22.5.19
מעבר לים קיים מגוון אדיר של נכסים, בשלל מחירים וסוגים, אבל בתקופה מתוחה לכלכלה העולמית – כדאי להשקיע בזהירות
לא מעט ישראלים מושקעים כיום בנדל”ן בחו”ל, משלל סיבות – ובראש ובראשונה, המחירים הגבוהים מאוד של נדל”ן בישראל, שמקשים על כניסה לשוק, ומצמצמים מאוד את התשואה האפשרית. סיבה נוספת היא המגוון הרב של אפשרויות ההשקעה במדינות שונות, בערים מגוונות ובשלל סוגי נכסים, שחלקם לא קיימים בישראל, כאשר השקעה בנדל”ן בחו”ל מסייעת לגדר סיכונים בתיק ההשקעות, הודות לקורלציה הנמוכה שלה לשוק ההון.
“השקעה בנדל”ן בחו”ל מאפשרת לנו לצמצם סיכונים ולהגדיל את הסיכוי לתשואה, שכן היא מוסיפה אלמנט יציב יחסית לתיק ההשקעות, הודות להרחבת המגוון הגיאוגרפי בתיק והאפשרות להתרחק מהשוק המקומי היקר ורווי הרגולציה”, מסביר אלחנן רוזנהיים, מנכ”ל פרופימקס, המתמחה בהשקעות נדל”ן בחו”ל מזה 22 שנה ומשרתת משקיעים כשירים.
עם זאת, מדגיש רוזנהיים, כדי שהשקעה בנדל”ן בחו”ל אכן תסייע להקטנת הסיכונים במקרה של משבר כלכלי עולמי, יש לבחור אותה באופן מושכל – ולנהל אותה בתבונה. “כולנו מכירים את השוק המקומי שלנו, ויודעים אילו ערים כדאיות יותר ופחות להשקעה, ואילו סיכונים קיימים בכל מקום. אבל כשמדובר בהשקעה מעבר לים – העניין דורש מחקר מעמיק של המיקום הספציפי, כדי להבין את הסיכויים, הסיכונים והאתגרים, כמו גם את מדיניות המס ורגולציית הנדל”ן במקום”.
1. האם אתם רוצים להשקיע בעצמכם – או באמצעות מומחים?
לצד המשקיעים המעדיפים לסמוך על עצמם, ולכן לומדים את שוק היעד בכוחות עצמם, מאתרים את ההשקעה ולאחר מכן מנהלים אותה – קיימים גם משקיעים מסוג אחר. אלה מוכנים לוותר על כמה מהיתרונות של השקעה עצמאית, לטובת שימוש בשירותיהם של מומחים, המכירים היטב את השוק המקומי, ומחזיקים במיומנות הנדרשת כדי לאתר את הנכס המתאים ביותר, ולנהל את ההשקעה בו.
משקיעים מהסוג השני יכולים להיעזר ב-IPV, או Indirect property Vehicle, או במלים אחרות, השקעה לא ישירה. “כך אפשר ליהנות ממלוא היתרונות של השקעה בחו”ל, בלי לחשוש מהיעדר ידע וניסיון מספקים. זה גם מאפשר למשקיע לבחור את החברה שהכי מתאימה לו – כשבכל אזור יש חברות המתמחות בו באופן ספציפי, ומכירות היטב את הנכסים והמגמות בשוק המקומי”.
2. פיזור השקעות מקטין סיכונים
כל משקיע יודע שחשוב להקפיד על גיוון ופיזור של תיק ההשקעות – אבל לא תמיד מיישם זאת בפועל, וחבל, שכן זו אחת הדרכים הטובות ביותר להעלות את יעילות ההשקעה, במיוחד כאשר היא מהווה גידור להשקעות בשוק ההון. “חשוב להשקיע בכמה שיותר אפיקים שאינם קורלטיביים זה לזה – כדי להקטין סיכון, ולהגדיל אפשרות לתשואה”, מדגיש רוזנהיים.
רוזנהיים מצביע על אסטרטגיה של פיזור בכל היבט אפשרי – למשל, פיזור בין סוגי נכסים שונים, בין נכסים במדינות ובאזורים שונים, וכן בין מנהלי השקעות שונים.
3. קרן נדל”ן: כל הידע והניסיון במקום אחד
עבור משקיעים פרטיים, המשימה ללמוד שוק נדל”ן זר ולאתר את ההשקעות המבטיחות ביותר בשוק זה יכולה להיות קשה עד בלתי אפשרית – ואין ספק שהם יתקשו לאתר די אפשרויות טובות כדי לגוון את תיק ההשקעות, ובוודאי יתקשו לאתר בכל מדינה ומדינה את השותפים המקצועיים והמתאימים ביותר. מה גם, שההשקעה במספר מדינות דורשת סכומים לא מבוטלים.
את כל הקשיים הללו חוסכות מהמשקיעים קרנות נדל”ן, המתמקדות בהשקעה בחו”ל, ומנוהלות באמצעות חברה בעלת ניסיון רב בהשקעות אלה. לרוב, לחברה זו שותפים מקומיים המכירים היטב את שווקי היעד השונים שבהם היא פועלת. השקעה באמצעות קרן נדל”ן גם מאפשרת למשקיע לקבל גיוון רב יותר בתיק הנכסים – מאחר שהוא אינו חייב לרכוש נכסים בשלמותם, אלא יכול להשתתף רק בחלק מהבעלות עליהם.
מאחר שקרנות הנדל”ן מנוהלות בידי מומחים בתחום, ונהנות מיתרון הגודל, לרוב אסטרטגיות ההשקעה שלהן יהיו חכמות ויעילות יותר מאלה של המשקיע הפרטי, ויחסכו לו לא רק זמן, אלא גם כסף. כמו כן, קרנות רבות מושקעות באותם נכסים בדיוק כמו המשקיעים שלהן – כך שקיימת זהות אינטרסים בין הצדדים, ולא יכול להתקיים מצב שבו המשקיעים מפסידים, אך החברה מרוויחה.
פרופימקס, שגייסה וניהלה כבר ארבע קרנות נדל”ן שסיימו את ההשקעות שלהן, מגייסת כעת את הקרן החמישית שלה. “הניסיון שצברנו במשך 22 שנה, כולל תקופת המשבר הפיננסי של 2008, מלמד אותנו שקרן נדל”ן היא אחת הדרכים הטובות ביותר להתמודד עם אי ודאות בשוק הגלובלי”, אומר רוזנהיים.
