מולטי פמילי – המילה החמה אצל משקיעי הנדל”ן

מתחמי המולטי פמילי מאפשרים השקעה במאות יחידות דיור המאוגדות כנכס אחד. הכירו את הסקטור שהוכיח את עצמו כעמיד יחסית, אפילו בימים של משבר כלכלי.

משקיעים שמתעניינים בנדל”ן אמריקאי בוודאי כבר נחשפו לכוכב העולה של השוק – נכסי מולטי פמילי (Multifamily), כלומר, בניין או קומפלקס של כמה מבנים המוגדרים כנכס אחד, נמצאים בבעלות מאוחדת ומושכרים לדיירים שונים. זאת, בניגוד לנכס “סינגל פמילי” – שהוא נכס המיועד למגוריה של משפחה אחת בלבד.

גודלם של מתחמי מולטי פמילי משתנה, ולרוב הם כוללים מאות יחידות. לעתים כל היחידות מרוכזות בבניין אחד, ולעתים מדובר במתחם בן כמה בניינים. דיירי המתחמים הללו נהנים מהניהול המרכזי, שכולל טיפול בבעיות שונות בנכס וכן בתחזוקה השוטפת. בנוסף, רבים ממתחמי המולטי פמילי כוללים מתקנים שונים לרווחת הדיירים, כמו בריכת שחייה, מסעדות, מרכזי ספורט ועוד. כל אלה הופכים אותם לאטרקטיביים במיוחד.

מדוע עולה הפופולריות של דירות להשכרה? התשובה טמונה בהיחלשותו של החלום האמריקאי הוותיק, על בית פרטי עם בריכה ודשא, שמתפוגג והולך. שיעור בעלי הבתים בארה”ב נמצא בירידה – מאז המשבר הכלכלי של 2008 שהביא לכך שבעלי הבית איבדו אותו בגלל המינוף הגבוה. בני דור המילניום, שמתמודדים עם קשיים כלכליים, חובות בשל הלוואות לימודים ועוד, כבר לא יכולים להרשות לעצמם לקנות בית באותה קלות שבה עשו זאת הוריהם. חלקם אף אינם מעוניינים בכך, כיוון שהם מעדיפים את הגמישות של מעברי דירה בהתאם למקום העבודה שלהם.

אליהם מצטרפים יותר ויותר מבני דור הבייבי בום, שחווים את תסמונת “הקן המתרוקן” וגם גיל הנישואים המתאחר תורם למגמה זו. במקביל, מחירי הבתים ותשומות הבנייה מזנקים – וגם המשכנתאות כפופות לתנאים מחמירים. כתוצאה מכל אלה, מספר משקי הבית האמריקאים שמתגוררים בשכירות עלה ב-18% בעשור האחרון.

לחצו כאן לפרטים נוספים על השקעות נדל”ן בעולם >>

היתרונות שבהשקעה

לדברי טלי הדרי מפרופימקס, “אחד האתגרים הגדולים בהשקעה בנדל”ן בעולם מתעוררים כשמשקיעים בנכס בודד. גם אם מדובר בנכס מצוין, בשוק צומח ועם פוטנציאל תשואה גבוה, הרי שבמקרה של בעיית תחזוקה יקרה, כמו למשל פיצוץ בצנרת, פולש שנכנס לבית, או קושי זמני בהשכרה – ההשקעה עלולה להיות לא רווחית.

“כשמשקיעים במולטי פמילי, הפיזור הוא חלק בלתי נפרד מההשקעה. גם אם משקיעים בנכס אחד בלבד מהקטגוריה הזו, הוא כולל כמה וכמה יחידות דיור, כך שהסיכון יורד. מאחר שיש מאות יחידות. כך למשל, גם אם דייר אחד עוזב, זה לא משפיע על התשואה הכללית, וקל מאוד למצוא לו דייר מחליף.

הדרי מוסיפה כי “בעינינו, היתרון המרכזי של נכסי מולטי פמילי הוא העמידות היחסית שלהם גם בזמנים של משבר כלכלי. בתקופות של הרעה פיננסית, יש אנשים שנאלצים לעבור לדיור יקר פחות, ומנגד, אחרים שמנצלים את ירידת המחירים כדי להשתדרג – ושני סוגי השוכרים הללו יכולים למצוא את התשובה במתחמי מולטי פמילי. בנוסף, אנשים נוטים לעבור ביתר קלות ממקום למקום בעקבות שינוי תעסוקתי – ומתחמי המולטי פמילי שהוקמו בקרבת מרכזי תעסוקה גדולים נהנים מכך”.

