חשדנות בריאה מצד משקיעים היא כלי אפקטיבי לזיהוי כשלים ועיוותים במסגרת הצעה להשקעה • זו מקבלת ממד קריטי בהשקעות נדל”ן מעבר לים, כאשר פערי הידע והעדר אמצעי שליטה ביחס לשקיפות הנתונים, מייצרים תלות מוחלטת במהימנות, מקצועיות ושיקול הדעת של מנהלי ההשקעות והשותף המקומי • בפרופימקס משרטטים תמרורי האזהרה שכל משקיע ומשקיעה כשירים נדרשים לבחון כדי לנטרל סיכונים מיותרים ולהבטיח שלא “נחסכו” מהם פרטים מהותיים
25.1.2022
צילום: Shutterstock, Tinnakorn jorruang
עד כמה שזה עשוי להישמע אבסורד, משקיעי נדל”ן עלולים לפגוש את הסיכון העיקרי בהשקעה עוד בטרם זו יצאה לדרכה. על כך יעידו מקרי הונאה שונים אליהם אנו נחשפים לא פעם, המשקפים באופן מדויק דפוס פעולה שאימצו כמה מן החברות המשווקות השקעות נדל”ן מעבר לים. שלא במקרה, המשותף לכל אותם המקרים הוא הופעתם של מספר מאפיינים בולטים כמו העדר שקיפות, הבטחה לתשואה גבוהה ומסירת פרטים מטעים שרק בעלי ידע וניסיון מקומי יכולים לגלות- המאותתים כי מדובר בבישול תרמית פיננסית. כך מסבירים בפרופימקס, הפועלת בתחום השקעות הנדל”ן מחוץ לישראל עבור משקיעים (עתירי הון) כשירים מעל 25 שנה.
אלא שהמקרים השונים מהווים במידה רבה גם הטלת זרקור על תפיסה מוטעית. נהוג היה לחשוב שמשקיעים מהשורה הם היחידים הנופלים לאותן מלכודות פיתוי שטומנות החברות. זאת מאחר ובניגוד אליהם משקיעים אמידים ומתוחכמים, שניחנו לרוב בחוש עסקי מפותח, חסינים מפני הונאות ומסוגלים לזהות במהרה כי ההשקעה כשלה עוד על הנייר. ישנם מקרים המלמדים כי לא כך הדבר.
בשובל המשקיעים שאיבדו את ממונם בשנים האחרונות ניתן למצוא לא מעט אנשי עסקים מיומנים, משקיעים עתירי הון, עו”ד בכירים, כלכלנים ואחרים.
כלומר, סוג משקיעים שלכאורה עמד לרשותם הניסיון וסט הכלים לזיהוי הכשלים. עובדה זו מלמדת כי כל משקיע, אמיד ומנוסה ככל שיהיה, עלול למצוא עצמו קורבן להונאה אם לא נקט בגישה מחמירה ואחראית בבחינת טיב ההשקעה ומוניטין מנהליה.
להרכיב את חתיכות הפאזל
הלקח החשוב ממקרים שכאלה, הוא ללמוד מכישלונם של אחרים ולחלץ את התובנות המתבקשות ביחס לאיך ראוי לנהוג (או לחלופין איך לא לנהוג) מול כל הצעה להשקעה. בפרופימקס ריכזו מספר כללי ברזל לבחינת השקעות נדל”ן בחו”ל לצד תמרורי האזהרה – שעם הופעתם נדרשים המשקיעים להפעיל את נורות החשדנות:
הרחיקו עם בחינת היסטוריית ביצועי החברה ומנהליה בעת משבר ובעיקר במהלך המשבר הכלכלי העולמי של 2008 – כלל זה מקפל כמה שכבות שניתן לחשוף. ראשית, במסגרת השנה המדוברת נקלע העולם לאחד המשברים הפיננסיים החמורים שידע (סאב פריים). סביר להניח כי חברת השקעות שהחלה את דרכה עוד קודם למשבר, וצלחה את המשוכה, מחזיקה ב”טרק-רקורד” ומוניטין חזקים. הדבר מעיד גם כי מנהליה התמודדו עם מצבים מאתגרים ומצוידים בסט כלים העומד לזכותם של מעטים, מסבירים בפרופימקס, שכן כמעט כל חברות ההשקעה בנדל”ן בחו”ל צצו רק לאחר דעיכת המשבר. מאז, כידוע, המחזור בשוק הנדל”ן העולמי מאופיין בגאות מתמשכת, המקלה במידה רבה על המנהלים להציג ביצועים טובים, כאלו שאינם משקפים בהכרח את טיב יכולות הניהול.
