השקעה לא סחירה בנדל”ן היא פעולה מורכבת הדורשת ידע רב, על אחת כמה וכמה כשהיא מתבצעת מעבר לים. הבנת מגמות והיכרות עם השוק המקומי ביעד ההשקעה, אפשרויות המימון המקומיות, הרגולציה המקומית, מערכת המיסוי, התרבות העסקית ביעדים שונים וכן הכרות עם אנשי מקצוע מנוסים כמו עורכי דין, רואי חשבון וברוקרים מקומיים, הם רק חלק מהכלים הנדרשים לקראת השקעה נבונה. בניית תיק השקעות מפוזר שכולל השקעות בפיזור מסקטורים, באסטרטגיות השקעה ובאזורים גיאוגרפים שונים, דורשת מעורבות של מנהלי השקעות בעלי ניסיון רב והתמחויות ספציפיות בכל אחד מהסקטורים והאזורים הגיאוגרפיים.
שליטה בידע הנרחב הנדרש בהשקעות מסוג זה היא הכרחית מכיוון שבכל השקעה טמון גם סיכון מסוים, שרק מומחה בעל ניסיון המכיר את השוק על כל מאפייניו ונגזרותיו יכול להקטין אותו.
מעבר לבחינת הנכס והתוכנית העסקית שלו, חשוב לזהות בתחילת הדרך את המאפיינים של מנהל השקעה שיש לו את היכולת לממש את אסטרטגיית ההשקעה שקבע בתוכנית העסקית ולהוסיף ערך להשקעה.
המצבים שיאותתו לכם לעצור ולחשוב
הינה כמה נקודות שכדאי לוודא בעת בחינת ההשקעה והיעדרן עלול לשמש תמרור אזהרה למשקיע:
היכרות עם השוק המקומי
השקעה בנדל”ן מעבר לים דורשת התמחות סקטוריאלית וגאוגרפית והיכרות מעמיקה עם השפה המקומית, הרגולציה והחוקים המקומיים, תנאי המימון, מגוון הנכסים באזורים השונים ומאפייניהם. חברות השקעה שמשקיעות בשוק חדש שאין להן היכרות מעמיקה איתו ללא ניסיון באיתור נכסים והיכרות עם סביבת הנכס והדרך שבה הסקטור שלו מתנהל, עלולות להפוך גם הזדמנויות נדירות להפסד.
שקיפות ומסירת מידע מלא
מנהל מנוסה ומקצועי יעביר בצורה מסודרת ושקופה את המידע המלא על ההשקעה, כולל נתוני העסקה, אסטרטגיית ההשקעה, היקף המינוף, העמלות והצפי לתשואות. בדקו את ההיגיון והאסטרטגי של ההשקעה ואת ההיגיון הפיננסי של העסקה, ודאו כי התוכנית העסקית אינה מתבססת על הנחות שאינן ריאליות וכי הוצגו לכם הסיכונים שיש בה. בדקו את התגמול של מנהל ההשקעה במקרה שבו ההשקעה לא מצליחה. התקשרות עם מנהל השקעה שהתגמול שלו אינו מבוסס הצלחה עלולה לפגוע בהלימה בין האינטרסים שלו לבין אלו של המשקיעים.
משקיעים מקומיים
המשקיעים המקומיים הם הראשונים לזהות הזדמנויות השקעה אטרקטיביות ולכן השקעות נדל”ן שממומנות רק על ידי משקיעים זרים הן תמרור אזהרה עבור המשקיעים.