איך מחליטים במה להשקיע?

אסטרטגיה אפשרית אחת היא השקעת Core – ליבה. מדובר בנכסים שמספקים תזרים גבוה יחסית לאורך חיי ההשקעה, למשל בשוק יציב, שהמחירים בו עולים בהתמדה. בהשקעות מסוג זה, הנכס משביח באופן טבעי, גם ללא התערבות משמעותית של מנהלי ההשקעות – והערך המוסף מושג מניהול יעיל ובחירה בשוק יציב וצומח.

אסטרטגיה שונה היא של Value Add, או הוספת ערך. לדברי הדרי, כאן באים לידי ביטוי המומחיות, הניסיון והידע של מנהלי ההשקעות, שיכולים לנקוט אמצעים שונים כדי להעלות את ערך הנכס – למשל, לשדרג את יחידות הדיור והמתקנים, להעלות את התפוסה, או לשפר את תנאי המימון”.

לעיתים קרובות השקעה בנדל”ן לפי אסטרטגיית Value Add תימכר בעת המימוש כהשקעת Core לאחר שבוצעו שדרוגים והתייצבה התפוסה הגבוהה בנכס. השקעה מסוג זה טומנת בחובה סיכון מופחת ובהתאמה גם תשואה מתונה יותר.

חשוב לציין כי השקעות המולטי פמילי צוברות תאוצה, ומחייבות בחינה מקיפה טרם ההשקעה. כך למשל, בפרופימקס מקפידים לבחון את ממוצע ההכנסות של משק הבית שצפוי להתגורר במתחם. “כשמדובר במשפחות בעלות הכנסה קבועה וגבוהה, אנחנו יודעים שהן יוכלו לעמוד גם בעלייה של דמי השכירות. וכאשר יש צמיחה בשוק, המחירים עולים באופן טבעי”, אומרת הדרי.

“בנוסף, אנחנו בודקים את סביבת הנכס – האם יש באזור צמיחה יציבה ומשמעותית, מה קרה לנכסים בו בתקופת המשבר הכלכלי ועד כמה הוא התאושש מאז. בדיקה כזו כוללת, למשל, את שיעור האבטלה באותו אזור, ביחס למקומות אחרים בארה”ב. במקרים רבים אנחנו בודקים מה הצפי לתעסוקה נוספת. למשל, לפני שהשקענו בנכס באוסטין, הבדיקה שלנו העלתה שבאזור ייפתח קמפוס של Apple וישודרג הקמפוס של Dell, שצפויים להעסיק מאות עובדים נוספים. הבנו שזה עתיד להביא לאזור תושבים נוספים – שנהנים מרמת שכר גבוהה יחסית”.

לדברי הדרי, “ישנם עוד קריטריונים רבים ומגוונים שאנחנו בודקים לעומק לפני כל השקעה, כמו למשל היצע הבתים באזור. במקום שיש בו תנופת בנייה, ייתכן שניתקל בבעיות כשנרצה להשכיר את הנכס, ובהמשך – למכור אותו”.

שאלת העיתוי

חשוב לציין כי השקעות נדל”ן במתחמי מולטי פמילי נמצאות בעלייה מתמדת זה כמה שנים, במיוחד מאז המשבר הכלכלי, מאחר שבאותה תקופה, אמריקאים רבים נאלצו להתפכח מחלום הבעלות על בית פרטי.

“הביקוש הגובר לסקטור הביא לכך שהתמחור הנמוך והאטרקטיבי שראינו לאחר המשבר כבר נדיר מאוד, והמחירים עלו. התשואות ירדו, ולכן, קשה כיום למצוא עסקאות אטרקטיביות במולטי פמילי, כאלה שמצדיקות את המחיר.

“אין ספק שהזמן הטוב ביותר להשקעה במולטי פמילי היה לפני שמונה או תשע שנים, בתקופה שבה המחירים צנחו. אבל מאז, הסקטור מוכיח את העוצמה שלו, וממשיך להניב תשואה למשקיעים. להערכתנו, אף שהתשואות התמתנו, הסקטור עדיין מציע שני אלמנטים חשובים מאוד למשקיעי נדל”ן – יציבות לצד אפשרויות פיזור וגיוון”, מסכמת הדרי.

לחצו כאן לפרטים נוספים על השקעות נדל”ן בעולם >>

מהו נכס מולטי פמילי?