בנקודה זו מציין אלחנן רוזנהיים, מייסד ומנכ”ל פרופימקס, כי “הסנטימנט החיובי שמלווה את שוק הנדל”ן העולמי בשנים האחרונות מייצר אווירה אופטימית מדי ותחושה שהשוק מסוגל לנוע באופן חד-כיווני. זו מלכודת שעשויה להשכיח את הסיכונים המרחפים מעל כל השקעה. חשוב לזכור שאף אחד לא יצלצל בפעמון לפני תפנית חדה בכיוון השוק. משקיעים ששמו את כספם אצל מנהלים חסרי ניסיון או חסרי חוט שדרה מוסרי, שאין להם את הכישורים לתמרן לטובת האינטרסים של המשקיעים גם בשוק משברי או פחות חיובי, צריכים לתרגם זאת לסיכון משמעותי בהשקעה. עליהם לדעת שבעתות כאלה, שיגיעו במוקדם או במאוחר, הם עלולים לאבד את כספם”.
רוזנהיים ייסד את פרופימקס לפני למעלה מרבע מאה, והיה מהראשונים לאפשר למשקיעים עתירי הון (כשירים) בישראל להשקיע בשווקי נדל”ן דומיננטיים מעבר לים. מאז צלחה פרופימקס את מהלומות משבר הדוט.קום בשנת 2000 ואת המשבר הפיננסי העולמי של 2008. אותן שנים הן, כאמור, מקרה בוחן חשוב המאפשר ללמוד על התנהלות החברה בנקודות משבר כלכלי עולמי האם הייתה מחויבת למשקיעה גם כאשר השוק צלל וערכי הנכסים נפגעו; האם החברה גרפה רווחים בעת שהמשקיעים ספגו הפסדים; איך פעלה החברה למזעור נזקים בנקודות שפל ואיך לבסוף נחתמו אותן השקעות.
קיים קשר הופכי – ושלילי – בין רוח וצלצולים לאיכות הביצועים – בהמשך ישיר לסעיף הקודם, אומר רוזנהיים כי ישנם לא מעט מנהלי השקעות רברבנים שקושרים לעצמם כתרים. לעיתים מתברר שהם פחות חזקים בניהול השקעות וניחנו בעיקר בכישורי רטוריקה ושכנוע. כדי ללמוד על איכות הביצועים חשוב לא להתרשם מסיפורים חסרי כיסוי, אלא לבחון את התשואות שהניבה החברה בתוחלת זמן ארוכה ככל הניתן, כזו שכוללת כאמור גם עיתות משבר.
הסיבה לכך, לדברי רוזנהיים, היא שרבות מהחברות נוהגות לשבץ מספרים ותשואות באופן מלאכותי שמשדר הצלחה עסקית. כלומר, הצגת פרקי זמן מסוימים שהטיבו עימם מבחינת הביצועים. אלו אמנם מוצגים בכל הזדמנות אך מסתירים את התמונה הרחבה שמשקפת בצורה מהימנה את איכות הביצועים בציר זמן ארוך ומייצג.
האם הציגו בפניכם את זהות המנהל המקומי? השקעת נדל”ן בשווקים זרים מאתגרת במיוחד ומחייבת היכרות מעמיקה עם כל פרט והיבט בשוק היעד – החל ברגולציה, דרך תהליכים פנימיים ועד התרבות העסקית. הבנה מקיפה של מאפייני השוק והתמחות ב-Submarket (תת-ענף) ספציפי מוטלת על כתפיו של המנהל המקומי (הפועל ביעד ההשקעה), שנוטל את מושכות ניהול ההשקעה על כל המשתמע מכך – שיקוף ההזדמנויות לצד הסיכונים.
אם החברה לא הקדימה והציגה בפניכם את שותפיה המקומיים (במידה ויש כאלו), זו נורה אדומה שדורשת העמקה באשר לסיבה. שכן אם השותפים המקומיים והאסטרטגיים הם גופים חזקים מספיק בשוק היעד, הרי שמדובר ביתרון מובהק שכל חברה תשמח ותדאג להציג בכל הזדמנות.