הבטחת תשואה
אין גופי השקעה שהם חסינים מפני הפסדים, בוודאי בתקופות של האטה או משבר כלכלי. יש להיזהר ממנהלי השקעות שמבטיחים תשואה. כל השקעה כוללת סיכון ולכן אם אתם נתקלים בביטויים כמו “חסר סיכון” או “תשואה מובטחת”, זה הזמן לחפש אחר גוף ראוי יותר להפקיד בידיו את הכסף. יש לדרוש לקבל מידע דווקא על ההפסדים, או על פרויקטים שלא עמדו בצפי המקורי שלהם ודרך ההתמודדות של המנהל עם קשיים ושינויים במצב ההשקעה. אם מנהל השקעות מספר שמעולם לא הפסיד – זה הזמן לחשוד. זה עלול להיות סימן לניסיון קצר במקרה הטוב, או לכך שנמסר מידע מטעה במקרה הרע.
הכללים שיסייעו לכם לזהות הזדמנות
הינה כמה יתרונות של מנהלי השקעה שכדאי להשקיע עמם:
היכרות עם המשקיעים המקומיים
קשרים עסקיים ענפים של מנהל ההשקעות מאפשרים גישה ישירה למידע מהימן ועדכני על השוק המקומי ולעיתים אף מאפשרת גישה ותנאי כניסה נוחים להשקעות המקומיות.
מוניטין בשוק וקשרים ארוכי טווח עם גופים פיננסיים
קשרים מוכחים וארוכי טווח עם גופים פיננסיים מעניקים למנהל ההשקעות עדיפות ברורה, הם יכולים לסייע בהשגת מימון בתנאים אטרקטיביים שמשפרים את ביצועי ההשקעה, לקדם הלוואות להשקעות שונות גם בעת משבר כאשר הבנקים נוטים לעצור תהליכי מימון לגופים שלא הוכיחו את עצמם בהשקעות עבר.
המנהלים מאחורי ההשקעה
יש לבדוק מי עומד מאחורי בחירת ההשקעות, כיצד מתקבלות ההחלטות, מהו הניסיון שמביאים עמם בעלי התפקידים המאשרים את העסקה ומאילו תחומים הם מגיעים. חשוב שכל השקעה תיבחן על ידי אנשי נדל”ן ואנשי כספים ובין היתר ייבחן ההגיון בבסיס התכנית העסקית, הנתונים ההשוואתיים עליהם מתבססת התכנית, רמת הסיכון וגידור הסיכונים שבוצע.
היסטוריית הביצועים של מנהלי ההשקעות
יכולותיה של החברה באיתור הזדמנויות להשקעה וניהול ההשקעות חשובה במיוחד בתקופות משבר וכיצד היא הצליחה לצלוח את האתגרים השונים ולשמור על כספי המשקיעים שלה. יש לדרוש ללא חשש את היסטוריית הביצועים המלאה ולבחון את התנהלותה של החברה בשעת משבר. אין זה אומר שיש לפסול מנהל או חברת השקעה שהפסידו כסף בעבר, כל עוד הם מוכיחים שנהגו באחריות ובמוסריות על מנת לשמור על כספי המשקיעים.
וחזרה על הכלל שנכון בכל עת: הקפידו על פיזור וגיוון תיק ההשקעות
הכלל החשוב שנכון בכל תקופה, בכל מקום ולכל סוגי המשקיעים הוא להקפיד על פיזור וגיוון מקסימלי בתיק ההשקעות, על מנת לגדר את הסיכונים שבו. השקעה של כל או רוב הכסף בנכס אחד, מגדילה את הסיכון להפסדים בעקבות תנודתיות של השוק או שינויים באותו הסקטור, בעוד שבמקרה של פיזור מספיק בין סקטורים, אסטרטגיות ומיקומים, ירידה באחד מהם לא תשפיע מהותית על שאר התיק בדרך כלל.
הקפדה על כללים אלו דורשת מעורבות מצד המשקיעים, ולעיתים היא מורכבת ומאתגרת במיוחד עבור משקיעים פרטיים. עם זאת, יישום כללים אלו בתהליך בחירת חברה המתמחה בהשקעות נדל”ן בחו”ל, יצמצם את הסיכון בעזרת בחירה מושכלת של מנהל השקעות ויאפשר למשקיע לבחור השקעות עם פוטנציאל לרווחיות בסיכון מגודר.
