהיקף מלא מהבית וחלקם משלבים בין הגעה פיזית למקום העבודה לבין עבודה מהבית (מודל היברידי). הן המעסיקים והן העובדים נדרשו להתאמות – מצד המעביד התאמות כגון שיפור התשתיות במקום העבודה כדי לאפשר לעובדים גישה לעבודה מהבית, וכן התאמות בחלוקת החללים וריווח עמדות העבודה ליצירת סביבת עבודה מרווחת וסטרילית יותר. מצד העובדים – המרת שטח בבית לטובת משרד ביתי, לעבודה יעילה ונוחה.

סימן השאלה הגדול ביותר בנושא הוא כיצד הביקוש לשטחי משרדים יושפע מטרנד זה. ישנה הסכמה רחבה שצורת העבודה לא תחזור לימים שלפני הקורונה, עם זאת, היקף העבודה מהבית אינו ידוע ונראה שהמשרדים ימשיכו להיות העוגן המרכזי של מקום העבודה. מחקרים מוקדמים מראים כי עובדים נוטים להיות פרודקטיבים יותר בעבודה היברידית ולפי סקר שערכה CBRE 87% מהארגונים הגדולים מתכננים לאמץ מודל עבודה היברידי, באופן שבו העובד יבלה בממוצע 24% פחות מזמנו בעבודה מהמשרד, כלומר כ-2-1 ימי עבודה שבועיים יהיו מהבית.

חשוב לארגונים שלא לוותר על העבודה מהמשרד, לטובת עידוד העלאת רעיונות, הפרייה ושיתופי פעולה בין עובדים, לצד שמירה וחיזוק התרבות הארגונית. מנגד, עבודה היברידית יכולה לחסוך לארגונים בעלות השכירות של שטחי משרד על ידי צמצום שטחים, לרוב אחת ההוצאות הגדולות לאחר סעיפי הוצאות השכר.

נכסי משרדים איכותיים שיציעו את הטכנולוגיה החדשנית ביותר, מגוון שירותים ומרחבים גמישים יתפסו נתח הולך וגדל מהביקוש, ויספקו לארגונים כלי שיסייע למשוך טאלנטים חדשים ולעודד אותם לעבוד מהמשרד.

גמישות במרכזי הקניות

הקורונה הובילה להאצה בטרנד שהתחיל עוד טרם פרוץ המגיפה לאור הגידול בהיקפי הרכישות המקוונות. המגפה הובילה להאצה באימוץ מודל הקניות המקוונות גם עבור סחורות ובתי עסק שבהם הוא היה פחות שכיח.. עוד לפני פרוץ המגפה, נכסי ריטייל החלו להתאים את עצמם לטרנד של הרכישה אונליין ולספק מוצר משלים וחוויית קניה ייחודית כדי לעודד צרכנים להגיע פיזית לחנויות, וצפוי שימשיכו לעשות כן גם בעתיד. כמו כן, נכסים שישלבו בין תצוגה ואחסון מלאי למשלוח יהנו מיתרון יחסי על פני מרכזי הקניות המסורתיים.

גמישות בבתי המגורים

מבני המגורים עוברים התאמות נרחבות במטרה שיוכלו לספק אפשרות של עבודה מהבית, רכישות מרחוק, לימודים אונליין, אימוני כושר ביתיים ואף להוות מרכזי בידור. בטווח הקצר בעלי דירות טיפחו את הגינות שלהם, התקינו מערכות בידור חדשות והמירו שטחים מתים לשטחי משרד ביתי. בטווח הארוך השינוי עשוי להיות משמעותי יותר. עם היכולת לעבוד מהבית, המרחק ממקום העבודה וזמן הנסיעה למקום העבודה יקבלו חשיבות משנית בשיקול בחירת מקום המגורים ואילו גודל הבית ומספר החדרים בו יקבל חשיבות מכרעת בהחלטה היכן לגור. מתחמי מולטיפמילי ייבחנו גם על פי היכולת לאפשר פתרונות עבודה הולמים לדייריהם.

התמקדות גוברת ב-ESG

יוזמות סביבתיות, חברתיות וממשלתיות (ESG) ימלאו תפקיד גדול יותר בהשקעות נדל”ן בשנת 2022. על פי סקר שערך CBRE, יותר מ-75% מהמשקיעים בשנת 2021 אימצו או שקלו קריטריונים של ESG בבחירת השקעה – טרנד שצפוי להימשך ולהתגבר.

משבר הקורונה חידד את חשיבות ההשקעה באחריות סביבתית והדגיש את ההשלכות של היותנו כפר גלובלי שבו התנהלות של מדינה אחת משפיעה מיד על העולם כולו והדבר מצריך פעולה משולבת לטובת הכלל.

