משקיעי נדל”ן בחו”ל מושפעים מגורמים רבים שעלולים לפגוע ברווח מההשקעה ואפילו למחוק אותה כליל. הבשורה הטובה: אפשר לנהל את הסיכונים ולהגיע לתשואה הרצויה. מדריך סיכונים בהשקעות
בין הסיכונים שלא ניתן להימנע מהם ניתן למצוא סיכונים כלליים שמושפעים ממגמות מאקרו-כלכליות (לדוגמא, המשבר שחווה העולם ב-2008). הכרות עם סיכונים אלו תאפשר למשקיעים לשקלל אותם בכל הקשור לכדאיות ההשקעה מחד, ובמקרים אחרים לרכוש הגנות (כגון גידור מטבע למשל) שיצמצמו את הסיכון. סיכונים אחרים נובעים משוק הנדל”ן עצמו. להלן תיאור קצר של סיכוני מאקרו שחשוב להכיר:
1. מצב כלכלי ופוליטי
המצב הכלכלי והפוליטי באותן המדינות בהן עתידות להתבצע ההשקעות, עשוי להשפיע באופן מהותי על פעילות ההשקעה בשל שינויים ביכולת הכלכלית של האוכלוסייה, פגיעה ביכולת התשלום של דיירים, הגבלת יכולת המימוש של נכסים שונים, שינויים בשעורי ריבית במשק וכו’. מאחר שההשקעות הן ברובן לטווח ארוך, כמעט בלתי אפשרי לאמוד את השפעת השינויים כאמור על תוצאות פעילות ההשקעה.
כך למשל, לשינויים בשיעורי ריבית של הלוואות,השפעה לגבי יכולת וכדאיות מינוף עסקאות, מימון מחדש להלוואות קיימות (Refinance) ועמידה בתשלומי הריבית בגין הלוואות שנתקבלו, וכן יכולת המימוש של עסקאות שנעשו המותנית ביכולת של רוכשים פוטנציאליים לקבלת מימון בתנאים נוחים. זאת ועוד: שוק הנדל”ן מושפע מתחושת יציבות או חוסר יציבות כלכלית, אשר בעקבותיה משתנה הגישה לגבי מועד ביצוע השקעות בנדל”ן.
2. תקנות ממשלתיות
בעלות על נכס ותפעולו נתונים באופן ישיר ובאופן עקיף לרגולציה ארצית, אזורית ומקומית. אכיפה של תקנות וחוקים חדשים או פרשנות מחודשת של תקנות, עשויים להשפיע בצורה שלילית על ניהול ההשקעות ותפעולן. בנוסף, אין וודאות שלחוקים קיימים או עתידיים לא תהיה השפעה שעשויה להקטין את רווחיות ההשקעה.
כך למשל, אכיפת תקנות וחוקים חדשים בנושאי איכות הסביבה יכולה לגרום להשפעה כלכלית שלילית על פרוייקטים ועל ההשקעות עצמן: תחת מגבלות וחוקים שונים, בעליו של הנדל”ן הוא בעל אחריות ישירה לזיהומים הנובעים מהנכס, כולל האחריות הפיננסית לטיפול ונטרול זיהומים ורעלים שנמצאו בנכס. החוק כופה חובות אלו על בעל הנכס גם אם אינו אחראי לזיהום ואף לא ידע עליו טרם הרכישה. עלויות הטיהור יכולות להעלות את ההוצאות על נכס מסוים מעבר להוצאות שהוקצו בתוכנית המקורית על ידי מנהלי ההשקעה. הימצאות חומרים אלו או כישלון בטיהור המזהמים, יכולים לגרור השפעה שלילית על יכולות המימוש והמימון מחדש של הנכס, השפעה שלילית על הכנסות מהנכס וכפועל יוצא, על ערך הנכס עצמו.
3. אסונות טבע ופגעים
ישנם אירועים שאינם זכאים לכיסוי ביטוחי או שאינם כדאיים כלכלית לביטוח דוגמת התקפות טרור, רעידות אדמה ואירועי טבע נוספים. למקרים אלו תהיה השפעה שלילית על ההשקעות.
4. סיכוני מס
ישנם סיכוני מס משמעותיים על כל השקעה. כמו כן, חוקי המס סבוכים ונתונים לשינויים ועדכונים בכל זמן נתון. דו”חות המס המוגשים מדי שנה נתונים לביקורת שלטונות המס בהתאם לתקנות ולחוקים הנאכפים באותה שנה, ובהתאם למדינת ההשקעה וחוקיה. ביקורת מס על מנהלי ההשקעה עשויה לגרור ביקורת מס גם על המשקיע. במקרה זה עלולות להיות הוצאות נוספות למשקיע כגון הוצאות משפטיות והוצאות בגין תשלום למס הכנסה, כאשר המשקיעים יידרשו לכסות הוצאות אלו. בנוסף, ישנם חוקי מס שונים המחושבים באופן פרטני, ולכן על כל משקיע להיוועץ עם יועץ המס שלו על מנת לוודא את משמעות חוקי המס השונים על רווחי ההשקעה הצפויים בהתאם לסטטוס וישות המשקיע.
5. תחרות
ירידה בהזדמנויות השקעה נאותות בנדל”ן מחריפה את התחרות בענף בין חברות הנדל”ן, קרנות הריט וגופי השקעות נוספים המחפשים תדיר הזדמנויות השקעה בנדל”ן ומייקרת את הנכסים.
6. שחיקת רווחיות
הרווחים מהשקעות מבוססות הון עצמי בנדל”ן תלויים בהכנסה השוטפת מהנכס, מההוצאות סביב ההשקעה ובעיקר מעליית ערך הנכס. אם הנכסים אינם מייצרים הכנסה שעומדת בהוצאות התפעול שלהם כולל החזרי הון והוצאות מימון, ההכנסות תפחתנה וחלוקת הרווח למשקיעים תיפגע בהתאם. לעומת זאת, הוצאות כגון תשלומי משכנתה והוצאות תחזוקה, אינן מופחתות במקרה של הרעה בתנאי השוק, דבר שעלול לגרום לפגיעה ברווחים.
7. פגיעה בתשואה הפנימית
התחזית לרווחים הנה על בסיס ההחזקה של הנכס ועל ההנחה שניתן למכור את הנכס בהתאם לתוכנית העסקית. מדיניות מימוש הנכסים מושפעת מגורמים רבים כולל ירידה בהכנסה השוטפת, שינויים בשיעורי הריבית ובתנאי שוק ההון והעדר ביקוש. גורמים אלו וגורמים נוספים עלולים לגרום לעיכובים במימוש הנכס ביחס לתקופה המתוכננת בתוכנית העסקית דבר העלול לגרום לשינויים בתשואה הפנימית למשקיעים על השקעתם, מאחר והתשואה הפנימית מחושבת על בסיס מועד קבלת הכספים.