נכסי Multifamily מוגדרים כבניינים או קומפלקסים של מספר מבנים שמוגדרים כנכס אחד במתחם אחד. נכסים מסוג זה מושכרים לדיירים שונים ולרוב מצויים בבעלות מאוחדת. חשוב לדעת שגודל מתחם נכסים אלו אינו קבוע ומשתנה בין עסקה לעסקה אך על פי רוב הם כוללים מאות יחידות דיור. יש מתחמי מולטי פמילי בהם היחידות מרוכזות בבניין אחד, ויש מתחמי מולטי פמילי שכוללים מספר בניינים. למתחמים אלו לרוב נלווה ניהול מרכזי שאמון על תחזוקה שוטפת וטיפול בתקלות ובעיות שונות בנכסים. יתרה מזו, ברוב מתחמי המולטי פמילי הדיירים נהנים ממתקנים אטרקטיביים שונים, כמו: מסעדות, לובי ושומר, חדרי כושר, בריכת שחייה, מסעדות ועוד.

אילו יתרונות קיימים בהשקעה במולטי פמילי?

קיימים מספר יתרונות בהשקעה בנכסי מולטי פמילי. יתרון אחד הוא שהפיזור מהווה חלק אינטגרלי מההשקעה. כלומר, אין מדובר בנכס אחד, שהרי מדובר במאות יחידות דיור ולכן בכל תקלת תחזוקה יקרה או בעיות השכרה זמניות למשל באחת היחידות או בכמה מהן- הסיכון יורד, שכן מרבית המתחם ממשיך לתפקד כרגיל. יתרון נוסף הוא העמידות היחסית של נכסי מולטי פמילי בתקופות שפל ובזמנים מאתגרים כלכלית. בזמני משבר ישנם מעברי דירות למגורים זולים יותר או להיפך- יהיו דיירים שיבחרו לנצל את ירידת המחירים למגורים משודרגים יותר. בשני המקרים, שני סוגי שוכרים אלו ימצאו את הפתרון במתחמי מולטי פמילי. יתרון אחרון שיצוין קשור למעברים בין מקומות עבודה שכיום נעשים בקלות ובאופן תדיר. בשינויי תעסוקה, מתחמי המולטי פמילי מהווים תשובה מצוינת שכן לרוב ממוקמים בסמוך למרכזי תעסוקה ראשיים, ובכך מאפשרים את אותה ניידות וגמישות הנדרשת בשינוי תעסוקתי.

למי מתאימה השקעה במולטי פמילי?

להערכתנו, סקטור המולטי פמילי מאופיין, כאמור, בשני אלמנטים מרכזיים וחיוניים מאוד - יציבות יחסית, גיוון ופיזור. על כן, השקעה בסקטור זה עשויה להתאים למשקיעי נדלן שמחפשים אלמנטים אלו.

אילו אפשרויות השקעה קיימות בסקטור המולטי פמילי?

קיימות אפשרויות רבות אך נמנה את העיקריות. אסטרטגיה אחת הינה ליבה – Core. באופציה זו, הנכסים לאורך חיי ההשקעה מספקים תזרים יחסית גבוה, לדוגמה בשוק יציב וצומח בו חלה עליית מחירים באופן מתמיד. למעשה, לרוב, מנהלי ההשקעות לא מתערבים רבות בהשקעות מסוג זה. אפשרות נוספת היא נקיטה באסטרטגיה של הוספת ערך – Value Add. כאן, מנהלי ההשקעות מביאים לידי ביטוי את הניסיון, המומחיות והידע ומרכזים את מאמציהם בשיפור והעלאת ערך הנכס (העלאת תפוסה, שדרוג רמת המתקנים או היחידות, שיפור תנאי המימון ועוד). ברוב המקרים, מתבצע מימוש ומוכרים את הנכס לאחר שיפורו והתייצבות תפוסה גבוהה. מכאן שגם הסיכון בהשקעה זו נחשב למופחת לצד תשואה מתונה. חשוב להדגיש שיש גורמים ופקטורים נוספים דוגמת סביבה, מצב השוק ועוד שבודקים לעומק טרם ביצוע ההשקעה במולטי פמילי.

למה חשוב לשים לב כאשר משקיעים במולטי פמילי?

ישנה קורלציה חזקה בין דמי השכירות ואינפלציה. לפיכך, חשוב לשים לב שחוזי השכירות יהיו קצרי מועד (בין 6-12 חודשים), כך שבעת כניסת דייר חלופי או חידוש חוזה, דמי השכירות יתעדכנו בהתאם למדד ולמחירי השוק. באופן זה, ערך הכסף אינו נשחק גם מול סביבה אינפלציונית גבוהה ונוצרת שכבת הגנה.