רוזנהיים מסביר כי פרופימקס מקדישה לאיתור שותפים אסטרטגיים מקומיים מובילים, משאבים עצומים, מבצעת בדיקות נאותות ומטפחת קשרים עם שותפיה האסטרטגיים בעולם, כל אחד בתחומו, שעם חלקם היא משקיעה יד ביד כבר עשרות שנים. “היסודות שיצקנו לאורך השנים עם שותפינו המקומיים הם מעמודי התווך של החברה ומייצרים לנו נגישות להזדמנויות השקעה ייחודיות. הגישה שלנו מאז ומתמיד היא השקעה של מירב המאמצים באיתור וטיפוח שותפים אסטרטגיים מובילים, בעלי כישרון וניסיון רב-שנים. זאת מתוך הבנה שהשותף המקומי מתפקד כגורם החשוב ביותר בשרשרת הערך של כל השקעה מחוץ לישראל”, הוא מסכם.
שקיפות וזהות אינטרסים עם המשקיעים – זהות אינטרסים בין מנהלי ההשקעה למשקיעים הוא האלמנט החשוב ביותר לפי רוזנהיים. לדבריו, כאשר יש פער בין האינטרס של החברה המבצעת את ההשקעה לזה של המשקיעים עצמם, אזי המודל העסקי לפיו פועלת אותה חברה עשוי לייצר רווח מיידי על גב המשקיעים, בדמות הכנסות ללא קשר לביצועי ההשקעה ולמימושה בהצלחה.
חשוב לזכור: חברה שהמודל העסקי שלה נהנה מרווח רק על בסיס הצלחה ותוצאות ההשקעה בפועל, לאחר שהמשקיע קיבל את כל כספו חזרה בתוספת תשואה שנתית מועדפת שצויינה בתוכנית העסקית, עובדת על פי הכלל החשוב של הלימת אינטרסים מלאה עם משקיעיה.
לפיכך, יש לבדוק היטב האם ישנה הלימה מובהקת בין האינטרס של החברה לזה של המשקיעים, שמעיד כי היא מסוגלת להסתמך על יכולותיה המקצועיות להוביל עסקה משתלמת עבור המשקיעים ועבורה בנקודת ה’אקזיט’ (מכירת או השבחת הנכס). מנגד, כאשר דמי ניהול מהווים את מרכז הרווח החשוב לחברה, ייתכן והחברה אינה בטוחה בכדאיות ההשקעה או ביכולותיה לנהלה כראוי. אלמנט נוסף וחשוב הוא האם החברה או מנהליה משקיעים מהונם בפרויקט המיועד, כמסר ברור שגם כספם בסיכון.
הבטחת תשואה – אין כל צורך להלאות בפרטים: אין דבר כזה תשואה מובטחת. מעל כל השקעה מרחפים סיכונים ולכן אם שמעתם את צמד המילים “הבטחת תשואה”, זה הזמן לחפש אחר גוף ראוי יותר להפקיד בידיו את כספכם.
רוזנהיים מדגיש כי פרופימקס חרטה על דגלה כללי תחרות עסקית הוגנת שעיקרה שיקוף הנתונים, הסיכונים והתחזיות למשקיעים, תוך התחייבות ליושרה ומקצועיות לאורך כל הדרך; ובעיקר הבטחה אחת שמגלמת הלימת אינטרסים מלאה בינה לבין המשקיעים – רווח לחברה על בסיס הצלחה ותוצאות: רק כאשר המשקיע קיבל את מלוא השקעתו בחזרה בנוסף לתשואה השנתית המועדפת כפי שמשתקפת מהתוכנית העסקית – פרופימקס ושותפיה האסטרטגיים מתחילים להרוויח (% מרווחי המימוש).
בשורה התחתונה, מסכמים בפרופימקס, השקעות נדל”ן מעבר לים מגלמות פוטנציאל שקשה למצוא בחלופות הקיימות בשוק המקומי, אך אלה מחייבות גם נטילת אחריות מצד המשקיעים לבחינת מהימנות החברה ומנהליה. זו דורשת לאמץ פריזמה רחבה ואחראית יותר שתבטיח, ככל הניתן, שלא מצטרפים לסטטיסטיקה ארוכה של משקיעים שאיבדו את כספם – ולא רק בגלל שוק אתגרי או ניהול השקעות כושל.