בדוח האחרון שפרסה MSCI בנוגע לטרנדים צפויים בגזרת ה-ESG, צוין כי לראשונה התחממות גלובלית ושינויי האקלים האפילו על נושאי ממשל ואחריות תאגידית, ונושא זה נמצא בראש סדר היום של ה-ESG ומשקף את האיום הקיומי של ההתחממות הגלובלית והמירוץ נגד הזמן על מנת לרסן אותה.

עם כניסתו לתפקיד, הוביל נשיא ארה”ב ביידן קו ברור בנוגע לשמירה על איכות הסביבה והחשש מההתחממות הגלובלית והפנה משאבים אדירים במטרה לצמצם, עד הפסקה מוחלטת, פליטת פחמן דו-חמצני לאטמוספירה עד שנת 2050. רק בנובמבר האחרון חתם הנשיא ביידן על חוק ההשקעות בתשתיות ותעסוקה בסך 1.2 טריליון דולר אחרי שזכה לתמיכה דו-מפלגתית. החקיקה החדשה מייעדת מיליארדי דולרים לטובת עידוד ייצור אנרגיה נקייה יותר, דוגמת השקעה בפיתוחים מבוססי מימן, רכבים חשמליים וטכנולוגיות לצמצום השימוש בפחמן.

ישנו קונצזוס הולך וגובר שרואה בסקטור הנדל”ן חלק ניכר מהאחריות לשינוי האקלים. כ-16% מפליטת הפחמן הדו-חמצני בארה”ב מקורם בנדל”ן מסחרי, וידרשו שינויים ושיפורים כדי לצמצם את ההשפעות ולהגביר את עמידותם בפני סיכונים סביבתיים.

כבר היום ניתן להבחין בדרישה הולכת וגוברת של שוכרים ומשקיעים לבניינים “ירוקים” עם פליטת פחמן מינימלית ודגש על קיימות. יזמי נדל”ן עדיין מנסים להבין כיצד נכון להתמודד עם סיכוני הסביבה והאקלים מחד ומאידך לייצר ערך נוסף באמצעות מעבר להתייעלות אנרגטית וצמצום פליטת הפחמן בבניינים. הציפייה וההערכה היא שהתייעלות זו ומעבר לבניינים ירוקים יותר יצליחו אף לשפר את התשואות מהנכס, הן באמצעות חסכון בצד ההוצאות, והן באמצעות ביקוש מוגבר של משקיעים ושוכרים למבנים אלו.

סקטור המולטיפמילי פורח וימשיך להתחזק גם ב-2022

תחום המולטיפמילי פרח בשנת 2021 ויסיים את השנה עם תפוסה ומחירי שכירות גבוהים מאלו שלפני משבר הקורונה. על אף שקיימים עדיין מספר שווקים שטרם התאוששו, הסקטור בכללותו הראה חסינות מרשימה בעת המשבר. השילוב בין העלייה במחירי הבתים, ההתאוששות הכלכלית המהירה יחסית והעבודה מהבית בעת הסגרים ולאחריהם, הובילו לביקוש חסר תקדים של שוכרים, ודמי השכירות עלו בלמעלה מ-10% בשנת 2021 במקומות רבים בארה”ב.

במקביל, הון רב זרם להשקעות בתחום זה, שבשל עמידותו במשבר הקורונה נתפס על ידי משקיעים רבים כבטוח יחסית, ומחירי הנכסים עלו באזורים רבים.

הצפי לשנת 2022 בסקטור זה אופטימי. המחסור בדיור והביקוש הגואה ימשיכו להוביל לעלייה בדמי השכירות ולשמירה על שיעורי תפוסה גבוהים: CBRE מעריכה שדמי השכירות בשנת 2022 יצמחו בשיעור של 7%, שהוא למעלה מכפליים ביחס לשיעור הצמיחה השנתי הממוצע בעשור האחרון. כמו כן, צפויה התאוששות מואצת במרכזי הערים, עם החזרה לעבודה במשרדים שהחלה וצפויה להימשך בשנת 2022. תנאי המימון האטרקטיביים וההתאוששות הכלכלית המואצת, ימשכו עוד הון לשווקים ושיעורי ה-Cap Rate צפויים להישאר נמוכים, ואף להמשיך לרדת בחלק מהאיזורים. סקטור זה ימשיך להיות תחום השקעה מרכזי בנדל”ן בארה”ב בשנת 2022, אם כי לאור עליית המחירים בשנה האחרונה בחלק מהאיזורים, יש לבחון עסקאות חדשות באופן זהיר ולהיעזר ביזמים מנוסים בעלי היכרות מקומית עמוקה בשווקים השונים.

אירופה על קצה המזלג

בדומה לארה”ב, גם אירופה הציגה יציאה מהירה מהמיתון וחזרה לצמיחה מואצת, והתוצר הלאומי הגולמי שלה צפוי להציג צמיחה של כ-5% בשנת 2021, ובשיעור דומה בשנת 2022  – כ-4.7%. גרמניה, הכלכלה הגדולה באירופה, נשארה מאחור עם צמיחה של כ-2.7% בתל”ג בשנת 2021, עם צפי אופטימי יותר לשנת 2022, של כ-4.6%. באנגליה התמ”ג עלה בכ-7% וצפוי לצמוח בכ-3.5% בשנת 2022. גם האינפלציה עולה בגוש האירו, עם שיעור אינפלציה שעלה ל-4.1% באוקטובר 2021 וצפוי לעלות עוד יותר עד סוף השנה.

2021 הייתה שנה מוצלחת גם להשקעות הנדל”ן באירופה – נכסי המגורים, התעשייה והלוגיסטקה הציגו עליית מחירים, לצד תחומים נוספים. בגרמניה, סך העסקאות בתחום המגורים עלו על 50 מיליארד אירו, למעלה מכפליים ביחס לשיא הקודם משנת 2015, ובאנגליה מחירי הדיור עלו בממוצע ב-5% בשנת 2021. הצפי הוא שההשקעות בשנת 2022 תחזורנה לרמות טרום המגיפה והיקפי ההשקעות יגדלו בכ-5% בהשוואה ל-2021. בדומה לשנה האחרונה, הסקטורים שימשיכו להוביל הם מגורים ולוגיסטיקה, שמספקים למשקיעים ביטחון ויציבות בהשקעות.

חוסר הוודאות עודנו כאן וגורם לתנודתיות בשווקים, בעיקר עם התפרצותו של וריאנט האומיקרון וההשפעה של זן הדלתא על התחלואה באירופה. עם שיעור מחוסנים גבוה יחסית של כ-70% ברוב מדינות אירופה, ושיעור אבטלה ממוצע של כ-7% (בגרמניה שיעור האבטלה עומד על 3.4% ובאנגליה 5.2%), הפחדים המיידיים שליוו את השנה שעברה צפויים להתמתן והצמיחה הכלכלית לצד הריבית הנמוכה צפויים ליצור קרקע פוריה להשקעות גם בשנת 2022.

לסיכום

מעודד לראות כי גם לאחר “ברבור שחור” כמו משבר הקורונה והשינויים שגרם בהרגלי החיים והעבודה, שוק הנדל”ן המסחרי בכללותו התאושש מהר, גילה חסינות ראויה לציון, ואינו שונה מאוד ממה שהכרנו בעבר.

אמנם מספר תחומים שנפגעו באופן קשה לא בהכרח ישובו למצבם ערב משבר הקורונה, אבל ברוב המקרים, נראה שהמשבר היה זרז של תהליכים שכבר החלו והיו בלתי נמנעים, ונראה שסקטורים אחרים מתחזקים כתוצאה משינויים והתייעלויות אלו.

הגישה שלנו בפרופימקס הייתה תמיד להשקיע את מירב המאמצים באיתור שותפים אסטרטגיים מובילים ומנוסים, בעלי כישורים, ניסיון רב שנים והיכרות מעמיקה עם המגמות והנכסים בשווקים בהם הם פועלים. מאז פרוץ המשבר אנחנו עוקבים באופן יומי אחר מגמות השוק המשתנות וכל אלו נלקחו בשיקולי ההשקעה שלנו בתקופה זו, השקעות שבאות לידי ביטוי בפרויקטים שכלולים בסדרה השניה של הקרן החמישית מקרנות הבית של פרופימקס, סדרה שהוקמה עם פרוץ המשבר ולטובת מקסום הרווח של משקיעינו בעזרת השקעה מבוקרת ומושכלת בהזדמנויות ההשקעה שהציג בפנינו משבר זה.

שנת 2021 שמסתיימת כעת, הייתה שנה משמעותית גם עבורנו בפרופימקס. בימים אלו השלמנו את הגיוס של הקרן החמישית עם התחייבויות של למעלה מ-850 מיליון ש”ח שאנחנו ממשיכים להשקיע בפרויקטים שנבחרים בקפידה, הן על ידי שותפינו האסטרטגיים והן על ידי ועדת ההשקעות של הקרן. בשנה זו גם בחנו עשרות שותפים פוטנציאליים חדשים ואישרנו שותפות אסטרטגית עם שניים מהם, בתחומי השקעה נוספים.

אנו מודים לכם שוב על האמון המתמשך בנו במשך למעלה מ-25 שנים של פעילות השקעה בנדל”ן מחוץ לישראל, מתחייבים להמשיך ולהצדיק אמון זה ולשרת אתכם ביושרה ובשקיפות, תוך הגנה על כספי ההשקעה והנבת תשואות נאות גם בעתיד.

בברכה,

צוות פרופימקס

:Main Sources

CBRE U.S. Outlook 2022

AFIRE: Summit Journal, Fall 2021 (Issue 08)

Knight Frank wealth report 2021

Pwc: 2022 emerging trends in real estate – US and Canada

Pwc: 2022 emerging trends in real estate – Europe